李宇嘉：雄安新區(qū)開(kāi)發(fā)要“去地產(chǎn)化”但不能“去市場(chǎng)化”

李宇嘉

雄安新區(qū)房地產(chǎn)交易被嚴(yán)格控制，樓市瞬間安靜。面對(duì)短期內(nèi)要攫取數(shù)十年紅利的投機(jī)狂潮，凍結(jié)是沒(méi)有辦法的辦法，但顯然不是長(zhǎng)久之計(jì)。不管是集中疏解北京非首都功能，探索人口經(jīng)濟(jì)密集地區(qū)優(yōu)化開(kāi)發(fā)新模式，還是調(diào)整優(yōu)化京津冀城市布局和空間結(jié)構(gòu)，培育創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展新引擎，哪個(gè)都不能撇開(kāi)房地產(chǎn)。

一般來(lái)講，房屋是生活和生產(chǎn)的基本要素和物質(zhì)空間。新區(qū)規(guī)劃和發(fā)展，首先要進(jìn)行的是土地和空間的規(guī)劃以及區(qū)域功能的規(guī)劃，這是提供居民居住和企業(yè)生產(chǎn)所需物質(zhì)空間的過(guò)程，也是房地產(chǎn)規(guī)劃的過(guò)程。

房屋要回歸其本來(lái)屬性，這種定位是我國(guó)繼1998年住房市場(chǎng)化改革、2007年加強(qiáng)住房保障后，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)和住房發(fā)展又一個(gè)改革定位和發(fā)展導(dǎo)向。

雄安新區(qū)四大定位和七大任務(wù)明確無(wú)誤地折射出一個(gè)重要信號(hào)，不管新區(qū)將來(lái)如何開(kāi)發(fā)，首要的一條就是“去地產(chǎn)化”。這是近年來(lái)我國(guó)新區(qū)規(guī)劃和發(fā)展均出現(xiàn)嚴(yán)重的“房地產(chǎn)化”后，總結(jié)出來(lái)的血的教訓(xùn)。因此，不惜交易凍結(jié)和停滯，也要?jiǎng)x住樓市投機(jī)潮，目的是杜絕“房地產(chǎn)化”。對(duì)此，管理層提出“七嚴(yán)”，即“嚴(yán)禁大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，嚴(yán)禁違規(guī)建設(shè)，嚴(yán)控周邊規(guī)劃，嚴(yán)控入?yún)^(qū)產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)控周邊人口，嚴(yán)控周邊房?jī)r(jià)，嚴(yán)加防范炒地炒房投機(jī)行為。”

從深圳、浦東到雄安，這是我國(guó)從外向型的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相互推動(dòng)，融入世界以吸收全球工業(yè)化和城市化文明，向夯實(shí)內(nèi)需和構(gòu)建創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下的內(nèi)生增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相互推動(dòng)時(shí)期，土地財(cái)政扮演著基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)融資的角色。但是，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的內(nèi)生增長(zhǎng)模式下，高成本是“大敵”，因此，降低成本是新區(qū)功能“落地”的前提。對(duì)住房而言，絕對(duì)不能延續(xù)“土地財(cái)政”開(kāi)發(fā)模式，即高價(jià)出讓商品住房用地，作為新區(qū)政府融資的主要渠道。

近日，京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)副組長(zhǎng)鄔賀銓做客人民網(wǎng)直播時(shí)指出，雄安希望吸引投資者和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者。國(guó)家應(yīng)以建設(shè)廉租房、公租房等惠民政策，讓年輕創(chuàng)業(yè)者有房可住，保障投資熱情。很多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，未來(lái)，雄安新區(qū)保障性住房一定會(huì)占最重要的地位，供應(yīng)比例也會(huì)最大。

但筆者認(rèn)為，在堅(jiān)持住房回歸居住屬性的前提下，讓市場(chǎng)和保障“兩條腿”走路。在尊重行業(yè)規(guī)律和市場(chǎng)配置資源的同時(shí)，更好地發(fā)揮政府的作用，這是新區(qū)住房制度設(shè)計(jì)的根本。

一個(gè)健全的住房供應(yīng)體系中，商品住房和保障性住房都要有，二者比例關(guān)系要視房地產(chǎn)發(fā)展的階段而定。新區(qū)成立初期，新市民和遷入人才的住房需求大，加上規(guī)劃利好也會(huì)助推住房需求，保障性住房要占到更大的比例，但應(yīng)以滿足基本需求的廉租房、公租房為主，防止“福利陷阱”。同時(shí)，也要控制商品住房開(kāi)發(fā)的規(guī)模，以保持居住和創(chuàng)業(yè)低成本的環(huán)境。新區(qū)建設(shè)中后期，各項(xiàng)規(guī)劃基本“落地”，住房需求和新增開(kāi)發(fā)空間邊際遞減，商品住房要逐漸占到更大比例。

