以租養(yǎng)老比以房養(yǎng)老更好？養(yǎng)老地產(chǎn)權(quán)屬仍是一大瓶頸

每經(jīng)編輯 實(shí)習(xí)記者 舒曼    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼

當(dāng)前，100多家上市房企2016年的年報(bào)披露已進(jìn)入尾聲。三年來，房企跨界轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)游戲、金融、醫(yī)療和養(yǎng)老等領(lǐng)域的舉動(dòng)讓外界眼花繚亂，但從業(yè)績(jī)來看，這些跨界產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)難成氣候。

以養(yǎng)老為例，保利地產(chǎn)作為央企地產(chǎn)巨頭，最早開始探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，尤其是掘金養(yǎng)老地產(chǎn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱保利地產(chǎn)去年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，支撐其千億元級(jí)銷售業(yè)績(jī)的仍是商品住宅等地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。

根據(jù)民政部預(yù)計(jì)，2020年我國(guó)老年人口將達(dá)到2.43億，中國(guó)60歲以上老年人口2033年前后將翻番到4億，到2050年左右將達(dá)到全國(guó)人口的1/3。萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖曾表示：“未來20年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)誕生一個(gè)萬(wàn)億市值的企業(yè)。”

為什么這個(gè)萬(wàn)億級(jí)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，至今仍步履蹣跚？近日，北京舉行了“地產(chǎn)跨越老齡化”專題論壇，會(huì)后北京大學(xué)國(guó)家治理與老齡化產(chǎn)業(yè)政策研究課題組執(zhí)行主任、中原集團(tuán)首席咨詢顧問、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)組專家張坤昱接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，以房養(yǎng)老、信用貸和抵押消費(fèi)貸均存在一些問題。比如以房養(yǎng)老模式，保監(jiān)會(huì)曾鼓勵(lì)推行過，但國(guó)內(nèi)發(fā)展動(dòng)力不足。

上述課題組給出的一組數(shù)據(jù)顯示，目前北京退休工資平均3355元/月，上海退休工資平均為3283元/月。就養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品而言，以京滬高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為例，一位老人一個(gè)月繳費(fèi)基本上在1.2萬(wàn)元~1.5萬(wàn)元，這一價(jià)格顯然很大一部分老人無法承受。

張坤昱強(qiáng)調(diào)，需求方有沒有養(yǎng)老服務(wù)的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力，決定了養(yǎng)老市場(chǎng)是否能夠穩(wěn)定和良性地發(fā)展下去。

上述課題組提供的一種養(yǎng)老創(chuàng)新思路是，通過改良倒按揭，在不轉(zhuǎn)移老人產(chǎn)權(quán)的前提下，將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，原有房產(chǎn)還可以出租，房屋收益部分屬于老人。如此一來，房產(chǎn)由不動(dòng)產(chǎn)變成了流動(dòng)資產(chǎn)包，來支撐老人購(gòu)買養(yǎng)老產(chǎn)品，老人百年之后，子女可以進(jìn)行接力貸或者拍賣變現(xiàn)。

上述模式也就是“以租養(yǎng)老”。以香港地區(qū)的“雋悅”項(xiàng)目為例，張坤昱介紹說，長(zhǎng)者公寓的安老按揭由香港地區(qū)的按揭證券推出，這時(shí)業(yè)主可用按揭貸購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)，所抵押的房屋可以出租反補(bǔ)按揭貸。當(dāng)按揭貸終止時(shí)，業(yè)主或其繼承人可優(yōu)先償還按揭款以贖回抵押物業(yè)，如果無法償還時(shí)，銀行將其抵押房屋拍賣優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)老”。

一位金融界資深人士表示，以租養(yǎng)老模式解決了當(dāng)下遇到的房產(chǎn)抵押后升值和老年人因年齡難以貸款的兩大問題，卻帶來了新的問題。首先政策壁壘難以突破，自有住房抵押之后購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)在政策上不被允許；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)的權(quán)屬問題及未來處置不好解決。

張坤昱坦言，香港案例能否借鑒到內(nèi)地尚待觀察，以租養(yǎng)老與房屋自有化率、國(guó)家政策及家庭觀念有很大關(guān)系。前述金融界人士建議說，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)持有物業(yè)并長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，通過向養(yǎng)老人群出租收費(fèi)，在國(guó)家力推資產(chǎn)證券化的背景下，通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品擴(kuò)大規(guī)模。