從建筑載體到經(jīng)濟(jì)載體 看成都如何玩轉(zhuǎn)樓宇經(jīng)濟(jì)

每經(jīng)編輯 楊棄非    

近日，戴德梁行發(fā)布最新一期《2017中國寫字樓需求核心趨勢》。報(bào)告顯示，自去年6月至今年6月期間，成都的辦公需求呈現(xiàn)同比增長的態(tài)勢，其中，成都甲級寫字樓今年第二季度的空置率同比下降8.5個(gè)百分點(diǎn)。在報(bào)告選定的6座中國代表性城市中，成都在該指標(biāo)上實(shí)現(xiàn)了最大幅度的下降。

需求上升、庫存下降，成都商業(yè)樓宇健康化發(fā)展的趨勢愈加鮮明。與此對應(yīng)的是，成都商務(wù)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)化的腳步正在不斷加速——今年7月，成都第二批超甲級、甲級商務(wù)寫字樓正式授牌。截至目前，成都超甲級、甲級寫字樓已達(dá)到30棟。

成都市商務(wù)委相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“通過標(biāo)準(zhǔn)化樹立樓宇高端發(fā)展導(dǎo)向，引導(dǎo)樓宇行業(yè)自律規(guī)范，將成為成都推動(dòng)樓宇品質(zhì)提升，提高樓宇產(chǎn)業(yè)集聚度、融合度、貢獻(xiàn)度的重要突破口。”

而伴隨樓宇標(biāo)準(zhǔn)化的不斷推進(jìn)，成都還將重點(diǎn)打造專業(yè)特色樓宇，以“商業(yè)+地產(chǎn)”模式，通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整樓宇布局，進(jìn)而帶動(dòng)樓宇周邊產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的打造。“通過樓宇的引領(lǐng)和集聚作用，將實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)的規(guī)范有效發(fā)展。”成都樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)秘書長張萍如是指出。

從樓宇標(biāo)桿到樓宇標(biāo)準(zhǔn)

7月12日，成都舉行第二批超甲級、甲級商務(wù)寫字樓授牌儀式。成都來福士廣場、恒大中心、四川航空廣場、中海國際中心FG座以及上善國際等5座寫字樓入圍“超甲級商務(wù)寫字樓”名單，成都超甲級、甲級寫字樓突入30棟。

“能夠入圍超甲級寫字樓，其實(shí)是在我們意料之中的。在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，我們就對標(biāo)國際化標(biāo)準(zhǔn)在進(jìn)行寫字樓的打造，從建筑到服務(wù)，我們在許多評分項(xiàng)上都是高于超甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)的。”四川航空廣場項(xiàng)目總經(jīng)理練新輝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如是說到。

位于成都的地理中心——天府廣場，四川航空廣場作為該商圈最高寫字樓刻畫出成都中心城區(qū)天際線的高度。正如大部分超甲級寫字樓，華麗的外立面裝飾讓人不難將其與地標(biāo)相聯(lián)系：據(jù)介紹，僅其鉆石外形的玻璃幕墻，背后就有SOM、SWA等國際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的參與。

正式招商僅一年有余，四川航空大廈已完成超過60%的出租率。練新輝向記者介紹說，“我們引進(jìn)了空中健身房、共享圖書區(qū)、淋浴間以及安靜舒適的司機(jī)休息室，很多都是我們在成都率先發(fā)起，現(xiàn)在已經(jīng)被許多樓宇借鑒效仿。今年5月，我們特別為職場‘背奶媽媽’設(shè)置的媽媽關(guān)愛室以獲得聯(lián)合國兒童基金會(huì)‘母愛十平方’認(rèn)證，包括深圳等地的樓宇企業(yè)都來到成都，與我們互相交流學(xué)習(xí)。”

在他看來，這正是四川航空大廈被評為超甲級樓宇的原因——能夠?qū)⒁詷怯罟芾砥焚|(zhì)提升企業(yè)集聚能力的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制推廣給更多寫字樓。

而在成都樓宇促進(jìn)會(huì)秘書長張萍看來，這也是成都借評選推動(dòng)樓宇標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程的用意所在。“我們同期也在開展‘走進(jìn)超甲級寫字樓’系列活動(dòng)，就是為了帶領(lǐng)全市樓宇企業(yè)向超甲級商務(wù)寫字樓學(xué)習(xí)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，以發(fā)揮等級評定‘樹標(biāo)桿、立示范’，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展、規(guī)范行業(yè)自律作用。”她說。

從“地產(chǎn)+商業(yè)”到“商業(yè)+地產(chǎn)”

