傅克友：認清房地產(chǎn)泡沫根源才能理解“抑制”深意

每經(jīng)評論員 傅克友

12月21日，中央財經(jīng)領導小組舉行第十四次會議，明確提出要“抑制房地產(chǎn)泡沫”。這是今年以來，中央第四次提及資產(chǎn)泡沫相關問題。

此前三次分別為：7月26日，中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”；10月28日再次提及“注重抑制資產(chǎn)泡沫”；12月14日至16日舉行的中央經(jīng)濟工作會議則在明確“著力防控資產(chǎn)泡沫”的同時，還提及要加快研究建立基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

第四次提到房地產(chǎn)泡沫，可見中國房地產(chǎn)泡沫問題的真實性和嚴重性。但是怎么看房地產(chǎn)泡沫？它是怎么產(chǎn)生的？這個問題如果搞不清楚，那么在消除房地產(chǎn)泡沫時，可能就難以對癥下藥。

通常認為，收縮的土地供給和貨幣超發(fā)共舞，是今年短期一二線城市房價暴漲的原因。這種從市場供需的角度進行的房價分析，當然是對的，但還只是一種表面的常規(guī)思路。

需要認識到的是，中國房價問題具有超越于一般經(jīng)濟現(xiàn)象的性質(zhì)。它既是中國特色的，也是普世的；它既是過去和現(xiàn)在的，還是未來的；它既是短期的，也是長期的。即便我們分析的是短期房價大漲，其實其中也交織了諸多未來的和長期的因素。

道理很簡單，房價反映的其實不是當期的價格，而在很大程度上是對于未來的預期。人們之所以追捧，是因為預期，是因為看到未來。那么對于房價的預期，來自哪里？有三個角度，可以提供參考。

第一是貨幣化進程。

經(jīng)濟學家易綱提出了“貨幣化”概念。由于從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟，中國最初的貨幣化程度非常低；改革開放后，經(jīng)濟開始大量吸收新發(fā)行的貨幣，從而貨幣的增長不僅迅速提高了貨幣化的程度，而且沒有造成通貨膨脹。這個觀點，其實可以適用于房地產(chǎn)問題的分析。

房地產(chǎn)就是一個貨幣化加深的重要領域。這也是房地產(chǎn)領域之所以能夠成為資金蓄水池的原因。

而這個貨幣化的過程現(xiàn)在有沒有完成還沒有定論。也就是說，中國房地產(chǎn)的市場化有一個逐步卷入和擴散的過程，而且并不均衡。在這個過程中，房地產(chǎn)價格在某些市場化程度較高的城市會鼓起“大包”，異軍突起。隨著房地產(chǎn)貨幣化進程的深化，這種差序格局會得到緩解。以前的調(diào)控雖然可以抑制這個貨幣化進程，但是未必能夠改變總的趨勢。

第二是城鎮(zhèn)化規(guī)律。經(jīng)濟學家周其仁教授多次提到一個觀點，即向城市集聚是城鎮(zhèn)化的全球趨勢，大城市的密度越來越高。例如，美國城市人口約2.4億，所居住的城市面積僅占美國國土面積的3%，卻生產(chǎn)了全國GDP的85%；日本更為極端，僅三個大的都市圈就集中了全國近69%的總?cè)丝?，生產(chǎn)了74%的GDP。

把城鎮(zhèn)化跟房地產(chǎn)聯(lián)系到一起，在某種程度上，是這個聚集的過程帶來了大城市房價的增長。城市的密度高，經(jīng)濟活動聚集，人均產(chǎn)出增長，房價水漲船高，這是一個相輔相成的過程。

比如，硅谷房價高不可攀，可能恰恰是經(jīng)濟活力的表現(xiàn)和結(jié)果。

當然，中國房地產(chǎn)市場目前之所以不夠健康，跟土地供應的現(xiàn)狀密切相關。中國實際上并不缺乏建設用地，但是即便擴大或者放開土地市場供應，仍然不能改變上述城市密度越來越高的趨勢。在大城市生活和聚集，就意味著更多的資源和機會，包括就業(yè)機會、投資機會和創(chuàng)業(yè)機會，意味著更高的收入。這種趨勢也會與更高的房價伴隨共生。

第三是大歷史視角。

從世界很多國家和大城市的房價規(guī)律來看，都有一個長期上漲的過程。統(tǒng)計顯示，美國整體房價在過去100多年中，年平均增長率約為3%，略高于美國2.8%的通脹率。這100多年中，美國出現(xiàn)三次房價十年累計漲幅超過100%的大牛市，分別是在1938~1954年、1969~1986年、1995~2007年。日本GDP從1960年代開始一度保持年均10%的經(jīng)濟增速，而該國房價也從1960年代甚至更早開始騰飛，基本是一直飛到1990年代，前后經(jīng)歷了大約30年的樓市繁榮。資料顯示，同期日本六大城市地價大約上漲了56.1倍。

這種現(xiàn)象，也可以拿來參照觀察中國大城市的房價問題。有了這樣的角度，再來看中國的房地產(chǎn)泡沫，可能會有更清醒的認識。高房價中哪一部分是真實的房地產(chǎn)泡沫，還要有區(qū)別和鑒定。

其實中國的房地產(chǎn)泡沫問題，內(nèi)生于中國經(jīng)濟運行的邏輯。房地產(chǎn)泡沫之所以可怕，不是簡單地因為它價格高，而是因為它造成了中國經(jīng)濟其他方面的拖累，造成了“脫實入虛”，實體經(jīng)濟不僅沒能跟上房地產(chǎn)，反而受到了抑制。

也只有這樣，才能理解中央經(jīng)濟工作會議為什么提出“要加快研究建立基礎性制度和長效機制”。注意，這里一方面是強調(diào)“抑制房地產(chǎn)泡沫”，另一方面是強調(diào)“防止大起大落”，而不是簡單地一味打壓。具體措施中，也更多向供給側(cè)轉(zhuǎn)移，要求房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。很明顯，中央經(jīng)濟工作會議的上述措辭，有助于我們對房地產(chǎn)泡沫更深層次的認識。