房產(chǎn)信托基金謀擴(kuò)張 越秀盯上優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 隋丕寧    

每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 隋丕寧

樓市調(diào)控加碼，房企融資收緊。2016年四季度，深圳地產(chǎn)圈首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目落地，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化迎來發(fā)展良機(jī)，這為房企融資打開了一扇窗。

作為內(nèi)地首個(gè)在香港上市的房地產(chǎn)信托基金，越秀房地產(chǎn)信托基金（以下簡稱越秀房托）經(jīng)過10年的發(fā)展，總資產(chǎn)由45億元發(fā)展為2016年的306億元。在存量房市場紅利釋放之際，越秀房托要成為千億房產(chǎn)信托基金，難度何在？

如何做大規(guī)模？

近日，越秀房托公布2016年發(fā)展業(yè)績，在商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)冬，越秀房托實(shí)現(xiàn)收入約為18.38億元，同比增長7.5%；物業(yè)收入為12.68億元，同比增長16.5%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢2016年年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，越秀房托運(yùn)營的7個(gè)項(xiàng)目中，3個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營收入同比出現(xiàn)下滑，其余4個(gè)項(xiàng)目營收同比增長。其中，國金中心實(shí)現(xiàn)營收約為10.38億元，占總營收的56.5%。

房企規(guī)模之爭日益激烈，越秀房托主席林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，越秀房托擁有成為千億房企的經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)，如遇到好項(xiàng)目，“千億房托基金”的目標(biāo)或許在未來5到10年可以實(shí)現(xiàn)。

國泰君安分析師劉斐凡在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，未來5~10年越秀房托實(shí)現(xiàn)“千億房托基金”難度不是很大，近些年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化迎來利好，尤其是深圳益田ABS項(xiàng)目落地具有風(fēng)向標(biāo)意義，存量房市值很大，優(yōu)質(zhì)物業(yè)做資產(chǎn)證券化的空間很大。

對于越秀房托而言，要做大規(guī)模，收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)則成為其中“捷徑”。

2015年，深耕廣州大本營的越秀房托開始走出廣州，開啟了全國化擴(kuò)張的步伐，并將全國化的第一站鎖定上海。越秀房托斥資26.272億元收購上海宏嘉大廈，更名越秀大廈。2016年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，越秀大廈實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.36億元，營收排在7個(gè)項(xiàng)目中第3位，同比增長216.5%。

關(guān)于未來的投資策略，越秀房托總裁林德良表示，未來會(huì)側(cè)重于具備價(jià)值提升能力和穩(wěn)定收益的國內(nèi)一二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，并且以寫字樓和集合體為主要業(yè)態(tài)。

越秀房托副行政總裁程九洲接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，越秀房托做大規(guī)模是必須的，未來將通過投資買地、與開發(fā)商聯(lián)合運(yùn)營，以及并購現(xiàn)有項(xiàng)目等方式獲取更多的項(xiàng)目。

為何要資產(chǎn)證券化

為了集中力量做大做強(qiáng)房地產(chǎn)信托基金，2016年初越秀地產(chǎn)開始著手做商業(yè)板塊的轉(zhuǎn)型提升工作，于2016年12月29日正式成立獨(dú)立的運(yùn)營板塊，一改之前分散運(yùn)作的商業(yè)模式。

程九洲表示，未來越秀地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目將要逐步進(jìn)入到房產(chǎn)基金，越秀的大商業(yè)板塊將整合更多的項(xiàng)目和資源。

劉斐凡認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過資產(chǎn)證券化之后，對于提升商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)狀況，資金壓力、資產(chǎn)負(fù)債率和估值等均有正面作用。

面對當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售比不成比例等困境，程九洲認(rèn)為需要升資產(chǎn)的運(yùn)營能力，提升單位物業(yè)的出租價(jià)格，降低整體資產(chǎn)的售價(jià)和租價(jià)之間背離的概率。同時(shí)要善于使用金融工具，降低融資成本，解決融資和運(yùn)營之間匹配性的問題。

億翰智庫房企研究中心主任張化東表示，未來市場缺的是運(yùn)營以及體驗(yàn)感、場景化比較好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。未來商業(yè)地產(chǎn)將以商業(yè)物業(yè)改造為主，通過經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的更換提升運(yùn)營能力，盤活商業(yè)項(xiàng)目，提升租金，這才是未來商業(yè)地產(chǎn)最根本的改變。