以創(chuàng)新管理模式尋求解決行業(yè)發(fā)展瓶頸為特點(diǎn)，成都還在對樓宇認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不斷的改善更新。一個(gè)例子是，此次評價(jià)增加了樓宇商務(wù)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、安全管理等項(xiàng)目分值，并將是否取得LEED、WELL、綠建等國際國內(nèi)環(huán)保認(rèn)證，以及提供各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、文化藝術(shù)、教育培訓(xùn)等公共空間配套列入加分項(xiàng)目。

更多經(jīng)驗(yàn)還在不斷落地。就在前不久，作為成都首批超甲級商務(wù)寫字樓的仁恒置地獲得LEED授予的EB（運(yùn)營與保養(yǎng)）鉑金級認(rèn)證。據(jù)悉，全球范圍內(nèi)僅5%的LEED認(rèn)證項(xiàng)目能夠獲得鉑金級殊榮。

中國質(zhì)監(jiān)總局黨組成員、國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員主任田世宏對成都樓宇的發(fā)展還有更高的期望。在他看來，成都不僅為制定國家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)展開了詳實(shí)的前期試驗(yàn)驗(yàn)證工作，同時(shí)，還將為下一步中國樓宇標(biāo)準(zhǔn)“走出國門”創(chuàng)造先期條件。

作為全國較早從樓宇經(jīng)濟(jì)層面探索激發(fā)服務(wù)業(yè)發(fā)展新動(dòng)能的城市，成都早在2012年就制定發(fā)布了全國首個(gè)商務(wù)寫字樓地方標(biāo)準(zhǔn)——《成都市商務(wù)寫字樓等級劃分》。于2015年在地方標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上建立的這套超甲級、甲級商務(wù)寫字樓評定體系，也開創(chuàng)了全國城市的先河，為成都樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展搶得了先機(jī)。

效果已然顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，成都首批18棟超甲級、甲級商務(wù)寫字樓2017年一季度平均入住率同比增長13.12%。

在成都商務(wù)委相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更重要的是以樓聚產(chǎn)。以樓宇作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)布局的思路推進(jìn)樓宇布局，能夠?qū)崿F(xiàn)針對商業(yè)及辦公寫字樓實(shí)分類調(diào)控、差異化的引導(dǎo)。這一將“地產(chǎn)+商業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;商業(yè)+地產(chǎn)”的發(fā)展思路，將能夠有效減少未來影響產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的短板。

從建筑載體到經(jīng)濟(jì)載體

事實(shí)上，成都商務(wù)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)化工作，通過增加了樓宇經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核，正是將建筑載體上升到經(jīng)濟(jì)載體來促進(jìn)。英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)中國區(qū)總裁皮爾波羅.弗蘭科曾對此評價(jià)，“這在國際樓宇評價(jià)領(lǐng)域都是一種創(chuàng)新，對提升樓宇管理運(yùn)營水平具有重大意義。”

體現(xiàn)在成都的樓宇布局中，截至2016年底，成都發(fā)展培育了電子商務(wù)、金融、服務(wù)外包、文化創(chuàng)意、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、研發(fā)設(shè)計(jì)等服務(wù)業(yè)專業(yè)特色樓宇共計(jì)70余棟，吸納樓宇存量近330余萬平方米。

作為此次入選的超甲級商務(wù)寫字樓之一，上善國際正是武侯區(qū)金融孵化基地。盡管建成一年多的上善國際尚顯年輕，包括長江證券、浙商銀行、華夏銀行、浙銀信和、泛華資本、恒泰證券等知名銀行、券商均落戶于此。

金融企業(yè)的集聚效應(yīng)也為上善國際帶來了更多企業(yè)，包括東方航空、美國康捷空、法拉利、瑪莎拉蒂等均已先后入駐。“我們希望進(jìn)一步提高樓宇中金融企業(yè)的數(shù)量，到明年，這個(gè)比例將達(dá)到50%以上。”上善國際招商經(jīng)理易培希向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是介紹。

“通過專業(yè)特色樓宇的發(fā)展，我們核心關(guān)注的是某一產(chǎn)業(yè)的聚集，能夠針對某一產(chǎn)業(yè)對樓宇功能進(jìn)行定向打造，提供特色設(shè)施設(shè)備和專業(yè)服務(wù)。比如中海國際中心，它的10棟超甲級寫字樓中就有10個(gè)不同的專業(yè)特色打造方向，這也便于形成樓宇的特色標(biāo)簽。同時(shí)，它還有利于區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的增加，而當(dāng)樓宇形成特色后，它也將帶動(dòng)樓宇周邊整個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的打造。”張萍向記者解釋到。

值得注意的是，在特色樓宇的引導(dǎo)下，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也正不斷實(shí)現(xiàn)優(yōu)化重組。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的上述報(bào)告，自去年6月至今年6月期間，金融業(yè)主導(dǎo)了成都的寫字樓租賃市場，占比達(dá)62%。根據(jù)報(bào)告分析，TMT行業(yè)也將成為下一個(gè)“引爆”成都樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新熱點(diǎn)。