保利中航重組交易價縮水至20.3億 受“業(yè)績變臉”拖累？

每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者  魏瓊

每經(jīng)編輯 王婷婷

繼保利置業(yè)重組終止，保利地產(chǎn)與中航地產(chǎn)的重組出現(xiàn)“插曲”。

12月5日晚間，中航地產(chǎn)集中發(fā)布重組報告書。公告顯示，此次重組的交易對手由保利地產(chǎn)調(diào)整為其全資子公司廣州金地和保利江西，原方案中貴陽中航地產(chǎn)70%股權、惠東康宏發(fā)展51%股權的其他股東尚未書面放棄優(yōu)先購買權，故剔除上述兩標的，交易價由23.23億元降至20.3億元。

交易價降至20.3億元

根據(jù)上述重組報告書顯示，此次重大資產(chǎn)出售方案有了調(diào)整，出售交易對方由保利地產(chǎn)變更為全資子公司廣州金地和保利江西；交易的標的公司由10 家減少為8 家，貴陽中航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有70.00%股權、惠東縣康宏發(fā)展有限公司持有51.00%股權，不再在本次交易中進行出售。

交易標的減少后，此次資產(chǎn)出售的交易價格為人民幣由之前的23.23億元降至 20.3億元。

關于原因，中航地產(chǎn)表示，截至本報告書簽署之日，尚未取得陽中航地產(chǎn)、惠東康宏發(fā)展其他股東放棄優(yōu)先購買權的書面聲明，為加快推進本次重組相關事宜，貴陽中航地產(chǎn) 70%股權及惠東康宏發(fā)展 51%股權不再納入本次資產(chǎn)出售范圍。

“業(yè)績變臉”重組為“甩包袱”

從公布重組至今，參與出售的項目也在逐漸減少，由最初的70個左右項目減少到目前的8家房地產(chǎn)項目公司股權及1個房地產(chǎn)項目在建工程。

分別為成都航逸科技有限公司 100.00%股權、成都航逸置業(yè)有限公司 100.00%股權、江蘇中航地 產(chǎn)有限公司 100.00%股權、九江中航城地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100.00%股權、新疆中 航投資有限公司 100.00%股權、岳陽建橋投資置業(yè)有限公司 100.00%股權、贛州中航置業(yè)有限公司 79.17%股權、公司全資子公司深圳市中航城投資有限公 司直接持有的贛州中航房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 100.00%股權、公司全資子公司江西中航地產(chǎn)有限責任公司持有的南昌中航國際廣場二期項目。

從項目分布來看，中航地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目多位于三、四線城市，庫存較大，未來發(fā)展面臨較大壓力。2013-2015 年度，中航地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務營業(yè)收入分別為 41.27億元、35.95億元、35.92 億元，呈逐年下滑趨勢。

也由此，這次交易被業(yè)內(nèi)戲稱為“甩包袱”。中航地產(chǎn)在公告中也坦言，此次交易標的為前景不佳的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)和負債，通過交易可以經(jīng)營負擔，提升盈利能力。

中航或?qū)⒔璞＠麛U大物管業(yè)務？

雖然業(yè)績不亮眼，但重組完后，中航地產(chǎn)表示，將剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，集中資源重點發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，也就是物業(yè)管理業(yè)務。

近些年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務競爭激烈，利潤空間一度被壓縮。數(shù)據(jù)顯示，2009年至2014年，物業(yè)管理行業(yè)的整體收入則維持12.7%的年均增長率，高于同期年均GDP增長速度。

在中航地產(chǎn)的業(yè)務版圖中，物業(yè)管理也更有亮點。公告數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，公司物管業(yè)務超額完成經(jīng)營目標，新簽項目36個，續(xù)簽項目44個。截至2016年6月底，中航地產(chǎn)物業(yè)管理項目總數(shù)達359個，在管項目面積達 4285萬平方米。

關于未來物業(yè)管理業(yè)務的發(fā)展方向，中航地產(chǎn)表示，未來將圍繞機構(gòu)類物業(yè)資產(chǎn)的管理，重點發(fā)展“物業(yè)及設備設施管理”、“資產(chǎn)經(jīng)營”以及“客戶一體化服務外包”三項核心業(yè)務，并將建立具有差異化競爭力的服務體系和服務品牌，打造“物業(yè)資產(chǎn)管理及服務外包專業(yè)提供商”。

對此易居智庫研究智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，加快剝離地產(chǎn)業(yè)務，這會使中航地產(chǎn)的后續(xù)業(yè)務模式更單純，但中航地產(chǎn)的物業(yè)管理業(yè)務規(guī)模不大，如果是單純經(jīng)營自有物業(yè)，規(guī)模效益不明顯，與保利合作后，未來中航地產(chǎn)有可能可以并購保利旗下物業(yè)或者其他項目，進行擴張。