北京租賃文件征求意見：集體戶口可落戶公租房

每經(jīng)編輯 余冬梅

 

對于北京集體戶口擁有者，《通知》有一項重大利好。

根據(jù)《通知》，承租人為本市戶籍，承租公租房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。也即，集體戶口可落戶至公租房。

此外，在義務教育入學方面，北京也將在廣州之后邁向“租購同權(quán)”，但需滿足一定的前提條件。

通知提出，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。

承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務教育具體規(guī)定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務教育的手續(xù)；具體辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實際情況制定。

根據(jù)《通知》，北京市住建委將會同相關(guān)部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監(jiān)管平臺。

住房租賃監(jiān)管平臺通過連接網(wǎng)絡交易平臺，為網(wǎng)絡交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發(fā)布，住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用查詢、信用評價等對外服務。

《通知》規(guī)定，住房租賃合同訂立后3日內(nèi)，當事人應當辦理登記備案。住房租賃登記備案信息要包括出租住房、租賃當事人身份、租期、租金等信息。承租人符合公共租賃住房貨幣化補貼條件的，可以根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請租金補貼。

此外，文件還鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持?！锻ㄖ繁硎?，租賃當事人應當根據(jù)出租房屋所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。

該《通知》還從強化住房租賃管理服務、增加租賃住房供應，建立住房租賃監(jiān)管平臺、提供便捷公共服務，明確住房租賃行為規(guī)范、維護當事人合法權(quán)益，加強市場主體監(jiān)管、提升住房租賃服務水平等四個方面提出了加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的具體措施和要求。

據(jù)人民日報客戶端報道，北京市住建委相關(guān)負責人表示，本《通知》的目的在于完善購租并舉的住房體系，建立健全出租住房合法、主體權(quán)責明晰、市場行為規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定、權(quán)益得到有效保障的住房租賃管理服務制度；多渠道增加租賃住房供應，培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，引導居民形成先租后買的梯次消費模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

附《通知》征求意見稿全文

關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范

管理本市住房租賃市場的通知

（征求意見稿）

為加快發(fā)展本市住房租賃市場，規(guī)范住房租賃管理，推動建立購租并舉的住房制度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《國務院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）、《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（市政府令第231號）等規(guī)定，現(xiàn)通知如下：

一、強化住房租賃管理服務，增加租賃住房供應

（一）進一步完善住房租賃管理服務體制

市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門應當建立健全住房租賃管理機構(gòu)，加強住房租賃市場的監(jiān)督管理和服務。建立住房租賃公益律師隊伍，為住房租賃當事人提供法律援助服務，維護其合法權(quán)益。

市、區(qū)發(fā)展改革、教育、公安、規(guī)劃國土、衛(wèi)生計生、工商等相關(guān)部門按照職責分工，做好住房租賃的監(jiān)督管理和公共服務工作。

各區(qū)人民政府應當加強對住房租賃市場監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導，加強社區(qū)、村基層管理服務站的建設。基層管理服務站應當做好出租住房的日常檢查，發(fā)現(xiàn)違法行為及時報告有關(guān)部門。

（二）多渠道增加租賃住房供應

各區(qū)人民政府應當根據(jù)各區(qū)實際加強租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設用地上按規(guī)劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的，應當依據(jù)標準和規(guī)劃予以設置。新建租賃住房優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進職住平衡。

鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。

（三）加大住房租賃的金融支持

鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點的長期貸款和金融解決方案。通過再貸款、再貼現(xiàn)等政策措施，引導和支持金融機構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構(gòu)運用利率衍生工具對沖利率風險。

繼續(xù)推進公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數(shù)量。主動向中國銀行間市場交易商協(xié)會推薦住房租賃企業(yè)或項目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導金融機構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

二、建立住房租賃監(jiān)管平臺，提供便捷公共服務

（一）建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺

市住房城鄉(xiāng)建設部門會同相關(guān)部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監(jiān)管平臺。住房租賃監(jiān)管平臺通過鏈接網(wǎng)絡交易平臺，為網(wǎng)絡交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。

網(wǎng)絡交易平臺應當符合住房租賃監(jiān)管平臺要求，其運營主體可以是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網(wǎng)站運營者等。具體要求由市住房城鄉(xiāng)建設部門制定。

（二）依托住房租賃監(jiān)管平臺強化服務和監(jiān)管

已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請辦理公共服務事項時，不再提交其在京有合法穩(wěn)定住所的紙質(zhì)證明材料。

1.承租人符合公共租賃住房貨幣化補貼條件的，可以根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請租金補貼。

2.承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。

承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務教育具體規(guī)定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務教育的手續(xù)。

具體辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實際情況制定。

3.承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。

承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

4.住房租賃各方市場主體可通過網(wǎng)絡交易平臺對其他相關(guān)方進行評價，評價信息在住房租賃監(jiān)管平臺予以記錄和披露。

5.相關(guān)部門可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺記錄、累積的市場主體的評價信息和核查結(jié)果，為市場主體提供差別化服務、增加服務內(nèi)容和擴大服務范圍，實施守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒。

三、明確住房租賃行為規(guī)范，維護當事人合法權(quán)益

（一）出租人應當為房屋所有權(quán)人或者合法使用人，并確保出租住房符合以下條件：

1.建筑結(jié)構(gòu)和設備設施符合建筑安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能；

