上海連夜調(diào)三地塊出讓規(guī)則：實(shí)行招掛復(fù)合式

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可

4月11日晚間，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局（以下簡(jiǎn)稱上海規(guī)土局）連夜發(fā)布公告稱，將上海“臨港蘆潮港社區(qū)C0204地塊、臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊、奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊”出讓方式調(diào)整為招標(biāo)掛牌復(fù)合式。此前公告顯示，這3幅地塊的交易資金審核已被中止。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的其中一幅地塊的復(fù)合出讓須知顯示，新規(guī)要求按照通過(guò)資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)確定出讓方式。采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)）方式出讓的，則以綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)人；采用掛牌方式出讓的，則以價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人。但最終只有排名前三位的投標(biāo)人，才能入圍競(jìng)標(biāo)。

記者整理發(fā)現(xiàn)，這種招掛復(fù)合的土地出讓方式在2012年的上海市場(chǎng)曾被啟用，并在2014年樓市低谷期被取消，以“直接拍賣”代替。對(duì)于此次上海市的嘗試，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該規(guī)則會(huì)在多大范圍、多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)實(shí)施，還有待觀察。監(jiān)管層此舉意在避免眾多房企“圍獵”一塊土地從而導(dǎo)致“地王”頻出。同時(shí)，也可以讓更好的開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)，借此提高整個(gè)樓市的品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)水平。

得分前三才能入圍競(jìng)標(biāo)

前述出讓文件顯示，若通過(guò)資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)超過(guò)三人，則地塊采用招標(biāo)方式出讓，有效申請(qǐng)人即為“投標(biāo)人”；若通過(guò)資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)為三人及三人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請(qǐng)人即為“競(jìng)買人”。

對(duì)于如何選出有效申請(qǐng)人，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，首先由評(píng)標(biāo)小組按照得分由高到低的原則確認(rèn)投標(biāo)人的排名順序。若有得分相同者，則按以下優(yōu)先原則確定排名順序：先以經(jīng)濟(jì)實(shí)力得分由高到低排序；若經(jīng)濟(jì)實(shí)力得分有相同者，則再以項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)得分由高到低排序；若項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)得分有相同者，則再以技術(shù)資質(zhì)得分由高到低排序；若技術(shù)資質(zhì)得分有相同者，則以抽簽方式?jīng)Q定其排序。

至于考核指標(biāo)，除房企近三個(gè)會(huì)計(jì)年度合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率等基本指標(biāo)外，還包括其信用評(píng)級(jí)、總建筑面積、全裝修面積等其他指標(biāo)。最終只有排名順序前三位的投標(biāo)人，才能入圍競(jìng)標(biāo)。

值得一提的是，此次新規(guī)適用的三個(gè)地塊，曾于去年底掛牌，今年3月卻被中止出讓。按照當(dāng)時(shí)的公告表述，這三塊地的交易資金來(lái)源審核工作尚未完成，中止后將繼續(xù)進(jìn)行審核。4月11日，上海規(guī)土局公布了上述三個(gè)地塊的出讓補(bǔ)充公告，但仍未公示具體拍賣時(shí)間。

業(yè)內(nèi)：或意在減少“地王”

對(duì)于上海市的此次嘗試，新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前滬深A(yù)股中的上市房企有140多家，但根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)資質(zhì)排名，初步估計(jì)只有幾十家可以達(dá)到上海市新規(guī)中的入圍條件。如果再加上綠色建筑資質(zhì)、全裝修面積等其他限制條件，剩下的企業(yè)就不多了。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，如果此評(píng)定方式在全上海推廣，非上市房企將失去拿地機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@些房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)往往是不公開的。此外，未來(lái)有卷款跑路或者項(xiàng)目爛尾可能的企業(yè)，可能將不再有資格拿地，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠的企業(yè)或?qū)纳虾７康禺a(chǎn)市場(chǎng)出局。不過(guò)，目前該政策會(huì)在多大范圍、多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)施行，還存在不確定性。

資深地產(chǎn)人士薛建雄認(rèn)為，上海此次嘗試，是為了讓更好的開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)，借此提高整個(gè)樓市的品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)水平。而行業(yè)洗牌之下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企或成為最大受益者。

歐陽(yáng)捷也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，新規(guī)實(shí)際上是為了抑制過(guò)多的房地產(chǎn)企業(yè)“圍獵”一塊土地，導(dǎo)致“地王”頻出。“實(shí)際上，采取網(wǎng)上競(jìng)標(biāo)、每家房企只有一次出價(jià)機(jī)會(huì)等也是抑制‘地王’、減少高溢價(jià)土地產(chǎn)生幾率的方式，但可能此前沒有起到既定效果所以（監(jiān)管層）出了新招。”