回歸初心 萬科提出新定位

中國樓市正在上演怪異的一幕：一邊北京燕郊等地房價松動，跌幅較大，另一邊南京卻出現(xiàn)萬人排隊(duì)“搶房”的現(xiàn)象。

一邊是海水，一邊是火焰，中國樓市到底是冷還是熱，讓人摸不著頭腦。

其實(shí)，從國家統(tǒng)計局的權(quán)威數(shù)據(jù)來看，樓市降溫的表現(xiàn)相當(dāng)明顯。以北京、南京為例，今年北京房價穩(wěn)中有降，二手房價格已經(jīng)連續(xù)6個月下跌，而南京今年以來，新建商品房的價格環(huán)比始終保持持平或下降的態(tài)勢。

樓市寒風(fēng)勁吹，今天（11月21日）萬科更是拋下重磅炸彈：“中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭。”

萬科：中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭

根據(jù)新華社今日發(fā)布的題為《回歸初心 萬科提出新定位》的報道，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮表示，“下一步萬科要在恢復(fù)住房的居住屬性、回歸房地產(chǎn)初心上作出努力和貢獻(xiàn)。”、“高速擴(kuò)張期過后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭。提出房地產(chǎn)行業(yè)屬性的回歸，不僅是中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健成長的需要，也是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要。”

新華社報道提到，從10月18日起，近期萬科內(nèi)部進(jìn)行各類形式的學(xué)習(xí)黨的十九大精神活動。討論中，“人民美好生活”“共建共享”等詞匯頻頻出現(xiàn)。

郁亮說，黨的十九大精神對萬科而言是調(diào)整發(fā)展策略、經(jīng)營計劃、管理制度的根本指引。

“房子是用來住的，不是用來炒的。服務(wù)不好人民日益增長的美好生活需要，萬科就沒有未來，房地產(chǎn)業(yè)也沒有未來。”萬科副總裁周巍說，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為萬科發(fā)展的最為迫切需求。

正如萬科所講，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，是黨的十九大報告提出的明確要求。

萬科等企業(yè)在學(xué)習(xí)十九大的報告的同時，相關(guān)部門也在研究如何推行落實(shí)。

根據(jù)央視新聞報道，11月21日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土資源部、人民銀行在湖北省武漢市召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會，學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，部署近期房地產(chǎn)工作，進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，堅持分類調(diào)控、因城因地施策，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

政府管理部門在強(qiáng)調(diào)“切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險”，房地產(chǎn)企業(yè)在說“行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭”，那風(fēng)險和危機(jī)究竟表現(xiàn)在哪些地方呢？

居民杠桿率飆升，為經(jīng)濟(jì)埋下隱患

對普通居民來說，高企的房價帶來沉重的壓力，不斷攀升的居民杠桿為經(jīng)濟(jì)埋下隱患。

中國大，居不易。2015年下半年以來，樓市走出調(diào)整期，迎來新一輪的暴漲，從一線城市到三四線城市，瘋狂的房價使不少購房者感到絕望。如今，在中國買房究竟有多難？我們還需要數(shù)據(jù)說話。

房地產(chǎn)領(lǐng)域常常用房價收入比來衡量購房的難易程度，房價收入比是房屋總價與居民家庭年收入的比值。在發(fā)達(dá)國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)，但由于我國統(tǒng)計口徑等原因，計算出的房價收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準(zhǔn)確。專家認(rèn)為，根據(jù)我國的實(shí)際情況，全國房價收入比保持在6.5-7.5屬合理區(qū)間。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院今年9月發(fā)布的《全國百城房價收入比研究》顯示，2017年上半年，全國100個大中城市房價收入比，包含保障房、棚改房口徑計算出的平均值為7.2，不包含保障房、棚改房口徑下的平均值為8.9。房價收入比高于8.9均值的城市共29個，其中深圳房價收入比高達(dá)34.9，位于百城榜首，也就是說深圳居民想要買一套房得不吃不喝干上35年。

同時，房價上漲，收入跟不上怎么辦？高杠桿買房成為了一些人的選擇。

根據(jù)海通證券姜超團(tuán)隊(duì)的數(shù)據(jù)，2008年金融危機(jī)以后，新興經(jīng)濟(jì)體居民部門杠桿率迅速飆升，中國是加杠桿的主力。

