傅克友：樓市調(diào)控還在路上 調(diào)控預(yù)期才是關(guān)鍵

每經(jīng)評(píng)論員 傅克友

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)絕不是冷冰冰的數(shù)字，它飽含著市場(chǎng)參與者的情緒變化和各種預(yù)期。特別是當(dāng)下的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落、6個(gè)城市環(huán)比下降；70個(gè)城市中一二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅持續(xù)回落，18個(gè)城市環(huán)比下降或漲幅回落，其他城市環(huán)比漲幅略升。

從數(shù)據(jù)上看，樓市調(diào)控政策無(wú)疑取得了一定成效。最明顯的是一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅得到了控制。這是一個(gè)喜聞樂(lè)見(jiàn)的成果。

當(dāng)然，這樣的調(diào)控成效未必就足夠令人滿意。因?yàn)?0個(gè)城市中，只有8個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格比上月下降，房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)還是在上漲途中。另外，三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅在擴(kuò)大，3月份比2月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。這是一個(gè)新趨勢(shì)。

如果說(shuō)樓市調(diào)控取得了一定成效，那么也還是短暫的成效。在這個(gè)短暫的成效里，還看不到房?jī)r(jià)穩(wěn)定、降溫的長(zhǎng)期趨勢(shì)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，源于市場(chǎng)各方參與主體的預(yù)期。如果預(yù)期沒(méi)有改變，房?jī)r(jià)走勢(shì)就難以改變。

畢竟，所謂樓市調(diào)控就是調(diào)控預(yù)期。在很大程度上，預(yù)期有沒(méi)有改變、如何改變、改變多少，是樓市調(diào)控成敗的關(guān)鍵。

樓市調(diào)控的現(xiàn)有成效其實(shí)是需求調(diào)控，即通過(guò)限購(gòu)政策取得的。去年9月30日以后，針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的情況，地方政府相繼出臺(tái)了一些調(diào)控政策。今年3月份，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和防范風(fēng)險(xiǎn)，各地又進(jìn)一步增加了一些調(diào)控措施。限購(gòu)就是限制需求，成效當(dāng)然很直接。

但是限購(gòu)未必能夠改變?nèi)藗儗?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)和總體房?jī)r(jià)的預(yù)期。相反，很多人相信，限購(gòu)總有結(jié)束之日。而限購(gòu)結(jié)束之日，可能就是房?jī)r(jià)反彈之時(shí)。就像彈簧，壓制越厲害，到時(shí)候反彈越兇。同時(shí)，如果一線城市和熱點(diǎn)城市限購(gòu)，那么三線、四線城市商品房就會(huì)成為資本追逐之地。

就從需求來(lái)說(shuō)，3月份單月，住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款（主要是居民個(gè)人房貸）增加4503億元，較上月多增699億元，也高于上年同期的4397億元。這是三四線城市銷量依然保持高位所致。熱點(diǎn)城市收緊政策后，資金順理成章流向三四線城市。如果沒(méi)有看好未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，資金顯然不會(huì)這樣涌動(dòng)。

當(dāng)然，這也可以看作是樓市調(diào)控的一個(gè)目的，抑制一線城市和二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，并將資金趕到三四線城市消化庫(kù)存。

從住房的供給側(cè)來(lái)說(shuō)，雖然樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼，但一季度房地產(chǎn)投資比1~2月份加快了0.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年加快了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

怎么理解這種現(xiàn)象？很簡(jiǎn)單，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的預(yù)期并沒(méi)有真正改變，他們依然長(zhǎng)期看好樓市，否則不會(huì)加大投資力度。

當(dāng)然，這里也要分兩個(gè)方面看。一方面，供給的增加會(huì)平衡需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。這就是為什么住建部和國(guó)土資源部要下發(fā)通知，加大一些熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)。土地供應(yīng)的增加帶來(lái)了投資的增長(zhǎng)。另一方面，需求的旺盛和長(zhǎng)期看好市場(chǎng)，也推動(dòng)投資的增長(zhǎng)。

這里的關(guān)鍵在于，是前者更多一些還是后者更多一些。如果前者更多一些，可能會(huì)降低開(kāi)發(fā)商的預(yù)期；后者更多一些，則會(huì)繼續(xù)增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。

從長(zhǎng)期來(lái)看，住房的供給能夠壓倒需求，才能改變樓市預(yù)期。如果住房供給者和需求者的預(yù)期都沒(méi)有發(fā)生根本改變，就會(huì)形成相互促進(jìn)、相互激勵(lì)的結(jié)果，樓市調(diào)控的效果就會(huì)大打折扣。

有人樂(lè)觀估計(jì)，由于新一輪調(diào)控措施是3月17日以后陸續(xù)出臺(tái)的，對(duì)于房?jī)r(jià)和其他房地產(chǎn)方面指標(biāo)的影響，有可能在4月份以后陸續(xù)顯現(xiàn)。但樓市調(diào)控的效果到底怎么樣，恐怕還得依賴于預(yù)期的調(diào)控。

另一個(gè)比較難以逆轉(zhuǎn)的預(yù)期是，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的吸引力是巨大的，具有集聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)，而同時(shí)它們又是稀缺的。這種城市格局和稀缺性在短期內(nèi)難以改變，如果三四線城市的房?jī)r(jià)都在水漲船高，一二線城市的房?jī)r(jià)在未來(lái)很可能又會(huì)順?biāo)浦?、再上層樓。如何?yīng)對(duì)這樣的預(yù)期，可能是下一輪樓市調(diào)控的艱巨任務(wù)。