住宅租賃用地自持退出難題破局 保利地產(chǎn)發(fā)行首單租賃住房REITs

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)實習編輯 任芷霓

“房子是用來住的，不是用來炒的”，為推動租賃住房發(fā)展，構(gòu)建“租購并舉”的住房體系，包括上海、廣州、杭州等城市均推出住宅租賃用地，要求土地70年自持不得轉(zhuǎn)讓。

在目前租金回報率較低的情況下，開發(fā)商面臨自持租賃用地資金承壓和退出渠道受限等多重難題。

10月23日，保利地產(chǎn)-中聯(lián)前海開源租賃住房REITs成功獲批。業(yè)內(nèi)人士認為，國內(nèi)首單租賃住房REITs發(fā)行對于破解租賃用地自持難題提供了好的解決方案，將開創(chuàng)租賃住房資產(chǎn)證券化新篇章，對于加快推進租賃住房市場建設有積極的示范效應。

首單租賃住房REITs獲批

10月23日晚間，保利地產(chǎn)(600048，SH)公告稱，保利地產(chǎn)作為發(fā)行人的“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”（以下簡稱保利地產(chǎn)租賃住房REITs）于近日收到上交所出具的《關(guān)于對中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓無異議的函》（以下簡稱《無異議函》）。

據(jù)了解，保利地產(chǎn)租賃住房REITs為國內(nèi)首單租賃住房REITs。公告顯示，本次專項計劃采取分期發(fā)行方式，發(fā)行總額不超過50億元，首期發(fā)行自《無異議函》出具之日起6個月內(nèi)完成，其余各期發(fā)行自《無異議函》出具之日起24個月內(nèi)完成。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，保利租賃住房REITs由保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司（中聯(lián)基金）共同實施，將以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級、次級占比為9:1，優(yōu)先級證券評級AAA。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，首單租賃住房REITs由保利地產(chǎn)發(fā)行，表明保利地產(chǎn)在租賃住宅市場具有重要地位，具備發(fā)展住宅租賃物業(yè)的優(yōu)勢。

保利集團副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長宋廣菊認為，項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，REITs將成為保利集團構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務布局的戰(zhàn)略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創(chuàng)新。

證監(jiān)會債券部副處長閻云松認為，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。保利地產(chǎn)租賃住房REITs的推出符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

住宅租賃用地退出難題破局

在國家鼓勵住宅租賃物業(yè)發(fā)展的大背景下，越來越多的城市推出住宅租賃用地。上海作為全國首個推出租賃宅地試點的城市，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，其已成交6宗租賃住宅用地，已掛牌和已公示的地塊為12幅。

廣州的首宗住宅租賃用地已成交，按照廣州市政府的規(guī)劃，2017～2021年廣州將增加租賃住房有效供應，新增租賃住房15萬套。杭州也緊隨其后，推出首宗租賃住房用地。同時，廣東、貴州、江西等地先后發(fā)布文件，允許商業(yè)用房改為租賃住房。

作為房地產(chǎn)的下半場，租賃住宅物業(yè)的發(fā)展將倒逼更多開發(fā)商和資金進入租賃市場。自持運營物業(yè)需要投入大量資金，在租金回報率較低的情況下，租賃物業(yè)迫切需要尋求退出機制，將倒逼行業(yè)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，保利地產(chǎn)的租賃住房REITs發(fā)行對于打通租賃住房企業(yè)的退出渠道，破解租賃用地自持提供了好的解決方案。

在目前“租購并舉”的大背景下，租賃住宅用地得到國家大力支持。劉策認為，在金融和REITs方面提供支持，對于鼓勵有實力的企業(yè)進入住房租賃市場具有重要意義，未來住宅租賃市場將越來越繁榮。

劉策分析認為，需要注意的是，保利地產(chǎn)的租賃住房REITs和國外的REITs存在一定差異，包括產(chǎn)品的分級、產(chǎn)權(quán)、投資收購等方面還是很不一樣，目前只是一個小的嘗試，包括REITs的覆蓋面等方面在內(nèi)還需要不斷的探索。

在嚴躍進看來，保利地產(chǎn)的租賃住房REITs成功獲批驗證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性，對租賃住房資產(chǎn)證券化具有示范效應。