具體來(lái)說(shuō)，首先要通過(guò)以租為主的保障房設(shè)計(jì)，讓創(chuàng)業(yè)者和居民“住有所居”，避免因沒(méi)有住房支付能力，或住房支出太多，影響創(chuàng)業(yè)初期的投入，這直接關(guān)系到是否能建立創(chuàng)新發(fā)展的激勵(lì)機(jī)制。其次，產(chǎn)業(yè)和人才在新區(qū)積聚以后，加上產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好，房?jī)r(jià)會(huì)上漲，這是客觀規(guī)律。這時(shí)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新還處于成果“破繭”的前期，對(duì)于成本還比較敏感。

因此，一方面要控制商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模，另一方面要適時(shí)啟動(dòng)相關(guān)政策，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)上漲收益。

近年來(lái)，長(zhǎng)三角、珠三角確實(shí)涌現(xiàn)出一大批新興企業(yè)，特別是在互聯(lián)網(wǎng)、新能源、智能科技等方面。之所以隨后進(jìn)入了瓶頸期，創(chuàng)新成果曇花一現(xiàn)，甚至倒在“破繭”前，首先與高房?jī)r(jià)推高企業(yè)營(yíng)商成本與人工成本有關(guān)；其次，在高資產(chǎn)收益的誘惑下，很多企業(yè)將房地產(chǎn)作為副業(yè)，由于副業(yè)收益遠(yuǎn)大于主業(yè)，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的動(dòng)能開(kāi)始衰退。因此，在成果“破繭”的敏感期，要通過(guò)控制商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模，適時(shí)啟動(dòng)類似于美國(guó)的房產(chǎn)稅征收，達(dá)到去地產(chǎn)化和鼓勵(lì)資金投向?qū)嶓w的目的。

房產(chǎn)稅開(kāi)征以后，新區(qū)政府就有了漸趨穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源，這一財(cái)源應(yīng)完全用于廉租房和公租房供應(yīng)。隨著產(chǎn)業(yè)逐漸壯大和成熟、創(chuàng)新成果開(kāi)始出爐，區(qū)域價(jià)值顯著提升，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲，美國(guó)“硅谷”和深圳特區(qū)也經(jīng)歷了這樣的過(guò)程。這時(shí)，一方面要讓產(chǎn)權(quán)人獲得資產(chǎn)溢價(jià)收益，另一方面，要善用房產(chǎn)稅稅基根據(jù)房?jī)r(jià)上漲而自動(dòng)上調(diào)的“穩(wěn)定器”功能，甚至適時(shí)調(diào)整房產(chǎn)稅稅率，調(diào)節(jié)資產(chǎn)收益，將房產(chǎn)稅全部反哺廉租房和公租房供應(yīng)。這既尊重行業(yè)規(guī)律，也抑制地產(chǎn)化趨勢(shì)。

同時(shí)，捋順創(chuàng)業(yè)和實(shí)體收益分配機(jī)制，借助住房保障支持，新區(qū)創(chuàng)業(yè)者通過(guò)分享創(chuàng)新成果，建立從“住有所居”到“居者有其屋”的有產(chǎn)者路徑，讓居民分享新區(qū)發(fā)展外溢到房地產(chǎn)上的紅利。這樣，既尊重房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，又能發(fā)揮政府的積極作用，也不會(huì)出現(xiàn)新區(qū)地產(chǎn)化，沖擊實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還能構(gòu)建可持續(xù)的財(cái)政來(lái)源，讓新區(qū)開(kāi)發(fā)可持續(xù)。

總之，要客觀認(rèn)識(shí)新區(qū)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)的關(guān)系，我國(guó)大城市樓市泡沫化、地產(chǎn)化趨勢(shì)，問(wèn)題不在樓市本身，而在于政府過(guò)度依賴導(dǎo)致制度和政策變形。新區(qū)開(kāi)發(fā)要避免地產(chǎn)化趨勢(shì)，但并非矯枉過(guò)正到“去市場(chǎng)化”的地步。完全住房保障是不合理的，正確的思路是既要遵循市場(chǎng)規(guī)律，也要更好地發(fā)揮政府職能。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）