經濟參考報 2017-08-31 08:20:12
作為全國首批培育和發(fā)展住房租賃市場試點城市之一,杭州30日發(fā)布《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》(以下簡稱《方案》),提出未來三年新增租賃住房要占到新增商品房三成。
發(fā)展住房租賃市場已成為熱點大中城市的共識,中國房地產市場正在迎來租賃時代。中原地產報告顯示,近期已有超過30個省市出臺了有關租賃的政策內容。
業(yè)內人士表示,房地產行業(yè)正在從重購輕租到租售并舉轉變,市場供應格局有望被重構,這不僅使住房真正回歸居住屬性,更可以減少非理性購房需求。
30日杭州發(fā)布住房租賃新政標志著除廣東肇慶外,11個租賃試點城市已全部發(fā)布方案。
杭州《方案》指出,將加大公租房供應力度,未來3年,杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來5年公租房保有總量不少于8萬套。此外,將增加租賃住房用地有效供應,將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃,2017年9月底前,推出人才專項租賃住房用地進行試點。盤活存量土地、用房,探索村集體10%留用地上建設租賃住房。
《方案》還提出,扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?;赓U。充分發(fā)揮國有企業(yè)帶動引領示范作用,支持國有企業(yè)開展規(guī)?;》孔赓U業(yè)務。市級層面發(fā)展2家國有企業(yè)開展規(guī)?;》孔赓U業(yè)務,區(qū)級層面由各區(qū)政府(管委會)確定至少1家國有企業(yè)開展規(guī)?;》孔赓U試點。
同時,扶持發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵民營住房租賃企業(yè)發(fā)展,鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)開展住房租賃業(yè)務。支持房地產開發(fā)企業(yè)改變經營方式,從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產開發(fā)企業(yè),在新建商品房項目中長期持有部分房源,用于市場租賃。
此外,提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,對住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業(yè)開展房地產投資信托基金(REITs)試點,吸引社會化投資,多渠道籌集資金。
中原地產首席分析師張大偉表示,如果說抑制投資投機,以限購、限貸為主要方式,降低一二線熱點城市樓市熱度,是今年上半年樓市調控政策的主要特征,那么,擴大租賃市場規(guī)模,加大租賃供應,則是下半年的主要動作。
張大偉說,從政策內容看,主要是加減法政策。其中,加法是增加供應,例如北京、上海等多地直接推出70年產權租賃用地。減法,則是減少選擇租賃居住的阻力,例如租購同權政策。
在九部委發(fā)文在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市,首批開展住房租賃試點后僅一個月,近日,國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。
具體來看,試點方案提出,試點城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序,建立快速審批通道。健全集體建設用地規(guī)劃許可制度,推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理,統(tǒng)一相關建設標準。試點項目區(qū)域基礎設施完備,醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全,符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計有關規(guī)范。
同時,完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制,防止租金異常波動,維護市場平穩(wěn)運行。
此外,探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證,享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市,要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
需要注意的是,集體建設用地租賃住房,不得以租代售,承租者也不得轉租。
國土部相關負責人表示,對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市,該政策一方面增加住宅用地來源和租賃住房供給;另一方面,則是擴展了集體經營性建設用地的居住和產業(yè)發(fā)展功能,對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環(huán)境等方面,發(fā)揮了積極作用。此外,還拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道,農民獲得長遠穩(wěn)定收益。
有業(yè)內人士表示,此前雖然我國提出“增加租賃住房有效供應”,但屬于存量調整,有出現租賃市場供應增加而銷售市場供應減少的可能性,反而可能成為推高房價的因素。而利用集體建設用地建設租賃住房,則是規(guī)??捎^的增量供應。
“集體土地上建設租賃住房,主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。國家層面上,這個試點政策主要是面向供給側的,要解決三個一億人的需求。”南京市住房保障和房產管理局局長郭宏定說。
據住建部統(tǒng)計,目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,占城鎮(zhèn)常住人口的21%,其中以新就業(yè)大學生和外來務工人員為主。在高房價時代,與新市民旺盛的住房租賃需求相比,我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環(huán)境一般等問題。
張大偉表示,相比房屋售價的大幅波動,房租體現的是房屋的居住價值,因此,在租售比懸殊的情況下,中國的消費者大多選擇購買住房,長期以來形成重購輕租。
海通證券數據顯示,從目前看,中國主要城市的房價租金比大約為38.5倍,上海、北京、深圳、廈門、南京則均超過50倍,但按照國際標準,房價租金比在16.7倍-25倍之間為健康區(qū)間,也就是說超過25倍即存在泡沫可能。海通證券副總裁李迅雷曾表示,中國大部分地區(qū)的房價都已經步入泡沫區(qū)域。
中銀國際報告指出,在房地產市場泡沫化程度依然較高的背景下,國家推動住房租賃市場發(fā)展,根本出發(fā)點在于激活住房租賃的市場需求,以平衡房地產市場供需矛盾,平抑房價,推動住房向居住屬性回歸。
以售為主時代迎來拐點。在政策力挺下,租房時代已經越來越近。鏈家研究院數據顯示,到2020年,中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億元。2030年,這一數據將達4.6萬億元。
去年11月,優(yōu)客工場、共享際創(chuàng)始人毛大慶也預測,未來十年之內,中國的整個租房總額會超過3萬億元,使用人口會達到2.3億人;二十年以后,這個數字會達到4.6萬億元,參與租賃的人口會達到3億人。
國土部相關負責人透露,希望通過此次改革試點,到2021年底,在相關地區(qū)成功運營一批集體租賃住房項目,完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則,形成一批可復制、可推廣的改革成果,為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。
來源:經濟參考報 記者:梁倩
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