李宇嘉：從7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看樓市和經(jīng)濟增長“新邏輯”

李宇嘉

本周一，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2017年7月份中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)。在對樓市下半年的“開局”數(shù)據(jù)進行分析時，有兩個信號值得特別關(guān)注：

第一個信號是樓市上下游都在降溫，但總體運行比較平穩(wěn)。

1~7月份，商品房銷售面積增速（14.0%）和銷售金額增速（18.9%）繼續(xù)放緩，但依舊保持兩位數(shù)的增長；1~7月份的開發(fā)投資增速（7.9%）比上半年回落0.6個百分點，連續(xù)4個月回落，但比去年同期高出了2.6個百分點。截止到7月末，商品房待售面積同比下滑11%，降幅比6月末擴大1.4個百分點，顯示“去庫存”在加速。另外，土地購置面積增速從上半年的8.8%增長至1~7月份的11.1%，顯示開發(fā)商對未來市場預(yù)期并未看淡。

另一個信號是，樓市下滑對經(jīng)濟的沖擊不宜高估，而經(jīng)濟對樓市的依賴度也在下降。

統(tǒng)計局發(fā)言人指出，今年上半年房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率是6.2%，而去年同期是8.2%。盡管貢獻率下降了2個百分點，但GDP增速卻從去年上半年的6.7%增長到6.9%。這說明，房地產(chǎn)行業(yè)降溫或適度降溫，并不會對經(jīng)濟增長造成沖擊。而且在住房回歸居住屬性的頂層設(shè)計框架下，圍繞租售并舉的長效機制正在形成，未來房地產(chǎn)將處于良性發(fā)展態(tài)勢，與經(jīng)濟的關(guān)系將回歸到正軌上來。也就是說，既不靠土地出讓、固定資產(chǎn)投資刻意拉高經(jīng)濟，也要合理看待樓市與經(jīng)濟的良性循環(huán)。

事實上，盡管銷售增速下滑明顯，但開發(fā)投資整體仍呈現(xiàn)高位景氣的態(tài)勢。除了去年低基數(shù)的客觀影響外，前期商品房銷售高位增長和開發(fā)商“補庫存”是開發(fā)投資景氣的主要原因。

今年以來，商品房銷售增速延續(xù)去年4月份以來下滑的趨勢，熱點城市銷售下滑40%左右，但受益于需求外溢、棚改、“去庫存”、軌道交通和高鐵帶動“返鄉(xiāng)置業(yè)”等因素的共同影響，非熱點二線樓市及300多個三四線樓市火熱，很多城市成交增長了1~2倍。因此，今年以來商品房銷售面積整體保持15%左右的兩位數(shù)增長。

2014年四季度以來，樓市需求端已持續(xù)回暖近3年。特別是，2016年樓市銷售面積（15.7億平方米）和銷售金額（11.8萬億元）均創(chuàng)歷史紀錄，而按照前7月累計銷售面積和金額均出現(xiàn)兩位數(shù)增幅的情況下，今年也有很大的概率會再次刷新紀錄。

但另一方面需要注意的是，土地購置面積在2014~2016年連續(xù)3年下降，年均下降16.4%，2016年的供地面積僅為2011年高點的50%左右；新開工面積在2014~2015年連續(xù)2年下降，年均降幅高達12.4%，2016年盡管回升了8.1%，但也比2013年的上一個高點下降了約20%。購地和新開工連年下降，而銷售端持續(xù)火熱，這將導(dǎo)致商品房庫存不斷降低。

目前，國家統(tǒng)計局公布的商品房待售面積已經(jīng)降至2015年2月以來的新低。截止到7月底，CRIC（中國房產(chǎn)信息集團）監(jiān)測的59個城市，庫存周期普遍在8個月左右，很多城市甚至低至4~5個月。經(jīng)過3年去庫存，三四線城市庫存周期已降至12個月的警戒線附近，棚改貨幣化甚至導(dǎo)致很多城市庫存緊張。