如果按照居民債務(wù)和GDP之比計算，截至2017年9月，我國居民部門的杠桿率已經(jīng)達(dá)到54%，在主要經(jīng)濟(jì)體中屬于中等水平，但幾乎是新興經(jīng)濟(jì)體中最高的。例如，阿根廷居民杠桿率不到10%，印度僅11%，俄羅斯16%，墨西哥17%，巴西22%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國的水平。我國居民債務(wù)水平比德國、奧地利、意大利還要高，甚至接近日本、法國的水平。

如果考慮到居民部門的可支配收入，我國居民債務(wù)水平已經(jīng)接近“危險”區(qū)間。我國居民部門債務(wù)占居民可支配收入的比重從2007年時的不足35%，已經(jīng)達(dá)到了當(dāng)前的90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它新興經(jīng)濟(jì)體的水平。考慮到中國諸多民間融資渠道，居民實(shí)際杠桿率可能更高。

姜超團(tuán)隊(duì)總結(jié)到，中國近10年居民杠桿率大幅飆升，當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入危險區(qū)間，盡管進(jìn)一步刺激居民加杠桿，危機(jī)也未必馬上到來，但整個經(jīng)濟(jì)會變得更加脆弱，系統(tǒng)性風(fēng)險上升，最終對長期經(jīng)濟(jì)增長沒有太大貢獻(xiàn)。長期來看，提升技術(shù)創(chuàng)新和人力資本水平，才能推動經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長，依賴刺激地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)很可能逐步走入危機(jī)模式。

因此，去杠桿也成為了樓市調(diào)控的重要目標(biāo)。去杠桿調(diào)控下，一方面房貸利率飆升，另一方面在買房的首付比例大幅提高。

根據(jù)中國人民銀行2017年11月17日發(fā)布《2017年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，3季度金融機(jī)構(gòu)房貸利率大幅上升了32BP。

而萬科的數(shù)據(jù)顯示，

去年萬科銷售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時候比重超過60%，接近65%；今年政策收緊，對二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶占比75%，實(shí)際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。

樓市降溫，高負(fù)債經(jīng)營的房企有隱憂

對房企來說，高價拿地、高負(fù)債運(yùn)營，在樓市調(diào)控整體趨嚴(yán)的環(huán)境下，也透露出一些隱憂。

高價拿地

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道引用機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年2月中旬，合肥、長沙、沈陽等城市的土地成交平均溢價率達(dá)147%、92%和75%。到了5月，房企開始聚焦熱點(diǎn)三四線城市，其平均土地溢價率刷新歷史記錄，高達(dá)46%。

雖然到了下半年，樓市降溫開始傳遞到土地市場，一些熱門城市出現(xiàn)土地流拍、零溢價成交現(xiàn)象，但房企的拿地成本依然高企。

高負(fù)債經(jīng)營

據(jù)中國經(jīng)濟(jì)周刊報道，Wind數(shù)據(jù)顯示，從2005年一季度以來，地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在走高，從起點(diǎn)的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長近22個百分點(diǎn)。

截至今年第三季度，A股136家上市房企負(fù)債合計超過6.04萬億元，同比增幅23.21%；A股平均每家上市房企負(fù)債達(dá)445億元。

高價拿地、高負(fù)債運(yùn)營下，房企的銷售回款顯得十分重要，但這一數(shù)據(jù)增速自2016年下半年以來在逐漸回落。

目前房企的一半以上資金來源依靠項(xiàng)目回款。而中信證券對A股123家房企的三季報分析顯示，前三季度房地產(chǎn)板塊銷售回款14870.7億元，增速較上半年下降4.5個百分點(diǎn)。

同時，樓市調(diào)控逐漸加碼，一些地區(qū)房價持續(xù)松動對于房企來說，也是不得不注意的現(xiàn)象。萬科也預(yù)計2018年房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額將出現(xiàn)雙降。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間。“加杠桿”較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調(diào)整期遇到資金兌付問題。這些房企一旦無法及時償還貸款，無法“降杠桿”，極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購股權(quán)或項(xiàng)目。

每經(jīng)編輯 何小桃