TOP10房企前兩月銷售3644億 魯能超越萬達(dá)等成最大黑馬

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王婷婷 每經(jīng)編輯 楊軍    

編者按

【 融資收緊、限購加碼，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生深刻變化。行業(yè)的競爭格局也出現(xiàn)分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)是大勢所趨。為了爭奪更高的市場份額及行業(yè)話語權(quán)，TOP 100房企各顯其能。據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，去年的三家3000億+房企繼續(xù)保持規(guī)模優(yōu)勢，而TOP 20里的其他幾家房企，則你追我趕、暗潮涌動。

在房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬里，有些TOP 20房企仍然取得不俗戰(zhàn)績，他們是如何做到逆勢熱銷的？各個城市的銷冠其競爭壓力何在？目前的這個排名，將在多大程度上影響年度的最終排名？】

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“聽說有些公司過了大年初十才上班，我們就像過了一個假年，只有輪休！”一位萬科成都的年輕銷售員感嘆道，他們今年春節(jié)不僅要全線6盤聯(lián)動，還要聯(lián)動西部8城做返鄉(xiāng)置業(yè)。

的確，這場“房戰(zhàn)”，早在新年伊始就拉開了差距。

3月1日，克而瑞和億翰智庫均公布了《2017年1~2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，其中碧桂園、萬科穩(wěn)居一二位，流量金額均超850億元，恒大以685.1億元位居第三，305億元的中海排名第四，其后的保利、龍湖、華夏幸福在“200億檔”追得很緊，但競爭激烈程度不及1億元就能滑落一名的12家“百億檔”企業(yè)。

可見，去年的三家“3000億+”企業(yè)（恒大、萬科、碧桂園）在今年繼續(xù)加速抬高壁壘，幾乎玩成了一場“封閉的三國殺”，TOP20之內(nèi)其他席位則暗潮涌動。

此外，2017年1~2月，TOP20的門檻被萬達(dá)卡在98.2億元的位置，銷售不超2億元的房企更已無緣榜單。而據(jù)新城控股高級副總裁歐陽捷測算，到2020年，房價若只漲10%，23強(qiáng)房企銷售總額也將超55%，馬太效應(yīng)疊加末位洗牌，房地產(chǎn)業(yè)正在加劇構(gòu)建新的格局。

●信貸趨緊 房企搶“春”

“今年的‘春’好像回得比較早。”一位資深地產(chǎn)人在朋友圈對上述排行榜描述道。

對比近兩年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，今年1~2月，僅TOP10房企銷售金額就達(dá)3644億元，較去年一季度的4034億元相去不遠(yuǎn)，且TOP10的門檻值同比去年增長了133%，由79億元拉升到了185億元。其中，碧桂園期內(nèi)的銷售額（872億元）甚至已經(jīng)超過2015年全年流量銷售額（1402億元）的一半。顯然，大房企在今年加快了銷售力度和速度，因而“暖勢”驚人。

但整個市場環(huán)境難言“回春”。

2月14日，中國基金業(yè)協(xié)會通過官方微信發(fā)布“4號文”規(guī)定，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。

3天之后，證監(jiān)會對非公開發(fā)行股票的募集時間、定價和規(guī)模等都做出了詳細(xì)并且嚴(yán)格的限定。隨后兩周，A股市場上市公司調(diào)整、終止非公開發(fā)行股票方案的公告每天不斷。

“流動性已經(jīng)基本用在了建設(shè)發(fā)展上，再持續(xù)，經(jīng)濟(jì)則可能滯脹，連續(xù)緊縮是必然選擇。”知名財經(jīng)評論人齊俊杰表示。

這也意味著，未來無論是開發(fā)端還是購房端的信貸都將越來越緊張。中原地產(chǎn)分析師張大偉就表示，“房企未來6~9個月很可能面臨更大的資金問題，所以房企必須加快銷售回籠資金。”