這也就不難理解，為何在銷售增速放緩的背景下，開發(fā)商拿地卻逆勢增長，而且是2011年7月以來首次回到兩位數(shù)增長。同時，開發(fā)商不僅積極拿地，新開工態(tài)勢也不錯——占新開工71.5%的住宅，1~7月的增速達12%，保持去年同期的水平。按照拿地和新開工一般滯后6~12個月來估算，開發(fā)投資還將繼續(xù)維持高位景氣。

前兩輪樓市回調(diào)，即2008年下半年到2009年、2011年下半年到2012年，共同特征是銷售回落和待售庫存高壓并存。但是，本輪樓市回調(diào)最大不同在于，今年以來銷售端開始降溫，但由于拿地和新開工連續(xù)2~3年回落，近2年樓市需求卻相當(dāng)火熱，且多數(shù)城市連續(xù)3年推行政策刺激下的“去庫存”，導(dǎo)致當(dāng)前一部分開發(fā)商處于無房可賣的境地。

由此，樓市銷售確實在降溫，但增速水平依舊不低，單月絕對成交量仍處在歷史最高位，開發(fā)商被動“補庫存”不得不開啟。

未來，“限地價”措施在全國各地普遍推開，土地出讓附加約束條款有望成為常態(tài)，比如限房價、限售、配建保障性住房、開發(fā)商“自持”等，加上樓市需求增速下滑，土地市場開始降溫。2017年7月，全國300個城市土地平均溢價率（34%）較去年同期下降11個百分點，住宅用地溢價率（39%）下降20個百分點，地價上漲推動資本形成，拉高開發(fā)投資的局面難以再現(xiàn)。

但筆者認為，進入今年下半年，各地“放量”供地，租賃用地供應(yīng)明顯增加，疊加開發(fā)商繼續(xù)“補庫存”，加上盤活存量物業(yè)用于租賃的口子打開，將在很大程度起到緩沖作用，助推開發(fā)投資穩(wěn)定。

今年4月，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布“供地新政”，要求熱點城市加快供地，制定三年供地“滾動計劃”并向全社會公布，同時啟動監(jiān)管問責(zé)。今年1~7月份，大城市供地開始“放量”，50個城市供地增長18%，一線城市大幅增長40%。同時，各大城市紛紛上調(diào)供地計劃，10個重點城市“十三五”供地計劃比“十二五”增長37%。另外，在連續(xù)3年“去庫存”的基礎(chǔ)上，今年棚改仍保持600萬套規(guī)模。綜合以上因素，今年開發(fā)投資仍有望保持8%左右的增長。

展望未來，樓市調(diào)控將繼續(xù)處在高壓態(tài)勢，針對樓市的資金面仍以緊縮為主，全國商品房銷售增速也將下滑，熱點城市銷售下滑更明顯，開發(fā)商“補庫存”的動力會有所下降，拿地和新開工高位托底開發(fā)投資的動能也將下降。

但是，除了供地會增長外，存量盤活的時代到來，首先是棚改在未來3年將推進1500萬套。其次，棚改在2020年前后規(guī)模雖然會縮減，但改善居民生活水平仍將是未來公共政策的主旨，“舊改”會以替代的形式體現(xiàn)，比如住區(qū)或社區(qū)升級、農(nóng)村危房改造、特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)、海綿城市、智慧社區(qū)等。

更重要的是，住房租賃已開始崛起，供地和盤活存量土地、房屋開始部分傾向于租賃，而這將開啟一個涉及3億~4億人口龐大住房需求的“新藍?！?。在此基礎(chǔ)上，配套租賃需求的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)也將會快速增加。大量人口扎根城市，又將帶來巨大的基礎(chǔ)設(shè)施需求、消費需求。

由此，單純的鋼筋水泥式開發(fā)投資將會從高位上緩慢下降，而經(jīng)濟增長導(dǎo)向的樓市依賴度也將會下降。

但是，隨著3億~4億新市民“扎根”城市，以及住房回歸居住屬性，先租后買、產(chǎn)權(quán)共有、“先小后大”的理性住房消費模式建立，基于有效需求和理性消費的開發(fā)投資、基建和市政投資將快速增長，樓市與經(jīng)濟也將回歸到正軌上來。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）