李宇嘉:樓市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革主要在盤活存量土地

李宇嘉

2017年是改革的“深化年”，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。對(duì)于2017年的房地產(chǎn)，管理層在中長(zhǎng)期的制度建設(shè)和改革方面著墨頗多，而不是強(qiáng)調(diào)明年將如何調(diào)控，這在過去是很罕見的。

從近期管理層的部署和講話看，圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這個(gè)“綱”，提出很多推進(jìn)改革的新要求，比如樓市長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)、基礎(chǔ)性制度建設(shè)、租售并舉、盤活存量土地和疏導(dǎo)購(gòu)房需求等。

近期，筆者在參加一些樓市年終總結(jié)和展望研討會(huì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等成了報(bào)告中的“熱點(diǎn)詞”。但是，什么是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、如何推進(jìn)，爭(zhēng)議很多。比如，有地方政府談到，地方在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革上主要做好土地和住房供應(yīng)；比如，現(xiàn)有政策要求大城市控制土地出讓規(guī)模，是否與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革違背；再如，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介行為與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是什么關(guān)系，這些都需要厘清。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)容就是，通過供給端體制改革和機(jī)制創(chuàng)新，提高供給的質(zhì)量和效率。從資源配置看，我國(guó)樓市距有效市場(chǎng)還有差距，供應(yīng)質(zhì)量和效率亟待提升，需要推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

供給的源頭土地市場(chǎng)問題最大。集體土地流轉(zhuǎn)是歷史必然，但囿于改革的漸進(jìn)性、穩(wěn)中求進(jìn)的治國(guó)理念，目前并非重點(diǎn)，關(guān)鍵在于城市國(guó)有土地。目前，包括北上廣深在內(nèi)，我國(guó)大城市并不缺地，缺的是供地制度和機(jī)制。由于產(chǎn)業(yè)升級(jí)，人口集聚，大城市第三產(chǎn)業(yè)效率遠(yuǎn)高于第二產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)的精髓就是基于就業(yè)、公共服務(wù)需求的人口集聚和分工。但為追求投資和稅收短期績(jī)效，地方更傾向于“上項(xiàng)目”。因此，各地大打低地價(jià)招商旗號(hào)、工業(yè)區(qū)遍地，供地極其粗放。

而且，基于比較優(yōu)勢(shì)，很多存量工業(yè)用地早該騰出來用于住房建設(shè)。但是，實(shí)際控制土地的國(guó)企、園區(qū)將土地看作一塊肥肉，或等待政府高價(jià)收儲(chǔ)，或自己開發(fā)房地產(chǎn)。區(qū)域規(guī)劃調(diào)整（“工改居”）滯后，居住公共配套供給壓力大，地方收儲(chǔ)進(jìn)展不足。

同時(shí)，工業(yè)用地改居住功能，不僅要繳巨額土地出讓金（工業(yè)地價(jià)僅為住宅1/10左右，且很多工業(yè)用地是無償劃撥的），還要投入巨資做公共配套，國(guó)企搞房地產(chǎn)也很難。因此，一邊是工業(yè)用地閑置和低效，另一邊是住宅用地不足。

基于此，單邊增加新地供應(yīng)，只會(huì)導(dǎo)致城市“攤大餅”擴(kuò)張，城市集聚度下降，道路等公共配套被動(dòng)延伸、分?jǐn)傂?yīng)不足，空間使用效率降低。此外，工業(yè)配套與生活配套交叉，城市生活和生產(chǎn)成本居高不下，“城市病”難解。而且，“攤大餅”模式下外圍供地效率始終低于中心區(qū)，中心區(qū)高房?jī)r(jià)無解，存量用地改造成本不斷攀高，導(dǎo)致地方更依賴新地供應(yīng)。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

合理增加土地供應(yīng)，主要指盤活存量，并非新增供地。國(guó)土部批復(fù)大城市邊界、要求減量發(fā)展，意在倒逼地方在存量上下苦工，而非一味地新增。

盤活存量才能提高房地產(chǎn)供應(yīng)質(zhì)量，如何盤活顯然要體制改革和機(jī)制創(chuàng)新，關(guān)鍵在落實(shí)地方政府主體責(zé)任，這就是樓市的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

租售并舉也如此。我國(guó)大城市40%的居民長(zhǎng)期租房、72%的流動(dòng)人口租房，北京每天有20萬人在找房子租，“先租后買”更是普遍選擇。當(dāng)前及未來，新市民已經(jīng)成為住房消費(fèi)主體。

但目前，租賃市場(chǎng)發(fā)展非常滯后、野蠻生長(zhǎng)。對(duì)于承租方、出租方、中介等三方的權(quán)利和義務(wù)，各地普遍缺失規(guī)范性文件，投入監(jiān)管嚴(yán)重不足。相比房?jī)r(jià)、開發(fā)、銷售等數(shù)據(jù)，租賃房源、租金等信息嚴(yán)重缺失，監(jiān)管程度不高的中介成為唯一供應(yīng)渠道。大城市適合需求的小戶型租賃房占比不到30%，同時(shí)有20%以上的房子閑置。調(diào)查顯示，大城市40%~50%的租客表示曾遇到過不良中介。

基于土地財(cái)政、固定資產(chǎn)投資考慮，政府管理仍傾向于新房開發(fā)、銷售。因此，地方房地產(chǎn)管理上存在的問題，造成了產(chǎn)品供給嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)和百姓實(shí)際需求。

未來，管理標(biāo)的的重點(diǎn)應(yīng)該從新房轉(zhuǎn)向二手住房、租賃市場(chǎng)，從開發(fā)商轉(zhuǎn)向中介及從業(yè)人員。這也是房地產(chǎn)管理機(jī)制的創(chuàng)新，這樣的創(chuàng)新能夠疏通供應(yīng)滿足需求的通道，提高供應(yīng)的質(zhì)量，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)容。

目前，人口向就業(yè)機(jī)會(huì)更多、收入更高、生活更豐富的大城市遷徙已是必然趨勢(shì)。因此，就應(yīng)該根據(jù)人口流動(dòng)的空間趨勢(shì)，相應(yīng)增加土地和住房供應(yīng)。但同時(shí)，由于大城市在規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、人口布局上先入為主，人地矛盾短期內(nèi)非常突出，高房?jī)r(jià)是必然的。通過軌道交通建設(shè)，并配以相應(yīng)生活服務(wù)設(shè)施，引導(dǎo)新市民在城市外圍居住，這是降低住房成本、滿足空間需求的必然結(jié)果。

但是，大城市開發(fā)外圍，一定要滿足兩個(gè)原則，即公共服務(wù)與住房建設(shè)同步推進(jìn)，軌道交通與其他交通無縫對(duì)接，降低通勤成本。近年來，我國(guó)各大城市開發(fā)了很多新區(qū)，但能夠做到這兩點(diǎn)的很少。這是很多新區(qū)入住率低，甚至淪為空城、鬼城的主要原因，反而倒逼中心區(qū)房?jī)r(jià)越來越高。

因此，并不是沒有需求，而是供應(yīng)端出了問題，很多新區(qū)開發(fā)仍舊是房地產(chǎn)開發(fā)、土地財(cái)政的“攤大餅”思路，沒有注入人的因素、公共服務(wù)的因素。未來，不管是疏導(dǎo)大城市需求，還是三四線去庫(kù)存，必須要摒棄傳統(tǒng)思路，遵循這兩個(gè)原則，這也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)容。