上市房企2016業(yè)績報(bào)喜 “千億預(yù)備班”虎視眈眈

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔 程成 每經(jīng)編輯 楊軍    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔 程成 每經(jīng)編輯 楊軍

近期，上市房企紛紛公布2016年年報(bào)，其中大部分業(yè)績報(bào)喜。

值得注意的是，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，市場競爭更加激烈，行業(yè)集中度不斷加大，在優(yōu)勝劣汰的生存法則下，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱的“二八定律”更加凸顯。1000億元是第一陣營的門檻，已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

在恒大、萬科、碧桂園等龍頭成為千億陣營常客的同時(shí)，龍湖、招商蛇口、新城控股等房企不斷向千億陣營邁進(jìn)。大多房企也認(rèn)為，只有規(guī)模效應(yīng)的凸顯，才能進(jìn)一步降低拿地成本、融資成本，并以此獲得良好的發(fā)展前景。

面對(duì)未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，地產(chǎn)“大佬”們的態(tài)度也有不同。萬科總裁郁亮表示，萬科的遠(yuǎn)景目標(biāo)是“萬億大萬科”，指的不是市值，而是要把生態(tài)系統(tǒng)打造起來，相關(guān)企業(yè)的體量對(duì)行業(yè)和社會(huì)的貢獻(xiàn)達(dá)到萬億的水準(zhǔn)；融創(chuàng)中國董事長孫宏斌則表示，貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會(huì)影響到企業(yè)現(xiàn)金流，貸款減少，房價(jià)肯定會(huì)受影響。對(duì)房地產(chǎn)市場非常悲觀，公司從去年10月份開始基本上就不拿地了。在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍說，“從心情來講，應(yīng)該說不錯(cuò)，同時(shí)也忐忑。‘不錯(cuò)’是說我們一直還是覺得掌握了自己的發(fā)展節(jié)奏，比較滿意。忐忑的原因是下半年的市場或者政策可能有很多不確定性，也需要小心駕馭。”此外，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪預(yù)測，在政府加強(qiáng)調(diào)控抑制房價(jià)上漲的情況下，2017年房地產(chǎn)銷售增速將會(huì)有所放緩。

千億陣營擴(kuò)容到12家

值得注意的是，近幾年，以恒大、萬科、碧桂園、保利、綠地等為代表的龍頭房企，穩(wěn)居行業(yè)第一陣營，成為千億陣營里的常客。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2015年，房地產(chǎn)業(yè)千億陣營里僅有7家企業(yè)，分別是萬科、恒大、綠地、萬達(dá)、中海、保利、碧桂園，其中，萬科銷售金額為2615億元，碧桂園銷售金額為1402億元。而到了2016年，擴(kuò)容到12家，分別是恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、萬達(dá)、華潤和金地。恒大也首次超越萬科，成為行業(yè)“大哥”，并與萬科、碧桂園一道躋身3000億元量級(jí)。其中，恒大銷售金額達(dá)到3734億元，金地銷售金額為1006億元。

隨著千億房企擴(kuò)軍，“千億俱樂部”的市場份額也迅速提升。2015年，千億房企市場份額為14.4%，而到了2016年，千億房企市場份額達(dá)到了20.5%?？梢?，市場集中度在不斷向千億房企集中。

“千億是大企業(yè)的門檻，決定了未來的拿地機(jī)遇、融資成本、并購機(jī)會(huì)以及人力資源的獲得等，這些都需要靠擠壓式增長，而不是外延式增長來完成。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

綠地集團(tuán)董事長張玉良此前也表示，“中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些變化，大企業(yè)異軍突起，產(chǎn)業(yè)集中度更加提高，而中小企業(yè)的競爭力在下滑。”

在陳晟看來，在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷“打補(bǔ)丁”和貨幣政策收緊的大環(huán)境下，未來房地產(chǎn)市場集中度會(huì)進(jìn)一步提高。陳晟預(yù)計(jì)，未來行業(yè)前30名房企的市場份額會(huì)達(dá)到50%。

這些房企劍指千億

目前，恒大、萬科、碧桂園三家行業(yè)翹楚已形成鼎立之勢。據(jù)公開信息，恒大2017年的銷售目標(biāo)明確為4500億元；萬科雖未透露具體業(yè)績目標(biāo)，但市場態(tài)勢若保持穩(wěn)定，其突破4000億元也不在話下；碧桂園也將銷售目標(biāo)定在4000億元。

2017年前兩個(gè)月，地產(chǎn)商排位賽已激烈展開。根據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的《2017年1~2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，碧桂園以985.2萬平方米的銷售面積、872.1億元的流量金額位居榜首。排在其后的恒大前兩個(gè)月的銷售面積為778.1萬平方米，萬科為630.1萬平方米。

同時(shí)，進(jìn)入千億級(jí)“預(yù)備班”的龍湖地產(chǎn)與招商蛇口各有千秋。公開資料顯示，截至2016年末，招商蛇口總土地儲(chǔ)備為 1826 萬平方米，其中85% 位于核心一二線城市。廣發(fā)證券研報(bào)觀點(diǎn)認(rèn)為，招商蛇口過去幾年獲取大量土地資源儲(chǔ)備，經(jīng)過幾年醞釀和發(fā)展，未來銷售增長確定性更強(qiáng)。

中銀國際指出，龍湖去年保持了12%的凈利潤增長率，其穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債水平在同行業(yè)中十分亮眼。截至2016年底，龍湖地產(chǎn)凈負(fù)債率為53.9%，現(xiàn)金儲(chǔ)備為173.6億元，綜合借貸成本進(jìn)一步降至4.92%的歷史低位，平均貸款年限拉長至5.9年，非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例提升為75%。

去年銷售額同比增長了103.76%的新城控股也是千億級(jí)別房企的實(shí)力候選人。據(jù)其年報(bào)表述，新城去年的銷售面積同比增長了66%，融資成本維持在較低水平的5.49%，其在全國開設(shè)的11家吾悅廣場出租率達(dá)到98.96%，助力輕資產(chǎn)模式進(jìn)一步升級(jí)。

旭輝集團(tuán)去年的銷售業(yè)績突破了500億大關(guān)。全年的銷售金額、銷售面積以及銷售均價(jià)都實(shí)現(xiàn)了大幅增長。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年，旭輝集團(tuán)的貨值有近1100億元，全國核心一二線的土地儲(chǔ)備達(dá)到1750萬平方米，為其快馬加鞭進(jìn)入千億俱樂部提供了有力保障。

2016年新增土地儲(chǔ)備和并購數(shù)量均較大的陽光城成為千億“預(yù)備班”中不得不提的一匹黑馬。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年，陽光城在招拍掛市場以161.17億元的價(jià)格獲得12幅土地，其中有8個(gè)“地王”項(xiàng)目，通過并購新增項(xiàng)目58個(gè)，其市場擴(kuò)張的速度十分搶眼。