高價(jià)拿地 中鐵建面臨“地王陷阱”

1月8日，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以9.82億元獲得姑蘇區(qū)“蘇地2017-WG-47號(hào)”地塊。據(jù)測(cè)算，該地塊4.3萬(wàn)元/平方米的單價(jià)刷新了蘇州最高樓面價(jià)記錄，成為新的單價(jià)地王。

資料顯示，該地塊周邊二手房項(xiàng)目當(dāng)前均價(jià)約為3.4萬(wàn)元/平方米，中鐵建此次拿地價(jià)格再現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在地方調(diào)控政策持續(xù)，限價(jià)令難以松動(dòng)的局面下，當(dāng)前土地市場(chǎng)的地王項(xiàng)目普遍面臨“入市難、回本難”的窘境。尤其是，近兩年在土地市場(chǎng)激進(jìn)拿地的企業(yè)將面臨“高價(jià)地陷阱”。

中鐵建溢價(jià)率43.9%奪蘇州地王

1月8日，蘇州開(kāi)啟2018年第一場(chǎng)土地拍賣。根據(jù)出讓公告信息，編號(hào)為“蘇地2017-WG-47號(hào)”的姑蘇區(qū)北園路南、檔案館的地塊，出讓面積為37909平方米，容積率0.6，建筑面積約22745.46平方米，起始總價(jià)6.82億元。

業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該地塊起拍樓面價(jià)達(dá)30000元/平方米，為當(dāng)日拍賣土地起拍樓面價(jià)最高，最高樓面限價(jià)也達(dá)45000元/平方米。

據(jù)悉，包括中鐵建、葛洲壩、綠城和九龍倉(cāng)等在內(nèi)的十幾家房企參與“蘇地2017-WG-47號(hào)”競(jìng)拍。最終，中鐵建以總價(jià)98185萬(wàn)元競(jìng)得，成交樓面價(jià)43167元/平方米，溢價(jià)率43.9%。

值得一提的是，該地塊43167元/平方米的樓面價(jià)刷新蘇州市住宅地塊單價(jià)紀(jì)錄，比上一宗蘇州單價(jià)地王“仁恒蘇地2016-WG-46號(hào)姑蘇核心地塊”（樓面價(jià)38745元/平方米）高出近5000元。此外，較2017年全市最高成交樓面價(jià)高出1.45萬(wàn)元/平方米（約50%）。即便是對(duì)比土地市場(chǎng)較熱的2016年，該成交單價(jià)同樣高出約4000元/平方米。

資料顯示，2017年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)有序，單價(jià)地王和總價(jià)地王基本絕跡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全年蘇州土地市場(chǎng)最高成交樓面價(jià)為28861元/平方米，而2016年的蘇州市土地最高單價(jià)為成交價(jià)38745元/平方米的“仁恒蘇州地王”。

高價(jià)地普遍難開(kāi)盤

值得一提的是，這并不是中鐵建第一次在蘇州高價(jià)拿地。2016年12月20日，位于蘇州工業(yè)園區(qū)萬(wàn)壽街北、啟月街西的“蘇園土掛（2016）04號(hào)地塊”由中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東有限公司競(jìng)得，終成交價(jià)766667萬(wàn)元，樓面價(jià)27757元/平方米，溢價(jià)率53%。

2017年12底，中國(guó)指數(shù)研究院針對(duì)2016-2017年蘇州市區(qū)所有土拍宅地統(tǒng)計(jì)分析顯示，2016年蘇州市區(qū)土拍宅地共75宗，其中已入市地塊49宗，占比65%；尚未開(kāi)售地塊26宗，占比35%。同時(shí)，未開(kāi)售地塊出讓時(shí)間大多數(shù)都在2016年9月后。

從26個(gè)未開(kāi)售地塊來(lái)看，樓面價(jià)38745元/平方米的“仁恒蘇地2016-WG-46號(hào)姑蘇核心地塊”、28964元/平方米“中鐵蘇地2016-WG-53號(hào)吳中木瀆地塊”，同樣都是“樓面價(jià)位于區(qū)域板塊高位的地塊”。

中指院一位相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，這些地塊成交樓面價(jià)與周邊競(jìng)品項(xiàng)目成交均價(jià)差距不大，甚至“面粉貴于面包”，在樓市調(diào)控收緊環(huán)境下，盈利空間有限。

該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步指出，“針對(duì)蘇州市場(chǎng)，成交樓面價(jià)20000元/平方米以上地塊，高價(jià)地定價(jià)與成交樓面價(jià)比值僅為1.3~1.6倍區(qū)間，盈利空間著實(shí)有限，同時(shí)在整體樓市調(diào)控趨緊的背景下，高價(jià)地項(xiàng)目普遍難以開(kāi)盤。”

“地王項(xiàng)目”成陷阱

1月16日，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院公布了2017年第四季度主要城市土地市場(chǎng)價(jià)格水平。結(jié)果顯示，主要監(jiān)測(cè)城市中，一線城市各用途地價(jià)環(huán)比增速放緩；二線城市各用途地價(jià)環(huán)比、同比增速均呈上升態(tài)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)專家指出，由于一線城市調(diào)控政策最為嚴(yán)厲，當(dāng)前土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)從一線城市向二三線，甚至三四線轉(zhuǎn)移。其中，二線城市當(dāng)中的蘇州、南京、合肥、無(wú)錫被公認(rèn)為是土地價(jià)格超越理性區(qū)間的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。

克而瑞研究中心一份針對(duì)“地王項(xiàng)目”的研報(bào)指出，這些熱門城市2016年產(chǎn)生的50個(gè)典型地王項(xiàng)目當(dāng)中，截至目前有14宗尚未開(kāi)工。主要集中在蘇州、廣州、深圳、廈門等核心一二線城市，其中不乏2016年上半年成交的“蘇地2016-WG-26號(hào)地塊”，閑置時(shí)間已達(dá)一年以上。

“事實(shí)上，這些地王項(xiàng)目一般都處于房?jī)r(jià)較高的一二線城市，這些城市往往也是2017年政府‘控房?jī)r(jià)’的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域‘限價(jià)’甚至直逼地王項(xiàng)目拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本”?？硕鹧芯恐行姆治鰩煑羁苽シ治稣J(rèn)為，例如“蘇地2016-WG-46號(hào)地塊”的“仁恒地王”，拿地樓面價(jià)超過(guò)3.8萬(wàn)元/平方米，目前區(qū)域最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為4萬(wàn)元/平方米，若此時(shí)入市基本無(wú)利潤(rùn)空間可言。

楊科偉表示，2017年開(kāi)始地方樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)，“四限”范圍力度持續(xù)擴(kuò)容，整體市場(chǎng)下行趨勢(shì)也較為明顯，尤其是政府區(qū)域“限價(jià)”政策的出臺(tái)，對(duì)房企即將入市的地王項(xiàng)目沖擊不小。“因部分地王項(xiàng)目拿地成本過(guò)高，‘面粉貴于面包’的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，在地王成交樓面價(jià)與周邊競(jìng)品項(xiàng)目成交均價(jià)無(wú)異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間。”