李宇嘉：雄安新區(qū)開發(fā)要“去地產(chǎn)化”但不能“去市場化”

李宇嘉

雄安新區(qū)房地產(chǎn)交易被嚴格控制，樓市瞬間安靜。面對短期內(nèi)要攫取數(shù)十年紅利的投機狂潮，凍結(jié)是沒有辦法的辦法，但顯然不是長久之計。不管是集中疏解北京非首都功能，探索人口經(jīng)濟密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)新模式，還是調(diào)整優(yōu)化京津冀城市布局和空間結(jié)構(gòu)，培育創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展新引擎，哪個都不能撇開房地產(chǎn)。

一般來講，房屋是生活和生產(chǎn)的基本要素和物質(zhì)空間。新區(qū)規(guī)劃和發(fā)展，首先要進行的是土地和空間的規(guī)劃以及區(qū)域功能的規(guī)劃，這是提供居民居住和企業(yè)生產(chǎn)所需物質(zhì)空間的過程，也是房地產(chǎn)規(guī)劃的過程。

房屋要回歸其本來屬性，這種定位是我國繼1998年住房市場化改革、2007年加強住房保障后，對未來房地產(chǎn)和住房發(fā)展又一個改革定位和發(fā)展導向。

雄安新區(qū)四大定位和七大任務明確無誤地折射出一個重要信號，不管新區(qū)將來如何開發(fā)，首要的一條就是“去地產(chǎn)化”。這是近年來我國新區(qū)規(guī)劃和發(fā)展均出現(xiàn)嚴重的“房地產(chǎn)化”后，總結(jié)出來的血的教訓。因此，不惜交易凍結(jié)和停滯，也要剎住樓市投機潮，目的是杜絕“房地產(chǎn)化”。對此，管理層提出“七嚴”，即“嚴禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，嚴禁違規(guī)建設，嚴控周邊規(guī)劃，嚴控入?yún)^(qū)產(chǎn)業(yè)，嚴控周邊人口，嚴控周邊房價，嚴加防范炒地炒房投機行為。”

從深圳、浦東到雄安，這是我國從外向型的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相互推動，融入世界以吸收全球工業(yè)化和城市化文明，向夯實內(nèi)需和構(gòu)建創(chuàng)新驅(qū)動下的內(nèi)生增長的轉(zhuǎn)變。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相互推動時期，土地財政扮演著基礎設施和公共服務融資的角色。但是，創(chuàng)新驅(qū)動的內(nèi)生增長模式下，高成本是“大敵”，因此，降低成本是新區(qū)功能“落地”的前提。對住房而言，絕對不能延續(xù)“土地財政”開發(fā)模式，即高價出讓商品住房用地，作為新區(qū)政府融資的主要渠道。

近日，京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓做客人民網(wǎng)直播時指出，雄安希望吸引投資者和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者。國家應以建設廉租房、公租房等惠民政策，讓年輕創(chuàng)業(yè)者有房可住，保障投資熱情。很多業(yè)內(nèi)人士也認為，未來，雄安新區(qū)保障性住房一定會占最重要的地位，供應比例也會最大。

但筆者認為，在堅持住房回歸居住屬性的前提下，讓市場和保障“兩條腿”走路。在尊重行業(yè)規(guī)律和市場配置資源的同時，更好地發(fā)揮政府的作用，這是新區(qū)住房制度設計的根本。

一個健全的住房供應體系中，商品住房和保障性住房都要有，二者比例關(guān)系要視房地產(chǎn)發(fā)展的階段而定。新區(qū)成立初期，新市民和遷入人才的住房需求大，加上規(guī)劃利好也會助推住房需求，保障性住房要占到更大的比例，但應以滿足基本需求的廉租房、公租房為主，防止“福利陷阱”。同時，也要控制商品住房開發(fā)的規(guī)模，以保持居住和創(chuàng)業(yè)低成本的環(huán)境。新區(qū)建設中后期，各項規(guī)劃基本“落地”，住房需求和新增開發(fā)空間邊際遞減，商品住房要逐漸占到更大比例。

具體來說，首先要通過以租為主的保障房設計，讓創(chuàng)業(yè)者和居民“住有所居”，避免因沒有住房支付能力，或住房支出太多，影響創(chuàng)業(yè)初期的投入，這直接關(guān)系到是否能建立創(chuàng)新發(fā)展的激勵機制。其次，產(chǎn)業(yè)和人才在新區(qū)積聚以后，加上產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好，房價會上漲，這是客觀規(guī)律。這時，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新還處于成果“破繭”的前期，對于成本還比較敏感。

因此，一方面要控制商品房開發(fā)規(guī)模，另一方面要適時啟動相關(guān)政策，調(diào)節(jié)房價上漲收益。

近年來，長三角、珠三角確實涌現(xiàn)出一大批新興企業(yè)，特別是在互聯(lián)網(wǎng)、新能源、智能科技等方面。之所以隨后進入了瓶頸期，創(chuàng)新成果曇花一現(xiàn)，甚至倒在“破繭”前，首先與高房價推高企業(yè)營商成本與人工成本有關(guān)；其次，在高資產(chǎn)收益的誘惑下，很多企業(yè)將房地產(chǎn)作為副業(yè)，由于副業(yè)收益遠大于主業(yè)，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的動能開始衰退。因此，在成果“破繭”的敏感期，要通過控制商品房開發(fā)規(guī)模，適時啟動類似于美國的房產(chǎn)稅征收，達到去地產(chǎn)化和鼓勵資金投向?qū)嶓w的目的。

房產(chǎn)稅開征以后，新區(qū)政府就有了漸趨穩(wěn)定的財政來源，這一財源應完全用于廉租房和公租房供應。隨著產(chǎn)業(yè)逐漸壯大和成熟、創(chuàng)新成果開始出爐，區(qū)域價值顯著提升，房價將進一步上漲，美國“硅谷”和深圳特區(qū)也經(jīng)歷了這樣的過程。這時，一方面要讓產(chǎn)權(quán)人獲得資產(chǎn)溢價收益，另一方面，要善用房產(chǎn)稅稅基根據(jù)房價上漲而自動上調(diào)的“穩(wěn)定器”功能，甚至適時調(diào)整房產(chǎn)稅稅率，調(diào)節(jié)資產(chǎn)收益，將房產(chǎn)稅全部反哺廉租房和公租房供應。這既尊重行業(yè)規(guī)律，也抑制地產(chǎn)化趨勢。

同時，捋順創(chuàng)業(yè)和實體收益分配機制，借助住房保障支持，新區(qū)創(chuàng)業(yè)者通過分享創(chuàng)新成果，建立從“住有所居”到“居者有其屋”的有產(chǎn)者路徑，讓居民分享新區(qū)發(fā)展外溢到房地產(chǎn)上的紅利。這樣，既尊重房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，又能發(fā)揮政府的積極作用，也不會出現(xiàn)新區(qū)地產(chǎn)化，沖擊實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還能構(gòu)建可持續(xù)的財政來源，讓新區(qū)開發(fā)可持續(xù)。

總之，要客觀認識新區(qū)開發(fā)和房地產(chǎn)的關(guān)系，我國大城市樓市泡沫化、地產(chǎn)化趨勢，問題不在樓市本身，而在于政府過度依賴導致制度和政策變形。新區(qū)開發(fā)要避免地產(chǎn)化趨勢，但并非矯枉過正到“去市場化”的地步。完全住房保障是不合理的，正確的思路是既要遵循市場規(guī)律，也要更好地發(fā)揮政府職能。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）