李宇嘉：新政密集“落地”彰顯樓市分類調(diào)控新邏輯

李宇嘉

在以北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”為代表的嚴(yán)厲措施之下，多個(gè)城市出現(xiàn)調(diào)控加碼、調(diào)控范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)。據(jù)中新網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2月28日以來(lái)僅3周時(shí)間，22個(gè)城市（縣）出臺(tái)了新一輪調(diào)控措施。

事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日發(fā)布的2月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，在熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)平穩(wěn)的同時(shí)，二手房市場(chǎng)卻出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。比如2月份，京穗二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)，價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別上漲1.3%和2.7%。

那么，此輪調(diào)控的邏輯是什么？又折射出哪些政策變化？

對(duì)比22個(gè)城市發(fā)布的措施，有幾個(gè)新現(xiàn)象：一是調(diào)控不僅覆蓋熱點(diǎn)城市，也覆蓋熱點(diǎn)城市周邊三四線城市（縣）；二是有針對(duì)性地打擊投資炒作，如北京限制企業(yè)購(gòu)房再交易時(shí)間，廣州限制單身購(gòu)房，南昌規(guī)定未成年人不得在市區(qū)買住宅；三是熱點(diǎn)城市強(qiáng)化限購(gòu)或限貸，應(yīng)對(duì)二手房?jī)r(jià)格快速上漲；四是收緊非戶籍購(gòu)房、啟動(dòng)二手房限購(gòu)，一方面顯示外地人投資購(gòu)房或“返鄉(xiāng)置業(yè)”快速回升，另一方面預(yù)售管制下，需求涌入二手房市場(chǎng)。

一線城市中京穗樓市明顯抬頭，二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)，成交量相比2月大幅上漲40%。這意味著在新房預(yù)售管制下，大量需求涌向二手房市場(chǎng)。2016年10月，京穗均發(fā)布調(diào)控措施，試圖以“認(rèn)房不認(rèn)貸”支持改善型需求。但當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖預(yù)期，“認(rèn)房不認(rèn)貸”就可能異化為“加杠桿”購(gòu)房，甚至助長(zhǎng)以離婚獲得更高杠桿。因此，京穗回歸“認(rèn)房又認(rèn)貸”實(shí)屬在情理之中。

對(duì)于二線熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，本輪調(diào)控最大特點(diǎn)就是限購(gòu)范圍擴(kuò)大到郊區(qū)縣，通過(guò)社保、納稅來(lái)限制非戶籍人口購(gòu)房。2016年，二線熱點(diǎn)樓市回升幅度最大。“強(qiáng)二線”升級(jí)調(diào)控，既有庫(kù)存周期低（6個(gè)月左右）的“供給端”方面的影響，也有主城區(qū)房?jī)r(jià)暴漲后，借助軌道交通延伸至城市外圍，自住和投資需求外溢的影響。

而“弱二線”樓市回升，一方面是因?yàn)槿?kù)存政策實(shí)施2年多，這些城市待售庫(kù)存周期普遍降至12個(gè)月左右的安全區(qū)，供需兩端開始平衡；另一方面，2015年以來(lái)，一線城市和“強(qiáng)二線”房?jī)r(jià)“上臺(tái)階”，剛性需求被迫涌向其他城市。此外，推進(jìn)去庫(kù)存和信貸扶持合理需求的框架下，樓市熱點(diǎn)呈現(xiàn)板塊輪動(dòng)特征，即從一線到位于都市圈內(nèi)的“強(qiáng)二線”，再到更邊緣的“弱二線”和更遠(yuǎn)的三四線城市。因此，“弱二線”本輪量?jī)r(jià)反彈屬于“補(bǔ)漲”或“填平洼地”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，三四線城市集中的中部和西部，商品房銷售面積分別增長(zhǎng)33.0%和33.0%，增速分別提高4.6和20.6個(gè)百分點(diǎn)。三四線城市（縣）從去庫(kù)存逆轉(zhuǎn)為回升，這確實(shí)超出業(yè)內(nèi)預(yù)料。如同“弱二線”，三四線反彈也是板塊輪動(dòng)的結(jié)果。目前，三四線回暖主要集中在環(huán)北京、環(huán)上海或高鐵沿線，本輪調(diào)控也集中在這些區(qū)域。三四線樓市回暖，主要受核心城市限購(gòu)和高房?jī)r(jià)溢出影響，投資和剛性需求不相上下，也不可忽視軌道交通和高鐵打造“1小時(shí)都市圈”的推動(dòng)。

近期筆者調(diào)研，都市圈三四線樓市均打著“1小時(shí)生活圈”的概念，新盤營(yíng)銷對(duì)象主要是來(lái)自核心城市的購(gòu)房者。核心城市房?jī)r(jià)再次“上臺(tái)階”，倒逼各類需求轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)僅為核心城市1/3左右的外圍三四線城市。另外，高鐵和軌道交通密集布局和投入運(yùn)營(yíng)后，武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等二線城市樓市半徑擴(kuò)展，周邊三四線城市（如宜昌、岳陽(yáng)、馬鞍山、贛州等）近期成交量近乎翻倍增長(zhǎng)。

22個(gè)城市（縣）啟動(dòng)調(diào)控，政策效率很高，顯示地方主體責(zé)任“落地”。

未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，“分類調(diào)控”都是樓市主題，即該控制的要控制住，該支持的要支持，這是樓市維持高位平衡，協(xié)調(diào)“三期疊加”背景下的增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型、也是“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“防風(fēng)險(xiǎn)”的唯一選擇，更是回歸住房居住屬性的政策要求。

2015年以來(lái)，樓市火爆直至演化為資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，問(wèn)題不完全在樓市本身，也與監(jiān)管體制未理順（如地方主體責(zé)任落實(shí)不佳、分類調(diào)控“落地”效果不好），資金準(zhǔn)入和杠桿政策沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行等因素有關(guān)。如今，監(jiān)管思路開始統(tǒng)一，差別化的住房信貸和限購(gòu)政策也已形成。為防止樓市去庫(kù)存政策、信貸支持合理需求的政策無(wú)謂外溢，異化為過(guò)度加杠桿和投資炒作，但凡哪個(gè)城市“冒頭”，必須要以啟動(dòng)或強(qiáng)化限購(gòu)限貸為手段，將投資資金擋在外面。

只有在控制住熱點(diǎn)樓市以后，通過(guò)契合城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、公共服務(wù)均等化，推進(jìn)去庫(kù)存，支持合理需求，才能保持樓市健康可持續(xù)發(fā)展。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）