深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)調(diào)查：迎爆發(fā)式增長(zhǎng) 盈利仍是難題

導(dǎo)語：存量房時(shí)代的到來加上政策的鼓勵(lì)，大量資本開始涌進(jìn)租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓可謂正當(dāng)風(fēng)口，市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的估值更居高不下。盡管面臨著回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利難的尷尬，但除了創(chuàng)業(yè)型的長(zhǎng)租公寓品牌，許多地產(chǎn)服務(wù)中介、房企紛紛把長(zhǎng)租公寓作為轉(zhuǎn)型的一根“稻草”。

租賃市場(chǎng)，越來越被視為房地產(chǎn)“最后的紅利”。

近日，住建部等九部委發(fā)文，要求加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，深圳等12個(gè)城市被選為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。對(duì)于發(fā)展租賃市場(chǎng)，深圳其實(shí)已走在前列，特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)早已呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)。如今，租賃市場(chǎng)的風(fēng)口又至，市場(chǎng)對(duì)深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是否又多一分期待？

爆發(fā)式增長(zhǎng) 與翻倍的租金

深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在2015年和2016年進(jìn)入“爆發(fā)期”，相對(duì)“高租金”是目前深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的普遍寫照，但背后“計(jì)算法則”則是長(zhǎng)租公寓改造的成本以及附加值。

說起這幾年的深圳樓市，除了暴漲的房?jī)r(jià)和調(diào)控，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也極具話題性。

深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是從2014年開始發(fā)展，2015年和2016年進(jìn)入“爆發(fā)期”，投資者多數(shù)在2015年至2016年帶著資金和熱情進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。據(jù)租賃平臺(tái)合屋統(tǒng)計(jì)，截至今年年初深圳全市的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商已突破100家。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳目前的長(zhǎng)租公寓房源大多來自舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)以及城中村等。而從運(yùn)營(yíng)方式上看，市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓有的是單棟整體租賃，有的是分散式經(jīng)營(yíng)；從運(yùn)營(yíng)內(nèi)容上看，有的公寓看重租客的社交，有的則更注重空間設(shè)計(jì)。在羅湖區(qū)筍崗村，記者發(fā)現(xiàn)幾棟農(nóng)民房搖身一變就成為“創(chuàng)客公寓”，該公寓負(fù)責(zé)人表示還準(zhǔn)備在其他城中村布局，可見傳統(tǒng)的農(nóng)民房出租屋也想在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上分一杯羹。

“與旁邊的城中村相比，這里的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)算是豪宅級(jí)別。”剛剛畢業(yè)來深的陳天奇感嘆道。

在南山區(qū)塘朗片區(qū)，由幾十棟舊工業(yè)廠房改造而成的長(zhǎng)租公寓集悅城，儼然成為了一個(gè)“藝術(shù)小鎮(zhèn)”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然是舊工業(yè)廠房，但集悅城從外形上看與新建的大樓沒有差別，房間的裝修與布置也極其“文藝”，一樓以配套餐飲為主，家電家私全齊，對(duì)于年輕人來說的確很具吸引力。與鄰近的城中村塘朗村只有一路之隔，但與塘朗村的城中村房源相比，經(jīng)過改造之后租金翻了近一倍：一套僅為20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。與其他長(zhǎng)租公寓相比，集悅城的體量非常大。如果全部入住，未來這里將成為超過萬人的社區(qū)。此外，集悅城仍在迅速擴(kuò)張之中，在南山大學(xué)城片區(qū)也開始布局。

長(zhǎng)租公寓賣什么？主打的是有情懷的服務(wù)以及有格調(diào)的硬件裝修配套。但在陳天奇看來，這些公寓也有點(diǎn)“可望而不可即”：租金太高了。此外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租住在集悅城的公寓每月還需要繳納150元的管理費(fèi)，水電費(fèi)也高于正常住宅的收取標(biāo)準(zhǔn)。

相對(duì)“高租金”，是目前深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的普遍寫照，但背后“計(jì)算法則”則是長(zhǎng)租公寓改造的成本以及附加值。正是因?yàn)檫@樣的改造，也成為深圳城市更新的另一種可能。不過，與城市更新的方向相比，各路資金卡位長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，似乎另有目的。

估值的AB面：如何盈利仍是難題

深圳目前正常住宅的年租金回報(bào)率不到2%，長(zhǎng)租公寓還處于搶占市場(chǎng)和燒錢的階段。盡管如此，市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的估值卻居高不下。

