多項中長期調(diào)控措施正醞釀 房地產(chǎn)業(yè)有望實現(xiàn)軟著陸

面對部分一二線城市樓市出現(xiàn)的局部泡沫，部分市場人士產(chǎn)生了可能蘊(yùn)藏危機(jī)的擔(dān)憂。房地產(chǎn)行業(yè)是目前多個部門聯(lián)手防控風(fēng)險的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。專家分析，一系列長短相濟(jì)的政策措施將陸續(xù)出臺，短期內(nèi)以“限”為主的調(diào)控不會放松；中長期看，土地制度改革、特大城市治理、多層次住房供應(yīng)體系建設(shè)等措施將陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)軟著陸。

加杠桿帶來風(fēng)險

中信建投銀行業(yè)首席分析師楊榮認(rèn)為，一二線城市的房地產(chǎn)泡沫是頭號重點(diǎn)金融風(fēng)險。與債券市場過度加杠桿、銀行表外業(yè)務(wù)風(fēng)險、理財業(yè)務(wù)高杠桿等金融風(fēng)險相比，目前應(yīng)優(yōu)先著力防控房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

歷史經(jīng)驗顯示，房地產(chǎn)泡沫破裂將嚴(yán)重?fù)p害實體經(jīng)濟(jì)。國際金融市場上的逢“7”魔咒顯示了金融風(fēng)險集中釋放對實體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊，如1987年美國股災(zāi)、1997年亞洲金融危機(jī)、2007年美國次貸危機(jī)。

就中國的情況而言，中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，去年三季度以來，實體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)跡象初顯，后續(xù)能否持續(xù)尚存在不確定性。如果房地產(chǎn)泡沫持續(xù)吹大，則不僅僅是金融層面的風(fēng)險，還可能引發(fā)整個國家發(fā)展戰(zhàn)略層面的風(fēng)險：實體經(jīng)濟(jì)的成本進(jìn)一步上升，金融體系資金被進(jìn)一步分流，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為不利。房地產(chǎn)價格快速上漲不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，對制造業(yè)、小企業(yè)等領(lǐng)域的信貸產(chǎn)生擠出效應(yīng)。同時，居民部門的杠桿率增長過快將帶來很多風(fēng)險。

盡管目前居民部門的杠桿水平整體不高，但2016年以來杠桿水平的快速上升帶來較大隱患。中國人民大學(xué)副校長、中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春表示，從房貸增量來看，當(dāng)前居民部門債務(wù)率快速攀升難以持續(xù)。國家金融與發(fā)展實驗室的數(shù)據(jù)顯示，近兩年居民部門加杠桿迅速，僅2016年其杠桿率就上升了近5個百分點(diǎn)。就規(guī)模而言，2016年居民部門債務(wù)比上一年增加了6萬多億元。

國家金融與發(fā)展實驗室副主任、國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心主任張曉晶指出，居民部門如此迅速加杠桿面臨較大風(fēng)險。盡管以居民部門債務(wù)與GDP相比，中國處在相對較低的水平，但考慮到居民部門凈財富僅占全社會凈財富的40%-50%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體70%-90%的水平，因此從居民債務(wù)占居民凈財富的比重來看，居民部門的杠桿率水平非常高。

此外，其他一些隱性的杠桿值得警惕。民生銀行首席研究員溫彬說，首付貸、假按揭等變相加大了杠桿，可能導(dǎo)致后續(xù)出現(xiàn)一些風(fēng)險。盡管不會觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，但仍需警惕風(fēng)險外溢。

在海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超看來，本輪房價上漲源于貨幣增速創(chuàng)新高，但如果未來金融去杠桿持續(xù)，銀行同業(yè)融資增長趨緩，房貸利率上升壓縮房貸需求，那么今年以銀行總負(fù)債為代表的廣義貨幣增速大概率將高位回落，房地產(chǎn)泡沫將難以維系。

警惕風(fēng)險傳導(dǎo)

對于樓市泡沫風(fēng)險，監(jiān)管部門早已察覺。4月7日，銀監(jiān)會強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要牢牢把握住房的居住屬性，分類調(diào)控、因城施策，落實差別化住房信貸政策。嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，嚴(yán)厲打擊“首付貸”等行為，切實抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫。

一位央行人士對中國證券報記者道出了監(jiān)管部門的擔(dān)心：去年某些商業(yè)銀行的新增貸款中的70%甚至百分之百是個人住房按揭貸款，與商業(yè)銀行的資金端存在較嚴(yán)重的期限錯配，帶來巨大的風(fēng)險隱患。一旦市場流動性緊張或房地產(chǎn)價格下滑，則風(fēng)險會蔓延至金融系統(tǒng)。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，在增量資金來源受限的情況下，今年房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨資金壓力，行業(yè)內(nèi)部的整合不可避免。在此過程中，部分負(fù)債率較高的中小房企可能面臨一定的風(fēng)險。

監(jiān)管部門采取多種措施遏制樓市杠桿率的快速攀升。

央行營管部主任周學(xué)東表示，就個人房貸在新增貸款的占比來看，預(yù)計今年會下降到30%以內(nèi)，這相對于去年45%左右的占比來說明顯下降。

溫彬預(yù)計，今年銀行將堅決落實關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策。在總量上，新增按揭貸款在新增貸款中占比要較上年穩(wěn)步回落至合理區(qū)間；在結(jié)構(gòu)上，繼續(xù)加大對剛性購房需求的信貸支持力度；在區(qū)域上，鼓勵支持三、四線城市的改善性購房需求。

建設(shè)長效調(diào)控機(jī)制

近期各地針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控密集加碼，有關(guān)方面對防控樓市泡沫風(fēng)險工作的重視程度可見一斑。值得注意的是，除了對房價過快上漲城市出手調(diào)控外，對于潛在的“炒作點(diǎn)”，政策也早有準(zhǔn)備。例如，在中央宣布設(shè)立雄安新區(qū)的同時，一系列嚴(yán)控炒地炒房的措施為新區(qū)“護(hù)航”，令投機(jī)者無機(jī)可乘。

多位專家對中國證券報記者表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往最大的不同之處在于政策未雨綢繆，信貸政策、土地政策等集體出手，加強(qiáng)預(yù)期管理，房地產(chǎn)市場會實現(xiàn)軟著陸。

在瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光看來，要控制房地產(chǎn)泡沫，限購政策的邊際效果越來越弱，應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)供給側(cè)改革、土地改革、戶籍改革、稅制改革，建設(shè)長效調(diào)控機(jī)制。

目前，一些中長期措施正在醞釀之中。國土資源部部長姜大明近日表示，爭取年底前實現(xiàn)全國所有縣市的不動產(chǎn)登記，地方市縣的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全部接入國家級平臺。

分析人士表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能為房地產(chǎn)稅提供更加充分的依據(jù)和基礎(chǔ)信息，更加有效地支撐房地產(chǎn)稅收改革工作。清華大學(xué)國家金融研究院副院長朱寧認(rèn)為，征收房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，既有利于抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資投機(jī)需求，也有利于為地方政府提供穩(wěn)定可持續(xù)的稅收來源，從而減弱地方政府“土地財政”的動力。