房貸利率上調和消費貸監(jiān)管加強 如何看待這兩大信號同時來襲

每經編輯 周子勛    

周子勛

在經歷二套房利率普遍上浮后，一線城市和熱點二線城市的首套房利率也上浮明顯。目前包括北京等大部分城市在內，今年內已多次收緊了房貸政策。近日，有媒體報道稱，自2017年9月14日起，北京地區(qū)多家銀行繼續(xù)上調首套房貸款利率，此次調整后，首套房房貸利率上浮5%~10%成為主流，同時個別銀行調整為最低執(zhí)行基準利率上浮20%的利率政策，還有個別銀行的多個網點首套房集體“暫停接單”。這是今年以來北京房貸利率第六次調整。

作為中國樓市的風向標，北京房地產市場是未來中國房地產市場最直觀的反映，一直受到市場各方的關注。面對日益明晰的房貸收緊信號，政策的調控影響對樓市、消費者和銀行逐漸顯露。從近期出現(xiàn)的房貸政策的具體調整上看，收緊已是既定趨勢。

從商業(yè)銀行方面來看，在社會無風險利率不斷上升的背景下，商業(yè)銀行資金壓力和房貸盈利壓力凸顯，這迫使商業(yè)銀行提高利率。房貸利率提高或者拉長貸款審批周期等，與商業(yè)銀行流動性以及需要管控房貸風險等有關。為了爭搶緊缺的房貸額度，爭取盡快放款，有些新盤開發(fā)商會主動要求合作銀行上調房貸利率；銀行為了獲利當然愿意接受更高利率，尤其是基準上浮后，這些樓盤的購房者就能優(yōu)先得到放款；而有剛性購房需求的人，也被迫接受了這個條件。

歷史地看，此輪房貸利率上升的原因，與2009年6月份至2011年間的利率上升原因不同，而與2012年9月份至2014年三季度的上升更接近，都存在樓市調控和流動性因素。

前兩輪房貸利率上升區(qū)間內，都出現(xiàn)了房價和房屋成交面積的下降，呈現(xiàn)負相關關系。事實上，與房貸利率相伴而來的一系列樓市調控政策，它們共同構成了一套組合拳，對房價和房屋成交面積產生了影響。在上輪樓市降溫期，從2012年9月到2014年4月房貸利率持續(xù)上升19個月，上升0.58個百分點，房價便出現(xiàn)了下跌?？紤]到本輪房貸利率的增長持續(xù)時間、增長幅度與上輪樓市降溫期類似，以及當前全國一二線和部分三線城市面臨的房地產調控強度，已經全面超過2011年和2014年，預計熱點城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢。

可以看到，目前對房地產的貸款資質審核更加嚴格，整體的銷售量正在減少。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據顯示，8月份，70個大中城市中，一線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，二三線城市環(huán)比漲幅有所回落。一二線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落，三線城市同比漲幅出現(xiàn)回落。

當然，房貸利率的上升提高了購房者月供和資金成本，將直接影響其購房貸款的積極性，降低購房杠桿率。

在房貸利率變化背后，是樓市調控和貨幣、信貸政策共同作用的結果。近十年的數(shù)據可見，不論是房價，還是住宅成交面積，都和個人住房貸款利率呈負相關。從整個發(fā)展過程來看，限購限價限售等政策主導樓市的階段已經過去，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面將成為熱點城市樓市降溫的主導性因素。

事實上，已有多個信號顯示國內房地產市場大勢已去。9月1日，有媒體根據Wind系統(tǒng)統(tǒng)計出一個驚人的數(shù)據：上半年，有超過1100家上市公司在拋售“投資性房產”。上市公司突然大舉賣房子的原因不外乎兩個：一是隨著國家不斷出臺房地產調控政策，相當一批上市公司認為房地產投資價值在下降，不看好這類資產未來的升值空間。二是上市公司有市值維護的需要，賣掉或者轉出低效率資產，可以提高凈資產收益率等重要財務指標，還可以讓公司輕資產化，符合當前的市場口味。上市公司紛紛拋售房地產，顯示了當前資本市場對房地產的看法已經轉變。值得注意的是，央行研究局局長徐忠日前撰文也指出，房地產不宜再作為宏觀調控工具來使用。此外，可考慮在宏觀審慎評估體系（MPA）中增加房地產廣義信貸的偏離度指標，從信貸增速方面抑制房價大幅波動。上述信息顯示，國內房地產市場已經進入了一個新階段，不再是投資重點、產業(yè)重點、信貸重點。

房貸收縮或將是樓市調整“拐點”到來的導火索。在去庫存、去杠桿的情況下，實體經濟增速企穩(wěn)并有所回升，央行明顯調降了貨幣投放力度，M2增速回落，國內資金整體趨緊。據央行數(shù)據，M2貨幣供應同比增速自去年11月開始一路下挫，5月跌破個位數(shù)，8月再度刷新歷史最低水平：8月末，M2余額164.52萬億元，同比增長8.9%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個和2.5個百分點，為連續(xù)第七個月放緩。隨著M2增速持續(xù)放緩、外匯占款連續(xù)下降、人民幣升值預期強化，使得市場上關于降低法定存款準備金率的聲音不絕于耳。

不過，筆者認為，今年的政策基調非常清楚，不緊不松。政策工具上，會用SLF、MLF、TLF以及逆回購等工具進行調節(jié)，但不會用大力度的政策工具。另外要強調的是，現(xiàn)在管理層看重的是整體降杠桿、減少系統(tǒng)性金融風險。所以在金融和貨幣政策上會注重“穩(wěn)”字，一方面繼續(xù)強化金融監(jiān)管防范系統(tǒng)性風險，另一方面在貨幣政策“不緊不松”的方針下調試執(zhí)行力度，維護經濟金融穩(wěn)定。

事實上，目前并非緊缺流動性，8月當月，人民幣貸款增加1.09萬億元，同比多增1433億元。且8月社會融資規(guī)模增量為1.48萬億元，比上年同期多186億元。關鍵問題是優(yōu)化分配結構、引導資金服務實體經濟。新增貸款的增加表明資金確實有向實體經濟轉移的跡象，但是考慮到下半年對經濟預期的偏謹慎態(tài)度，社會中長期貸款已開始出現(xiàn)回落跡象。考慮到短期內企業(yè)融資的主要目的是資金周轉，所以目前并沒有資金“向實”的確鑿證據。

值得注意的是，由于房貸業(yè)務受限，銀行轉而加快發(fā)力消費貸款業(yè)務，導致出現(xiàn)“房抵貸”等資金違規(guī)涌入房地產市場的現(xiàn)象。消費貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象已引起監(jiān)管部門的重視。近期北京、深圳、江蘇等地下發(fā)文件，要求嚴查個人消費貸款流入房地產市場的現(xiàn)象并予以糾正。

房貸利率上調和消費貸監(jiān)管加強兩大信號同時來襲，流入房地產的資金可能會進一步減少，對樓市將會產生降溫作用。在政策明朗之后，可能有更多地方也采取類似政策，來抑制消費貸流向房地產。

（作者為《中國經濟時報》社評理論部評論員）