國企牽頭發(fā)展住房租賃 更利于市場早期培育

每經(jīng)記者 蔡雅蕓

每經(jīng)編輯 楊 軍

對從事住房租賃的企業(yè)來說，目前這波政策春風，正推動他們站在市場風口。

8月3日，成都市政府正式發(fā)布了《關于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市產(chǎn)業(yè)能級的人才安居工程的實施細則》（以下簡稱《細則》），其中明確了建設人才公寓將由政府組建全資開發(fā)公司，在未來5年供應約30萬套人才公寓等內(nèi)容。

在《細則》中也提出了新增用地建設項目部分，將主要由政府組建全資開發(fā)公司組織建設。對此，一位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，由國企牽頭發(fā)展住房租賃存在多重優(yōu)勢，更有利于市場的早期培育。

政策紅利臨近

過去兩年《成都市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》的數(shù)據(jù)顯示，成都常住人口在2016年同比增加了126.05萬人。

優(yōu)客逸家CEO劉翔向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，成都的市場需求是龐大的，去年在成都畢業(yè)的大中專學生有41萬人，其中至少有三分之一會選擇本地就業(yè)，加上外地涌入的人口，這是一個剛性的租賃市場。

日前,審定通過的《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案（送審稿）》中提到，“對包括房屋租賃企業(yè)在內(nèi)的一般納稅人出租在2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法，按照5%征收率計算繳納增值稅；對個人出租住房的，由按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅。”另外,前述政策還提到對“所涉及的各項地方稅收采取便于征收的方式進行綜合管理。”

“當稅收優(yōu)惠至5%的政策落實后，對企業(yè)來說肯定是利好，一方面會直接產(chǎn)生企業(yè)利潤率的增加；一方面由于目前稅收名目繁雜，按照現(xiàn)行稅收標準并不利于租賃企業(yè)的發(fā)展，若變成綜合稅，對未來計劃上市的企業(yè)是有利的。”劉翔說。

據(jù)他介紹，對優(yōu)客逸家這樣的租賃企業(yè)而言，在成都目前是按照“差額納稅”的方式繳納6%的稅收，如企業(yè)在租客那里獲得1000元租金，其中有600元屬于房東，那么企業(yè)是按照實際收入的400元繳納稅收。如果按照1000元繳納稅收，為了不重復納稅，那么就需要從個人房東那里獲得相應的抵扣稅票，但現(xiàn)實中收集抵扣稅票存在一定難度。即使企業(yè)愿意承擔房東1.5%的納稅成本，由于政策所限對管理上萬戶房源的優(yōu)客逸家來說工作量過于龐大，因此，成都在上述政策中提到的“綜合管理”，將能解決企業(yè)的上述困難。

租賃機構(gòu)資金成本偏高

上述業(yè)內(nèi)人士表示，由國企牽頭是合適的。首先國企比民企資金實力更強，可以承受較長的資金沉淀期；第二，國企可以按照政府的需求進行代建，比如近期成都中心城區(qū)釋放的土地中配備的產(chǎn)業(yè)持有要求以及建成人才公寓無償轉(zhuǎn)讓給政府使用的，國企的拿地意愿更高；第三，國企本身自帶“流量”，對人才的吸引力更強，更容易向人才公寓導入資源。

成都市住房委員會辦公室政策法規(guī)處副處長鄧宇環(huán)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，由政府組建、新建相應牽頭的國有公司，目前還沒有具體明確是哪幾家，待明確后會向公眾公布。

目前，相關部門發(fā)文鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)向租賃住房項目加大信貸支持，支持金融機構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務。

而據(jù)劉翔透露，由于租賃機構(gòu)是輕資產(chǎn)行業(yè)，在沒有資產(chǎn)抵押物的情況下，只能與一些愿意創(chuàng)新的機構(gòu)進行合作，如租賃收益權質(zhì)押貸款。目前加上利息成本、手續(xù)費等綜合下來，行業(yè)內(nèi)融資成本普遍在12%~14%，優(yōu)客逸家控制在10%左右。

“我們其實在給金融機構(gòu)打工。”劉翔直言，盡管優(yōu)客逸家在成都已實現(xiàn)盈利，公司每個月要還的利息占成都地區(qū)總營收的6%，因此獲得的凈利潤率只剩2%~3%，而這也僅是單城市實現(xiàn)盈利并且是租賃機構(gòu)運營情況較好時的表現(xiàn)，且未加上攤銷總部開銷、IT費用等。

《實施方案（送審稿）》中還提出，成都市力爭到2020年，培育和發(fā)展機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)不低于50家，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化的運作模式。