房價最后一個監(jiān)管漏洞被堵上了！30%房源將受影響

在10月各城市出臺調(diào)控政策后，樓市其實還是給開發(fā)商漲價留了“后門”：雖然，新房預(yù)售價格不能突破上限。但現(xiàn)房銷售卻并不涉及價格上限問題。很多因為計劃銷售價格突破了政府價格上限的樓盤，因此直接計劃把期房改為現(xiàn)房。

然而，如今這個最后的“后門”被關(guān)上了。

12月30日，北京市住建委發(fā)布關(guān)于《進(jìn)一步加強(qiáng)商品房現(xiàn)房銷售管理有關(guān)問題》的通知。通知提出，現(xiàn)房銷售備案完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開銷售全部房源。要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價，銷售價格不得高于申報價格。

通知提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售前應(yīng)當(dāng)辦理商品房現(xiàn)房銷售備案

在業(yè)內(nèi)人士看來，這從源頭上卡死了房企漲價的“七寸”。

而從各城市不斷出臺政策，堵住規(guī)則漏洞，也可以間接印證孫宏斌對這次調(diào)控的嚴(yán)峻性超過以往任何時候的判斷。未來，也許所有的漏洞都會堵上，對開發(fā)商來說，真地不能再有僥幸心理了！

30%的房源開始納入嚴(yán)格價格管理

上述通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登陸北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)在線申請辦理商品房現(xiàn)房銷售備案，并向所在區(qū)房屋行政管理部門提交以下材料：

授權(quán)委托書(原件)；現(xiàn)房項目網(wǎng)上簽約申請表(原件)；一房一價表(原件)；營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(復(fù)印件)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證、不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證(復(fù)印件)；已辦理土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、現(xiàn)房抵押或他項權(quán)登記的，提交抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明(原件)。

上述復(fù)印件需加蓋申請人公章，同時提交原件，區(qū)房屋行政管理部門核驗原件后退回申請人。

通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證所載明的房屋范圍申請現(xiàn)房銷售備案，對于同一證下未申請銷售的房屋，不得再次申請現(xiàn)房銷售備案。

區(qū)房屋行政管理部門對申請材料進(jìn)行審查，符合現(xiàn)房銷售條件的，應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成備案，備案后材料應(yīng)歸檔保存。申請銷售房屋有查封等限制情況的，不得辦理現(xiàn)房銷售備案。

現(xiàn)房銷售備案完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開銷售全部房源。要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價，銷售價格不得高于申報價格。

未辦理商品房預(yù)售許可直接申請辦理現(xiàn)房銷售備案的，還須按照《關(guān)于規(guī)范本市商品房銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員管理的通知》(京建交〔2007〕1325號)規(guī)定，辦理銷售機(jī)構(gòu)和人員備案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售時，應(yīng)將商品房現(xiàn)售備案證明文件在售樓場所公示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在2016年，北京合計成交簽約的商品房住宅中83253套，其中有24418套，也就是30%是現(xiàn)房交易。

在過去調(diào)控中，大部分監(jiān)管嚴(yán)格的期房，本次30%的房源也開始納入嚴(yán)格的價格管理，一房一價，對房價的調(diào)控影響非常大，也代表了北京調(diào)控的繼續(xù)深入。

豪宅銷售壓力不容忽視

“特別是對豪宅等房源影響較大，未來的定價可能受到影響。”張大偉認(rèn)為。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年（截止12月26日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價達(dá)到34638元/平方米，相比去年上漲17%，這也是自2012年樓市價格探底之后，連續(xù)第4年出現(xiàn)上漲，也是連續(xù)第4年創(chuàng)造歷史新高。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，2016年樓市成交價格的攀升主要源自兩方面的原因：首先，上一波2011年深度調(diào)控的效果，經(jīng)過多年的消化之后已衰減至最低，而天量信貸的支撐也使得前9個月市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面，市場價格隨之不斷上漲；而另一方面則是由于土地成本攀升引發(fā)的市場豪宅化現(xiàn)象。

從2016年北京純商住宅成交特征中可以看出，中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑，而中高端尤其是頂級豪宅成交量則不斷上升。

根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年單價50000元/平方米以下的中低端產(chǎn)品成交占比下滑11個百分點，50000-70000元/平方米的中端產(chǎn)品占比上升8個百分點，而70000元/平方米的高端產(chǎn)品占比也由1%升至3%。

而在這其中，10萬+的頂豪產(chǎn)品表現(xiàn)尤為明顯，2016年北京純商住宅市場單價超過10萬元/平方米的產(chǎn)品共實現(xiàn)成交566套，同比翻了近4倍，也超過往年該類型產(chǎn)品的成交總和。

雖然京城豪宅有了較大體量的去化，但未來銷售壓力仍不容忽視。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，截止到9月末，剔除已經(jīng)上市的，合計地塊地王已經(jīng)多達(dá)31宗樓面價3.5萬+的地塊，這部分預(yù)期價格都將進(jìn)入8萬+，按照地塊的土地成交款計算，合計為1130.67億。也就是大約可售貨值未來預(yù)期將在2000億上下。

按張大偉的說法，按照300億的年去化速度，大約要7年。整體合計，疊加在售+潛在供應(yīng)，北京頂豪大約有70個項目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市場出現(xiàn)降溫，頂豪市場將出現(xiàn)巨大風(fēng)險。

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