●競爭加劇 黑馬涌動

“其實(shí)‘春’并沒有來，往后可能越來越難活，‘暖’是靠自取的。”上述資深地產(chǎn)人說，近年房企的“糧草”儲蓄量，將直接決定今年能取多少“暖”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2016年房企拿地排行榜上，碧桂園、恒大的拿地建筑面積為7446萬平方米（同比增幅95%）和4992萬平方米（同比增幅43%），排名第一、二；萬科的拿地建筑面積為2981萬平方米（同比增幅89%），排名第三；融創(chuàng)、保利、陽光城緊隨其后，其拿地建筑面積分別為1967萬平方米、1662萬平方米、1036萬平方米，同比增幅為94%、27%、218%。

實(shí)際上，拿地量漲幅最大的碧桂園、陽光城，其銷售增長也更明顯，2015年一季度尚排名第6、24，如今已升至第1、22，融創(chuàng)也在今年前兩月已逼近去年首旬的銷量。

另有一個細(xì)節(jié)是，在中指院2月的數(shù)據(jù)中，全國19個主要城市成交面積環(huán)比增長13.28%，同比增長41.99%，二三線城市環(huán)比和同比均呈漲勢，一線城市卻環(huán)比下降12.23%，同比下降16.3%。

“在一線城市爭得一席之地的壓力越來越大，入圍門檻值5.25億元明顯高于二線城市（1.76億元）。但重慶、天津、成都等城市在房企業(yè)績貢獻(xiàn)中占據(jù)越來越重要的位置，TOP10房企銷售額總計超130億元。”中指院指出，在全國更多重點(diǎn)城市搶占了市場份額的全國性企業(yè)，在激烈競爭中更有優(yōu)勢。

從魯能的逆襲路徑即可見，經(jīng)歷多年的股權(quán)變更、資產(chǎn)剝離、業(yè)務(wù)板塊調(diào)整，在廣宇發(fā)展的多次重組中，逐漸梳理地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其后讓魯能快速做大的基礎(chǔ)則是豐富且分散的土地儲備?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2015年6月末，魯能土地儲備面積達(dá)1114.87萬平方米，且分布在北京、濟(jì)南、重慶、南京、成都、福州、蘇州等熱點(diǎn)城市，其中前三座城市2016年的銷售額破百億元。

魯能2015年一季度尚以13.1億元的銷售額排名第88位，次年同期即上升至第17位，銷售金額為126.3億元，增長8倍有余。至2017年前兩月，魯能的銷售金額已升到192.1億元，進(jìn)階第9位，入列TOP10，讓金地、萬達(dá)等移位，成為最大黑馬。

值得一提的是，魯能2015年上半年毛利率為39.2%，而去年前三季度161家上市房企整體毛利率為29.9%，而魯能在上述期內(nèi)的凈負(fù)債率為25.5%，資產(chǎn)負(fù)債率為48.9%，幾乎只有行業(yè)平均水平（75.4%）的六成。有了解重慶魯能的世聯(lián)行分析人士甚至透露，3年前，魯能在重慶開發(fā)時，沒有借銀行一分錢。這意味著魯能有大幅度加速抬高杠桿的空間，特別是在2017年1月，房企融資額同比下降92%，融資渠道緊張的情況下，魯能的后發(fā)能量或可期待。

不過，除上述企業(yè)外，克而瑞統(tǒng)計指出，2017年前兩月，50強(qiáng)房企中有16家房企的銷售金額實(shí)現(xiàn)同比翻番，增幅50%以上的也達(dá)17家。例如龍湖近三年同期銷售金額的增長幅度就在80%以上，旭輝、首創(chuàng)、泰禾都有大幅增長，顯示了兇猛的沖勁，這些企業(yè)對格局的攪動力都很大。

“未來市場見頂，跑得慢的企業(yè)不但在排行榜中急速退步，而且會悄悄地沉沒。”歐陽捷表示，跑在前面的，也只有土地儲備大、收購項目多、敢于負(fù)債的企業(yè)能跑得更快。