城市群視野下的樓市投資：資金流向衛(wèi)星城

當(dāng)大多數(shù)人還在用一二、三四線來(lái)看待中國(guó)的城市時(shí)，先行者已然轉(zhuǎn)換了視角。

自2016年以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)高企，需求外溢，周邊衛(wèi)星城市成為購(gòu)房資金的匯集地，這在中國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群中表現(xiàn)明顯。購(gòu)房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)燕郊、啟東、惠州等曾經(jīng)的非熱點(diǎn)城市，尋找新的投資標(biāo)的，一些價(jià)格洼地被迅速填平。

3月17日起，以北京、廈門為標(biāo)志，新一輪調(diào)控政策開(kāi)始了對(duì)城市群房?jī)r(jià)上漲的圍堵，其中“限售”政策首次出現(xiàn)，并且被更多運(yùn)用到保定、揚(yáng)州、長(zhǎng)樂(lè)這樣的二三線城市，未來(lái)，預(yù)計(jì)有更多的城市將執(zhí)行這一新措施，樓市投資不斷被抑制，迫使人們重新估量房子作為居住的價(jià)值。

城市群里的“投資熱土”

3月底，程昀（化名）剛剛在涿州入手了一套房子，她看中此地，是因?yàn)槠渚o鄰北京，有高鐵通到北京西，而房?jī)r(jià)不到北京的五分之一。

程昀后悔錯(cuò)過(guò)了燕郊、香河這些環(huán)北京的區(qū)域，不過(guò)她認(rèn)為，當(dāng)下這些區(qū)域房?jī)r(jià)已到高點(diǎn)，而涿州還未到。

涿州隸屬于河北保定市。2017年，保定成為樓市投資新熱點(diǎn)，其下轄的涿州、淶水、高碑店等均受到買房人追捧。

除了保定，4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，京津冀城市群中的石家莊、秦皇島、唐山一二手樓價(jià)環(huán)比也小幅上升。

在長(zhǎng)三角，圍繞上海、南京、杭州三大城市，周邊多個(gè)衛(wèi)星城房?jī)r(jià)表現(xiàn)積極。比如揚(yáng)州，3月一二手房環(huán)比上漲1.4%、1.2%，這已是揚(yáng)州房?jī)r(jià)連續(xù)20個(gè)月上漲。

2017年以來(lái)，珠三角城市群樓市升溫更為明顯，據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月東莞住宅成交均價(jià)16103元/平方米，環(huán)比上升4.10%。

惠州也是如此，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月惠州一、二手樓環(huán)比漲幅分別為1.1%、1.6%；而即使是距離深圳、廣州較遠(yuǎn)的湛江，3月一二手房環(huán)比也上漲0.2%、0.3%。

易居克而瑞指出，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，3月份三大城市群核心城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到遏制。環(huán)比來(lái)看，有6個(gè)城市新建住宅價(jià)格較2月下降。

而在核心城市群中的三、四線衛(wèi)星城，房?jī)r(jià)則持續(xù)溫和上漲，如調(diào)控力度較小的揚(yáng)州、惠州等環(huán)熱點(diǎn)一、二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅較大，均保持在一個(gè)百分點(diǎn)以上。

萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰認(rèn)為，中國(guó)城市化發(fā)展已進(jìn)入了第二階段，以長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀為核心的城市群興起，這些城市之間以軌道相連，而沿軌道交通拓展的城市新區(qū)，就是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

在此背景下，城市群房產(chǎn)投資受到關(guān)注。上述3月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表明，購(gòu)房者和投資者在這些城市群間穿梭，尋找價(jià)值洼地。

差別化調(diào)控下的房?jī)r(jià)輪動(dòng)

城市群帶來(lái)房產(chǎn)投資新機(jī)會(huì)，但由于區(qū)域調(diào)控政策差異的存在，每個(gè)地方具體的限購(gòu)、限售情況不一樣，導(dǎo)致投資資金和機(jī)會(huì)不斷流動(dòng)、波動(dòng)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在過(guò)去兩三年，購(gòu)房資金在城市群各個(gè)區(qū)域之間快速流動(dòng)。在京津冀地區(qū)，臨近北京通州的燕郊，率先成為北漂購(gòu)房者和投資客關(guān)注的區(qū)域，房?jī)r(jià)在2016年快速上漲。

但自去年7月燕郊所在的三河市，規(guī)定非本地戶籍居民家庭限購(gòu)一套二手房后，投資者隨即轉(zhuǎn)向香河、固安等地。

3月22日，香河、固安所在的廊坊市再出新規(guī)，升級(jí)限購(gòu)以截堵投資客。此后，河北霸州市、文安縣、任丘市、定興縣接連頒布限購(gòu)政策，并提高首付款比例。至此，整個(gè)河北省全線升級(jí)調(diào)控政策，炒房資金被全面圍堵。

