賈康博鰲縱論住房金融：應(yīng)切斷高收入人群使用住房公積金優(yōu)惠利率

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李 彪 每經(jīng)編輯 姚茂敦    

每經(jīng)記者 李 彪 每經(jīng)編輯 姚茂敦

住房金融體系的建立和完善對于我國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展帶來了較為明顯的影響,但在運(yùn)行中還存在一些問題。

3月26日，在博鰲亞洲論壇2017年年會期間舉行的“未來金融：創(chuàng)新驅(qū)動與風(fēng)險防范”思客會上，發(fā)布了由華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康等人主筆的《深化供給側(cè)改革 完善住房金融政策體系》報告。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，報告稱，中國正在深化的供給側(cè)改革,旨在提高整個供給體系的質(zhì)量和效率,金融有效供給中的住房金融政策體系的供給,是其重要組成部分。

賈康認(rèn)為，住房金融政策要在基礎(chǔ)性制度的支撐下有明顯的雙軌統(tǒng)籌，一個政策軌一個市場軌，總體來說金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)升級換代的發(fā)展，是必須解決的勢在必行的創(chuàng)新，中國金融必須多樣化，必須形成無縫連接這也是勢在必行。

●住房金融已成國家金融體系重要組成部分

制約居民改善住房條件的首要因素是住房支付能力，而住房支付能力不僅與收入、財富水平相關(guān)，也取決于住房金融的可獲得性。

據(jù)了解，住房金融是指圍繞著居民住房消費(fèi)和維護(hù)等經(jīng)濟(jì)活動而發(fā)生的貨幣信用行為，及相關(guān)社會資金融通活動的總稱。

上述報告指出，發(fā)展住房金融是改善居民居住條件、提高居民居住水平的重要途徑；有助于發(fā)揮住房產(chǎn)業(yè)的帶動作用,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長；有助于居民合理安排生命期的總體收入現(xiàn)金流,實(shí)現(xiàn)居民收入跨期合理配置。同時，住房金融已成為國家金融體系的重要組成部分。

以居民個人購房為例，住房支出是一項(xiàng)大宗支出項(xiàng)目,僅靠居民個人的日常收入難以一次性支出相關(guān)款項(xiàng),住房金融則為居民個人購買住房提供了資金支持,成為居民實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)的重要資金來源。

上述報告指出，住房金融體系的建立和完善對于我國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展帶來了較為明顯的影響,但在運(yùn)行中也還存在一些問題,不僅影響著住房金融體系的進(jìn)一步完善, 也對我國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展帶來了一定程度的不利影響。

其中，住房價格持續(xù)上漲導(dǎo)致住房金融體系建設(shè)面臨外部環(huán)境約束；商業(yè)性住房貸款快速增加導(dǎo)致金融風(fēng)險向商業(yè)銀行集中；政策性住房金融不健全；住房抵押貸款證券化發(fā)展緩慢。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年共14個城市全年房價上漲超過25%，其中上海、南京、合肥、廈門、深圳5個城市的漲幅超過了40%。新建商品住宅價格上漲超過30%的達(dá)到了11個。

在房價上漲帶來的影響方面，報告介紹，近年來我國實(shí)行的控制住房價格快速上漲的相關(guān)政策更多的是控制居民住房的需求,對居民住房貸款的限制條件不斷增加,加上2009年貸款接近10萬億元之后,整體信貸環(huán)境一直處于收緊的狀態(tài), 商業(yè)銀行加緊了對貸款者資質(zhì)和收入水平的認(rèn)定,增加了居民獲得商業(yè)銀行住房貸款支持的成本和難度。

●報告建議：放開高端、保障低端、扶助中端

賈康稱，2016年年初，公眾的注意力還放在所謂“去庫存”這一側(cè)，而到了年度中間以后，一線城市帶動二線城市迅速升溫，從而引出了各地出臺房產(chǎn)新政。

“中央經(jīng)濟(jì)工作會議給出的指導(dǎo)方針非常明確，這一輪壓力和沖擊迫使我們必須考慮房地產(chǎn)市場要實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，要構(gòu)建基礎(chǔ)性制度，這才能形成長效機(jī)制。”賈康說。

同時，賈康認(rèn)為，基礎(chǔ)性建設(shè)涉及住房制度、土地制度、投融資制度以及和住房不是很相關(guān)的稅收制度。如果從基礎(chǔ)性建設(shè)中的住房制度來說，顯然應(yīng)該更清晰地把雙軌統(tǒng)籌制度框架把握好。即在可以預(yù)見的未來，很長的歷史時期內(nèi)，中國的房地產(chǎn)市場必然是保障軌和市場軌雙軌運(yùn)行的狀態(tài)。

與之對應(yīng)的是，上述報告在構(gòu)建我國住房金融體系的基本思路中提出，我國住房制度及相關(guān)政策的設(shè)計應(yīng)遵循“放開高端、保障低端、適當(dāng)扶助中端”的思路。

報告解釋，“放開高端”是指的對于高端地產(chǎn)項(xiàng)目,可以采取市場化的措施,以市場化的手段解決,政府無須對高端地產(chǎn)項(xiàng)目的供給及價格進(jìn)行控制,同時,在住房金融制度設(shè)計過程中切斷高收入人群使用住房公積金貸款享受優(yōu)惠貸款利率的途徑；“保障低端”是指的要保障低收入人群及貧困人口的住房需求；“適當(dāng)扶助中端”是指政府要采取一些政策措施幫助中等收入群體獲得住房。

其中，針對需求規(guī)模較大的中端住房需求，報告建議，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)能夠滿足基本居住需求的中端房地產(chǎn)項(xiàng)目；建立和完善公租房供應(yīng)制度；在住房金融方面給予支持。