據(jù)市場(chǎng)資料顯示，2016年長(zhǎng)租公寓全年的融資事件數(shù)量達(dá)到13宗。從2014年雷軍的順為基金向YOU+公寓投入1億元開始，短短3年有近100億元資本流向了這個(gè)領(lǐng)域。其中，僅魔方公寓就累計(jì)融資超過30億元。對(duì)于這些創(chuàng)業(yè)型的長(zhǎng)租公寓，有看多的認(rèn)為這是萬億級(jí)市場(chǎng)；也有唱衰的，認(rèn)為長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商大多數(shù)都還處在燒錢階段，野蠻生長(zhǎng)下公寓面臨的會(huì)是一場(chǎng)大敗局。

的確，長(zhǎng)租公寓萬億元藍(lán)海的背后，仍難掩融資成本高和資產(chǎn)收益率低帶來的盈利難題。在租客眼中，價(jià)格是考慮的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利則是最為關(guān)鍵的問題。

一名在深圳羅湖區(qū)開辦長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商對(duì)記者表示，在深圳的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，3年至5年的回報(bào)周期較為理想，但理想的回報(bào)周期不易實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樯钲陂L(zhǎng)租公寓的空置率正在上升。“我見到最高空置率的公寓大概為50%，現(xiàn)在我也不敢盲目擴(kuò)張。”這位運(yùn)營(yíng)商如是說，“如果長(zhǎng)時(shí)間維持這種狀態(tài)，終止虧損的方法是被第三方收購。”在他看來，深圳長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展仍然面臨著諸多困難：獲取物業(yè)的成本正在攀升，蜂擁而上的長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)者助漲存量物業(yè)的價(jià)值；激烈的競(jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)利潤(rùn)越來越薄，深圳目前正常住宅的年租金回報(bào)率都不到2%。

目前，深圳乃至全國(guó)的長(zhǎng)租公寓還處于搶占市場(chǎng)和燒錢的階段，特別是一些創(chuàng)業(yè)品牌。“這個(gè)行業(yè)，眼下還要靠著資本才能活著。”樂乎城市青年社區(qū)的羅意這樣說道。

盡管仍存在盈利的難題，但市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的估值卻居高不下。

近日，一份國(guó)內(nèi)券商研究機(jī)構(gòu)給部分品牌公寓所做的估值分析引起市場(chǎng)關(guān)注，其中對(duì)魔方公寓的估值高達(dá)205億元。與此形成鮮明對(duì)比的是，世聯(lián)行作為A股上市公司，目前也在發(fā)力長(zhǎng)租公寓。據(jù)世聯(lián)行2016年報(bào)披露，其長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，世聯(lián)紅璞全國(guó)簽約間數(shù)超過2萬間，基本覆蓋核心一二線城市。此外，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為7.47億元，同比增長(zhǎng)46.65%。投資者似乎嗅到了租賃市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，世聯(lián)行的股價(jià)在近8個(gè)交易日內(nèi)大漲超過45%，截至上周五收盤公司市值為225億元。而在7月中旬之前，世聯(lián)行的市值長(zhǎng)期低于200億元。

一家主營(yíng)長(zhǎng)租公寓，但仍處在不盈利狀態(tài)的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)卻有估值200億元，一家主營(yíng)房地產(chǎn)服務(wù)兼營(yíng)長(zhǎng)租公寓，有著7億多凈利潤(rùn)，市值卻才剛剛突破200億元。不過，從這些估值數(shù)據(jù)來看市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓的前景可謂充滿信心，這或許是各路資金特別是地產(chǎn)服務(wù)中介、房企也紛紛加入戰(zhàn)局的原因。

房企卡位長(zhǎng)租公寓：轉(zhuǎn)型的“稻草”？

運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓和房企銷售商品房的利潤(rùn)、去化相比，似乎并不能算是一個(gè)賺錢的好買賣。除了傳統(tǒng)的收租模式，房企涉足長(zhǎng)租公寓未來的發(fā)展模式會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加趨向于資產(chǎn)證券化方式，房企的進(jìn)入可能最后還會(huì)打通金融關(guān)口，未來才有更好的收益。

如果說過去10年存量房市場(chǎng)只集中在二手樓交易，那么規(guī)模高達(dá)200萬億元以上的存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、買賣、租賃和金融化，將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)最值得關(guān)注的大市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓便是這個(gè)市場(chǎng)的重要組成部分。幾乎沒人懷疑長(zhǎng)租公寓是一塊“超級(jí)蛋糕”，盡管面臨著回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利難的尷尬，但實(shí)際上除了創(chuàng)業(yè)型的長(zhǎng)租公寓品牌，許多地產(chǎn)服務(wù)中介、房企紛紛把長(zhǎng)租公寓作為轉(zhuǎn)型的一根“稻草”。