以上海周邊為例， 上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，自去年下半年上海調(diào)控收緊以后，樓市降溫明顯。于是，資金開(kāi)始轉(zhuǎn)向太倉(cāng)、昆山、嘉興、無(wú)錫等地，使當(dāng)?shù)氐某山涣考ぴ觥?/p>

但今年3月起，許多非傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市也開(kāi)始加碼調(diào)控，如揚(yáng)州除限購(gòu)?fù)猓€規(guī)定新購(gòu)房產(chǎn)持有兩年才能交易，許多購(gòu)房者失去了興趣。資金開(kāi)始流向長(zhǎng)三角其他非限購(gòu)區(qū)域。

“但是，隨著限購(gòu)區(qū)域的增加，非限購(gòu)區(qū)域的投資價(jià)值在邊際遞減，”一位上海本地的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，限購(gòu)說(shuō)明了房產(chǎn)投資有價(jià)值，而不限購(gòu)、離核心城市越遠(yuǎn)的區(qū)域，風(fēng)險(xiǎn)越高。

在珠三角地區(qū)，由于深中通道即將開(kāi)通的消息，前兩年的中山是投資熱點(diǎn)，深圳樓市也火爆異常。自去年第四季度起，深圳升級(jí)限購(gòu)限貸，炒房資金又轉(zhuǎn)到廣州，以及臨深的東莞、惠州等。

今年3月，廣州、東莞、惠州等地相繼實(shí)施了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，上漲態(tài)勢(shì)被抑制，投資資金又出現(xiàn)回流深圳的跡象，致使3、4月深圳樓市有所回暖。

總體來(lái)說(shuō)，購(gòu)房資金的主要路徑為，由核心城市流向周邊軌道便利的價(jià)值洼地，被限購(gòu)后再尋找其他的洼地，最終導(dǎo)致整個(gè)城市群主要城市皆升級(jí)調(diào)控，資金再回流至核心城市。

“限售”調(diào)控影響已現(xiàn)

當(dāng)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)區(qū)域投資被拋棄，人們沒(méi)想到，2017年，福州長(zhǎng)樂(lè)市、東莞虎門鎮(zhèn)、佛山南海桂城街道，這些傳統(tǒng)的三四線城市乃至鎮(zhèn)級(jí)區(qū)域，房?jī)r(jià)也快速上漲，調(diào)控也隨之而來(lái)。

值得重點(diǎn)關(guān)注的是，這一輪樓市調(diào)控出現(xiàn)了新的方式——“限售”：即要求個(gè)人或企業(yè)獲得不動(dòng)產(chǎn)證幾年后方可再賣。限售在廈門、廣州先行展開(kāi)，目前已蔓延至城市群周邊的衛(wèi)星城市。

如京津冀地區(qū)的河北保定，4月5日，保定白溝新城出臺(tái)政策，非本地戶籍家庭在當(dāng)?shù)叵拶?gòu)一套住房，且房產(chǎn)自登記之日起五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；位于長(zhǎng)三角的城市常州也在4月9日宣布限售，新購(gòu)的住房?jī)赡陜?nèi)不得上市交易。

在珠三角地區(qū)，繼珠海4月8日出臺(tái)新規(guī)，位新購(gòu)房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年以后才能轉(zhuǎn)讓，緊接著9日、11日，惠州與東莞相繼宣布，新購(gòu)買的商品住房需在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的3年、2年以后方可上市交易。

截至目前，實(shí)行限購(gòu)又限售的地區(qū)已達(dá)16個(gè)，涉及京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、海峽西岸四大城市群，包括了廈門、杭州、福州、廣州、青島、啟東、保定市徐水區(qū)、保定白溝新城管理委員會(huì)、長(zhǎng)樂(lè)、常州、惠州、珠海、東莞、揚(yáng)州、成都和海南。

其中，珠海和惠州限售時(shí)間為3年，隸屬保定高碑店市的白溝鎮(zhèn)限售時(shí)間最長(zhǎng)，為5年。

值得關(guān)注的是，這批“限售”城市中，除了廣州為一線城市外，其他均是傳統(tǒng)二、三線城市，甚至涉及四、五線，但他們基本都位于城市群中。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“限售”的背后，是當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市由投資需求引導(dǎo)的快速升溫的異動(dòng)，以及由此帶來(lái)的供需失衡。

由于新房從購(gòu)買到拿證，約需兩年時(shí)間，再持有兩三年，意味著四、五年左右才能轉(zhuǎn)讓，限售嚴(yán)厲打擊了短期炒作的投資者，防止市場(chǎng)投機(jī)行為泛濫，同時(shí)有助于讓房產(chǎn)回歸居住的本質(zhì)。

宋會(huì)雍認(rèn)為，限售使樓市價(jià)格在高位凍結(jié)，在一定程度上減少了房屋的供應(yīng)量，或促進(jìn)新房的銷售。限售與否，很大程度上取決于城市的存量供應(yīng)，在去庫(kù)存壓力不大的地方，該政策或被更多使用；而需要去庫(kù)存的地方，則會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)。