2.以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；

3.廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??；

4.人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標準。

出租人承擔出租住房設施設備維修責任，出租住房設施設備出現(xiàn)損壞影響正常使用的，出租人應當及時維修，但當事人另有約定或者承租人不當使用導致的情形除外。

（二）規(guī)范住房租賃合同訂立

1.住房租賃當事人應當簽訂書面租賃合同，合同內(nèi)容應當包括當事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責任等。

2.鼓勵當事人使用住房租賃合同示范文本。住房租賃合同示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設部門會同市工商部門制定。

3.鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。

（三）加強住房租賃登記備案管理

1.住房租賃合同訂立后3日內(nèi)，當事人應當辦理登記備案。登記備案信息發(fā)生變更的，應及時辦理變更備案。

2.住房租賃登記備案采取網(wǎng)上備案方式。租賃當事人可以通過任何網(wǎng)絡交易平臺申請辦理住房租賃登記備案，也可以由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門服務窗口、基層管理服務站提供網(wǎng)上登記備案服務。

3.住房租賃登記備案信息應當包含出租住房、租賃當事人身份、租期、租金等信息。租賃當事人對其提供信息的真實性、合法性、有效性負責。

4.網(wǎng)絡交易平臺應當對住房租賃登記備案申請信息的真實性、合法性、有效性進行核查，核查通過的，如實推送給住房租賃監(jiān)管平臺，住房租賃監(jiān)管平臺予以登記備案。網(wǎng)絡交易平臺可以依托住房租賃監(jiān)管平臺為當事人提供出租住房權(quán)屬信息、當事人身份信息等查驗服務。

5.基層管理服務站應當定期對出租住房實際居住情況進行抽查，發(fā)現(xiàn)實際居住情況與住房租賃登記備案信息不符的，應當在住房租賃監(jiān)管平臺上予以注記。

（四）規(guī)范租金、押金的收取和支付

1.租賃當事人應當根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉(xiāng)建設部門應當建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

2.出租人應當按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。

3.出租人收取押金的，應當在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內(nèi)，出租人應將押金退還承租人。出租人對退還押金有異議的，應當承擔相應舉證責任。

（五）保障承租人合法穩(wěn)定居住

1.出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房。

2.出租人在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知承租人，并不得影響承租人正常使用。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

3.出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

4.租賃期間屆滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應當提前1個月以上通知承租人；繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。原承租人存在重大違約行為的除外。

（六）規(guī)范承租人使用出租住房的行為

1.承租人應當遵守有關(guān)管理規(guī)定，不得損害公共利益和相鄰關(guān)系人合法權(quán)益。由于承租人不當使用行為導致的相應責任由承租人承擔。

2.承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外。承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應當按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案。次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

（七）加強對住房租賃當事人違法違規(guī)行為的查處

租賃當事人違反本通知規(guī)定的，住房租賃監(jiān)管平臺予以記錄并披露，相關(guān)部門依法予以處理。

四、加強市場主體監(jiān)管，提升住房租賃服務水平

（一）規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行為

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員應當實名服務。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為當事人提供租賃經(jīng)紀服務的，應當核對當事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明，實地查看住房并編制房屋狀況說明書，告知當事人有關(guān)事項，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。

房屋狀況說明書和房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員簽署。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀服務。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀服務內(nèi)容和服務標準等合理收取費用。收費前，應當向當事人出具收費清單，列明收費事項、收費標準、收費金額以及其他與收費有關(guān)的事項，收費清單由當事人簽字確認。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違反本款規(guī)定的，由價格主管部門依法處罰。

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當協(xié)助住房租賃當事人辦理住房租賃登記備案。

（二）促進住房租賃企業(yè)規(guī)范發(fā)展

1.住房租賃企業(yè)營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍應當包括“住房租賃經(jīng)營”，并自成立之日起30日內(nèi)將機構(gòu)和從業(yè)人員的基本情況等信息報送所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門備案；信息發(fā)生變更的，應當自發(fā)生之日起5日內(nèi)辦理相應變更備案。

2.住房租賃企業(yè)應當承擔出租人責任，建立完善的住房租賃管理流程、服務標準等，確保出租住房符合出租條件并適宜居住。

3.住房租賃企業(yè)簽訂住房租賃合同前，應當查驗承租人身份證件，并如實記載相關(guān)信息。

4.住房租賃企業(yè)以及公共租賃住房和集體建設用地上租賃住房的經(jīng)營主體，應當在住房租賃合同簽訂之日起3日內(nèi)辦理住房租賃登記備案。租賃合同信息發(fā)生變更的，應及時辦理租賃登記備案變更。

（三）加強住房租賃個人信息保護

網(wǎng)絡交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應當對獲取的租賃當事人相關(guān)信息負有保密責任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。

（四）加強對網(wǎng)絡交易平臺的監(jiān)管

住房城鄉(xiāng)建設部門應當會同相關(guān)部門加強對網(wǎng)絡交易平臺的動態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡交易平臺不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設部門可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責任。

五、在本市國有土地上依法建設的住房，以及在集體建設用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設的租賃住房的租賃，按照本通知執(zhí)行。公共租賃住房、直管公房的租賃，有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。