地產(chǎn)服務(wù)中介涉足長(zhǎng)租公寓由來已久，其獲益方式主要是獲取租金差價(jià)，其中涉足最早的是鏈家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布獨(dú)立運(yùn)作，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)占有重要的地位。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“自如在運(yùn)營(yíng)初期的五年是非常痛苦的，當(dāng)時(shí)一線城市的租金回報(bào)率都不到2%。”不過他對(duì)這個(gè)巨大的市場(chǎng)仍然信心滿滿：“租賃和轉(zhuǎn)售的回報(bào)率日漸靠近，隨著居住觀念的升級(jí)和市場(chǎng)的調(diào)整，租金回報(bào)率也會(huì)日漸樂觀。”

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前TOP30房企中，有1/3房企通過不同方式參與到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域?？硕鹫J(rèn)為，拿地自持比例增加、存量市場(chǎng)來臨、培養(yǎng)潛在購房客戶等原因促使房企搶灘長(zhǎng)租公寓。對(duì)于中小房企來說，想在一二線核心城市拿地困難，開發(fā)賣樓的可持續(xù)性不大，而自己的同行已經(jīng)開始紛紛布局長(zhǎng)租公寓，什么時(shí)候進(jìn)入，怎么進(jìn)入，的確是個(gè)問題。

萬科是最早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的玩家之一，在2016年5月正式推出了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的統(tǒng)一品牌“泊寓”。萬科泊寓負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、廣州、深圳、西安、杭州、廈門等26個(gè)城市，全國(guó)已開業(yè)房間數(shù)20812套，待開業(yè)房間數(shù)80000套，規(guī)模上已成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)第一。而深圳泊寓目前已開業(yè)4家門店，未來3年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)開業(yè)50000套。而在深圳蛇口片區(qū)，招商蛇口將曾經(jīng)的蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅改造為只租不售的精裝長(zhǎng)租公寓，客戶定位于高新技術(shù)企業(yè)年輕白領(lǐng)階層。

“隨著規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力提高，長(zhǎng)租公寓的租金收益還是很可觀的，預(yù)計(jì)3年后將開始盈利。”龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉告訴記者。在去年8月龍湖中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍宣布推出長(zhǎng)租公寓“冠寓”品牌，這樣的布局和龍湖自身的戰(zhàn)略布局相吻合，在一二線核心城市挖掘城市的消費(fèi)能力。按照邵明曉的理解，這些城市未來的租金會(huì)有所提高，在這些城市擁有資產(chǎn)也會(huì)給龍湖帶來穩(wěn)定的租金回報(bào)。

不過，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓和房企銷售商品房的利潤(rùn)、去化相比，似乎并不能算是一個(gè)賺錢的好買賣。世聯(lián)行2016年報(bào)顯示，包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%。此外，對(duì)于地產(chǎn)巨頭來說，由于價(jià)格承受能力較強(qiáng)，或許會(huì)給眾多中小型長(zhǎng)租公寓壓力。

合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴表示，畢竟以包租的租金差模式來看，房企還是看不上這點(diǎn)利潤(rùn)，更多的是試探性的布局，對(duì)創(chuàng)業(yè)型的長(zhǎng)租公寓擠壓還談不上。未來，房企應(yīng)該會(huì)以持有型為主要模式。有分析人士則認(rèn)為，未來品牌公寓運(yùn)營(yíng)商將借助規(guī)模化侵占市場(chǎng)份額并實(shí)現(xiàn)盈利。

除了傳統(tǒng)的收租模式，房企涉足長(zhǎng)租公寓未來的發(fā)展模式會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加趨向于資產(chǎn)證券化方式，房企的進(jìn)入可能最后還會(huì)打通金融關(guān)口，未來才有更好的收益。在中國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上，比較常見的是公寓資產(chǎn)證券化的類REITs模式，比如水滴公寓與魔方金服的合作，將帶租約的公寓資產(chǎn)證券化，開發(fā)門檻相對(duì)較低的投資理財(cái)產(chǎn)品；另外一種是私募公寓REITs模式。新派公寓創(chuàng)始人王戈宏與賽富基金合伙人閻炎共同成立私募REITs基金，即“賽富不動(dòng)產(chǎn)基金”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說，當(dāng)前風(fēng)投的思路就在于迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，但必須看到前期盈利性并不強(qiáng)，這也是房企需要警惕的內(nèi)容，相應(yīng)投資必須要有持續(xù)的融資做支持。另外，類似金融創(chuàng)新包括REITs等其實(shí)都體現(xiàn)了財(cái)務(wù)操作的導(dǎo)向，是回籠資金較好的方式，后續(xù)也一定會(huì)得到積極采納。

或許，對(duì)于參與長(zhǎng)租公寓的布局者來說，雖然經(jīng)歷過爆發(fā)與質(zhì)疑，但這個(gè)游戲仍然才剛剛開始。

證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

原標(biāo)題：《長(zhǎng)租公寓：政策護(hù)航下再上風(fēng)口》