傅克友：確?！胺孔〔怀础毕拶徶噙€需引入預期管理

每經(jīng)評論員傅克友 新一輪樓市限購政策如約而至，而且不斷升級加碼。 一是限購的范圍越來越廣。近半個月以來，已有20余個市、區(qū)、縣出臺了新一輪樓市調(diào)控新政，預計還有更多的熱點城市跟進。二是限購的力度越來越大。北上廣深均啟動了“認房又認貸”的調(diào)控舉措。在北京，普通自住房最低首付比例提高至60%，非普通自住房提高至80%。 新一輪樓市調(diào)控政策的意圖很明顯，就是要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，嚴防房地產(chǎn)泡沫，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。 按照國家發(fā)改委主任何立峰昨日在中國發(fā)展高層論壇2017年會上的說法，當前中國經(jīng)濟發(fā)展面臨三大結(jié)構(gòu)性的失衡，其中之一，就是房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟的失衡。 茲事體大。樓市有危險，危及的不止是樓市，而且是中國的金融安全和實體經(jīng)濟發(fā)展。所以，不得不限購，而且不得不升級加碼。 限購效果快，屢試不爽。但是，限購也因為行政手段和市場干預的特征而受到詬病。 一方面，限購的效果是短期的，而不是長期的。或者說它本來也沒有打算成為控制房價的長期手段，只是在房價要失控時，拿來打壓打壓。最終，暫時被壓抑的需求，在限購政策結(jié)束之后，還是會釋放出來，而且可能是更加兇猛的釋放。 另一方面，限購會帶來一種擴散和連鎖效應。一線城市限購，意味著購房需求會向二線，甚至三線、四線城市擴散。帶來的結(jié)果，就是在成為資金追逐之地后，熱點城市周邊的三四線城市也不得不跟隨限購。比如，北京限購加碼之后，周邊地區(qū)甚至河北保定也出臺了限購令。爭相限購，也會讓限購政策的意義受到消解，打了折扣。 關(guān)鍵是，限購的政策效果是非市場化，甚至逆市場化的。在空間上，本來資金可能更愿意配置在一線、二線城市，最終卻因此更多地配置到了三線、四線城市，未必是最優(yōu)的資源配置。在時間上，限購未必能改變?nèi)藗兊念A期，也就是說，市場參與者不會認為房地產(chǎn)市場過熱，反而相信在調(diào)控結(jié)束之后，房價還會更高。他們市場參與的熱情，不僅沒有消解，反而得到了強化。 因此，要實現(xiàn)“房住不炒”的定位，只有限購是遠遠不夠的，更重要的是要引入預期管理，即在供需兩端順應市場規(guī)律，改變?nèi)藗兊念A期。一旦人們的預期變了，無疑就會改變他們當下的選擇。而預期如果不能改變，則行為也難以改變。 從供給側(cè)來說，增加供給是穩(wěn)定房價的重要“法門”。國務院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦一針見血指出，一些城市政府總是有意無意把房價往高推，為什么這么搞呢？因為只有控制土地供應，賣地才會帶來高收入?？蛇@些城市是否考慮到：地價過高，其后果也會是“撿了芝麻丟了西瓜”，抬高整個城市運營成本，影響城市競爭力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 當然，對一些一線城市來說，土地供應本來就有限，但這并非沒有提升空間。比如空間布局的優(yōu)化、容積率的提高、產(chǎn)業(yè)的外遷調(diào)整等。在城市群發(fā)展格局下，通過大交通將大城市和周邊特色小城、衛(wèi)星城有機連接，也等于大大提高了供給。 從需求側(cè)來說，抑制需求的手段不只是限購，一些市場化手段更利于長遠。比如，現(xiàn)在中國城市一年的租金約在1萬億元，相比新房和二手房總共17萬億元的交易額，只占6%，潛力巨大。國人買房結(jié)婚成了一種社會現(xiàn)象，但顯然并非因為“丈母娘”就喜歡房子，背后必然有利益機制在起作用。那么通過政策激勵和利益機制的調(diào)整，來改進租賃市場，無疑就可以調(diào)整人們的購房需求。 近來熱議的房地產(chǎn)稅，不可能在短期推出，但可以在供需兩端調(diào)整預期。提高房屋占有、使用和交易的成本，抑制需求，很容易理解。在供給端，按全國人大財經(jīng)委副主任委員尹中卿的說法，會把第二套房、第三套房都“擠”出來、“逼”出來，這樣就增加了房屋供給。 當然，現(xiàn)有房價里，已經(jīng)包含各種稅和土地出讓金，即使出臺房地產(chǎn)稅，也不應在總體上增加稅費成本。這是公平原則。但在稅費內(nèi)容上做整合和調(diào)整，也可以改變?nèi)藗兊念A期和行為選擇。