從租戶變業(yè)主 世聯(lián)行近2億收購杭州1.5萬平物業(yè)打造公寓

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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 盧祥勇

在諸多政策利好以及市場前景激勵下，包括房企、資本等在內(nèi)的眾多企業(yè)或機構(gòu)紛紛盯上了住房租賃市場這塊蛋糕。

12月15日，房地產(chǎn)中介機構(gòu)世聯(lián)行（002285.SZ）發(fā)布公告稱，擬通過全資子公司以1.98億元收購杭州三箭裝飾工程有限公司100%股權(quán)，進(jìn)而獲得后者持有的杭州昆侖工坊項目近1.5萬平方米的物業(yè)所有權(quán)，并計劃將該項目打造為長租公寓項目——紅璞公寓。

“世聯(lián)行作為房地產(chǎn)行業(yè)中介公司，因直接與‘C端’接觸，有數(shù)據(jù)和信息方面的優(yōu)勢，對其發(fā)展長租公寓具有協(xié)同效應(yīng)。”易居研究院研究員賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。賴勤認(rèn)為，此次通過收購，也說明世聯(lián)行對杭州租賃住房市場的看好。

世聯(lián)行加碼杭州租賃市場

根據(jù)世聯(lián)行公告，昆侖工坊項目位于杭州市西湖區(qū)，緊鄰西溪國家濕地公園。該項目共3棟樓宇，總建筑面積約1.51萬平方米。值得注意的是，目前紅璞公寓已租用昆侖工坊部分物業(yè)，租賃面積約5000平方米。而此次收購?fù)瓿珊螅惨馕吨缆?lián)行將從租戶“變?yōu)?rdquo;業(yè)主。目前，紅璞公寓昆侖工坊店的租金為1950元/月~2550元/月。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自2016年9月紅璞公寓在杭州的首個項目落子以來，至今年8月底，其在杭州已有15個項目，其中10個為集中式、5個為分散式。此次紅璞公寓再次落子杭州，加碼杭州住房租賃市場意味明顯。

早在今年8月份，杭州紅璞公寓總經(jīng)理查倩就曾在杭州投資者見面會上表示對杭州公寓市場的看好。查倩認(rèn)為，杭州近年的城市發(fā)展，帶來巨大的人口聚集效應(yīng)，而較高的薪資水平，又利好公寓行業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)杭州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年杭州市GDP為1.1萬億元，同比增長9.5%；常住人口919萬人、戶籍人口736萬人；年平均工資約7.34萬元。此外，根據(jù)杭州網(wǎng)消息，至10月底，杭州市擁有境內(nèi)上市企業(yè)127家，位列全國第四位、省會城市第一位。

“目前來看，一線城市的住房租賃市場規(guī)模要大于杭州等二線城市，但一線城市競爭激烈，且長租公寓企業(yè)的拿房成本也較高，回報率也沒有二線城市高。”賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。賴勤還認(rèn)為，二線城市的住房租賃市場在未來有很大的發(fā)展?jié)摿?，增長速度預(yù)計會超過一線城市，布局杭州是非常好的選擇。

根據(jù)易居研究院此前發(fā)布的三季度50城租金收益率數(shù)據(jù)顯示，雖然在房價高企的背景下，三季度50城租金收益率為2.6%，環(huán)比下降6%、同比下降19%，繼續(xù)呈下行趨勢。杭州租金收益率達(dá)到2.1%，遠(yuǎn)高于北上廣深4個一線城市，在強二線城市中，僅略低于成都等個別城市。

世聯(lián)行2017年半年報顯示，至報告期末，其長租公寓已進(jìn)入廣州、深圳等27個城市，簽約房源4萬間，并在廣州、杭州、武漢的集中式公寓市場位居第一名。

長租公寓盈利難題待解

一個值得注意的現(xiàn)象是，今年以來，各大機構(gòu)在長租公寓領(lǐng)域不斷跑馬圈地。

今年5月，碧桂園首次試水長租公寓，并計劃到2020年長租公寓規(guī)模達(dá)到100萬間；旭輝領(lǐng)寓早前也表示，將在未來5年內(nèi)運營20萬間公寓；龍湖冠寓計劃到2020年實現(xiàn)長租公寓租金收入20億元；萬科在11月份已在全國19個城市有8萬間長租公寓。此外，如灣流、自如、窩趣，以及建設(shè)銀行等機構(gòu)在長租公寓領(lǐng)域也是動作頻頻。

盡管機構(gòu)大舉進(jìn)軍長租公寓市場，但如何實現(xiàn)盈利仍是大家不得不面對的現(xiàn)實難題。

龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時就曾表示，“如何能夠盈利、穩(wěn)健發(fā)展和成長，大家還都在摸索。”窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝早前也曾對記者表示，“目前長租公寓行業(yè)主要盈利方式是租金差，但偏高的資產(chǎn)價格，真正能實現(xiàn)盈利的企業(yè)很少。”

世聯(lián)行2017年中報顯示，2015年至今，紅璞公寓的收入分別為72.31萬元、1137.8萬元、6767.3萬元，是否實現(xiàn)盈利不得而知。不過世聯(lián)行在上述收購公告中預(yù)測，項目預(yù)計在2018年實現(xiàn)844萬元的虧損，在2019年首度盈利71萬元；投資回報期為13年，內(nèi)部報酬率為7%。

“輕資產(chǎn)模式的互聯(lián)網(wǎng)類長租公寓投資回收期多在3~5年，開發(fā)商類的長租公寓投資回收期多在6~7年，但在一些一線城市回收期可能高達(dá)20年。”上海鏈家首席市場分析師張月向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

盡管盈利難題待解，但在資本市場，長租公寓屢受青睞。

12月11日，建設(shè)銀與招商蛇口在銀行間市場成功注冊200億元“飛馳-建融招商住房租賃資產(chǎn)支持票據(jù)”；10月30日，碧桂園和中信銀行簽約，后者將為前者在長租住宅領(lǐng)域提供300億保障性基金；10月23日，保利租賃住房REITs獲得上交所審議通過，總額不超過50億元。

“長租公寓領(lǐng)域目前雖鮮有企業(yè)能實現(xiàn)盈利，但下半年以來，各地相繼出臺一系列利好政策，長租公寓符合政策導(dǎo)向，正處在風(fēng)口。”賴勤告訴記者。他還認(rèn)為，隨著租購并舉政策的不斷深化，加上目前在金融方面已有的支持政策，如果未來在稅收方面有扶持政策的話，長租公寓收益將會得到有效改善。