房價上漲過快 抑制泡沫就必須去杠桿嗎

2016年以來一二線城市房價上漲過快，局部房價存在泡沫似乎已成為共識。有人認為，抑制泡沫就必須去杠桿。從整體上看，中國目前的房地產(chǎn)杠桿到底是高還是低，需要認真剖析。

事實上，從房貸存量和GDP之比來看，我國遠遠低于美國和日本。目前中國居民部門的資產(chǎn)負債率也低于日本和美國，2014年中國是12.2%，日本15.6%，美國則是16.9%。上述狀況表明，中國居民部門的杠桿率并不很高，得不出現(xiàn)在要整體去杠桿的結(jié)論。

從動態(tài)的角度看，2016年以來房貸增速確實很高，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，有的月份增量信貸基本上是按揭貸款。但2016年銀行的信貸投放有個特殊情況需要關(guān)注，那就是地方政府債務(wù)置換帶來的影響。在調(diào)控政策出臺后，房貸再像之前那樣高速增長的可能性已經(jīng)大大降低，2017年的房貸增速一定會降下來。

還有一個值得注意的數(shù)據(jù)就是房價收入比。事實上，近些年除了一線和個別二線城市房價收入比有所上升，其他的50個大中城市基本上是小幅下行的。這意味著從很多城市來看，居民購房的負擔有所減輕。

可見，無論是從靜態(tài)還是動態(tài)分析，總的來看居民部門的杠桿率處在合理水平。未來五至十年，我國城鎮(zhèn)化增速還會比較高，這會帶來許多新的住房需求。目前我國人均收入也明顯在上升，從而使得居民住房的改善型需求不斷增長。面對不斷增長的自住和改善型的購房需求，按揭貸款不去支持，金融就不能滿足廣大普通居民的基本住房需求。農(nóng)民進城買房，年輕人結(jié)婚買房，市民收入增加了要改善居住條件，這都是正當?shù)?，金融部門提供合理的信貸完全有必要。因此不能由于局部地區(qū)出現(xiàn)房價過快上漲，立馬在整體上就要求居民部門去杠桿，這樣有可能抑制了合理和正常的需求。政策上需要很好地考量這個問題，切不可為抑制局部泡沫而誤傷正常的需求，導(dǎo)致“去庫存”夭折。

筆者認為，2017年住房信貸政策應(yīng)該“愛憎分明”。該抑制的就要大力抑制，該支持的就要全力支持。

一方面，應(yīng)該加大力度支持自住型需求，滿足首次置業(yè)和改善型置業(yè)的合理杠桿要求；對首套普通自住購房貸款需求仍應(yīng)優(yōu)先支持并給予優(yōu)惠；適度控制下一階段改善型住房貸款的投放規(guī)模。

另一方面，應(yīng)堅決不給炒房需求任何金融支持，嚴格管理投資性質(zhì)的購房行為，限購限貸，大幅抬高其獲得金融支持的門檻。對二套及以上房貸執(zhí)行“懲罰性”的首付款比例和利率；主動減少非普通住房及個人申請商業(yè)用房購房貸款的比例，從嚴確定其首付比例和利率；對于具有投機型購房特征的，應(yīng)暫停發(fā)放購房貸款。銀行應(yīng)升級審貸措施，加強對投機、假離婚等的甄別，如調(diào)查按揭住房的換手頻率，核實水電煤、寬帶等公用事業(yè)出賬信息，側(cè)面求證申請人住所的物業(yè)、居委會等。同時，監(jiān)管部門應(yīng)從稅收等方面對交易類需求嚴加管理，如提高對投機性購房的稅率并縮短免稅年限，加大清查并嚴肅處理中介機構(gòu)提供場外配資和造假亂象，加強對銀行按揭貸款的窗口指導(dǎo)等。

中央經(jīng)濟工作會議明確提出要建立長效機制，筆者以為，長效機制包括土地制度、稅收制度、住房制度、投融資制度和市場管理制度等，這些方面都存在很大的改革和建設(shè)空間。其中，最重要的還是土地制度。各級地方政府管著土地，這些土地又是地方政府財政收入的重要來源，土地價格又在很大程度上受地方政府影響。房價大幅上漲需要控制泡沫，而由利益攸關(guān)的主體來抑制泡沫，恐怕是很難的。所以需要大力度地深入改革，從根本上解決“土地財政”問題。寄希望這次提出的長效機制建設(shè)能夠穩(wěn)步、扎實地向前推進，盡快構(gòu)建健康的房地產(chǎn)市場。