劉鑾雄80億拆售灣仔物業(yè) 兩年處置逾500億港元資產(chǎn)

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每經(jīng)實習(xí)記者 黃博文

在大股東劉鑾雄豪門恩怨還未劇終之時，華人置業(yè)又傳出賣樓的消息。

11月25日，據(jù)香港經(jīng)濟(jì)通網(wǎng)站報道稱，華人置業(yè)連日約見代理商，部署拆售灣仔夏愨大廈多層，初步意向以全層形式拆售，每層涉資約5億港元，總資愈80億港元。

該大廈位處香港灣仔告士打道39號，為一甲級寫字樓商業(yè)大廈，樓高27層，鄰近金鐘及灣仔地鐵站，香港會議展覽中心及香港警察總部等地方。

劉鑾雄被稱為“香港最有故事的人”，其多次在地產(chǎn)低迷期抄底，先后買下銅鑼灣地帶、灣仔電腦城、尚翹峰，以及香港最高的購物中心The One等多棟物業(yè)，被譽(yù)為“銅鑼灣鋪王”。

資料顯示，華人置業(yè)自2014年9月開始連環(huán)賣出內(nèi)地和香港物業(yè)，包括尖沙嘴新港中心、尖沙嘴The One、銅鑼灣皇室大廈、灣仔美國萬通大廈、澳門御海藍(lán)灣和重慶住宅項目“御隆天峰”等，共套現(xiàn)約560億元。

記者梳理華人置業(yè)的資產(chǎn)處置路徑，內(nèi)地物業(yè)和灣仔美國萬通大廈均為恒大許家印接盤，香港物業(yè)則大部分售予大股東劉鑾雄及其家族，在左手倒右手的資產(chǎn)騰挪中，劉鑾雄躍升為香港頂級富豪。

超500億港元資產(chǎn)騰挪

繼去年125億港元售出灣仔美國萬通大廈予許家印后，華人置業(yè)再度拆售灣仔夏愨大廈16層樓面，該物業(yè)7樓至9樓早年已經(jīng)出售，這次華人置業(yè)傾向以全層形式拆售。

這幢大廈每層樓面積約1.6萬至1.7萬平方英尺（約1486平方米至1579平方米），目前意向價格為29.7萬元/平方米至33.6萬元/平方米，每層5億港元起售，全部物業(yè)總額預(yù)計超過80億港元。

在過去數(shù)年，華人置業(yè)在內(nèi)地的開發(fā)項目主要集中在成都，包括金牛區(qū)的西錦城項目、錦江區(qū)的都匯華庭和青羊區(qū)的華人置業(yè)廣場。此外，在重慶江北區(qū)，華人置業(yè)擁有一個建筑面積高達(dá)1108萬平方尺商住項目的25%權(quán)益。

2015年，華人置業(yè)分兩次向恒大集團(tuán)拋售上述四大項目，總套現(xiàn)達(dá)82.5億港元，自此，華人置業(yè)清空了在內(nèi)地可銷售型物業(yè)。

值得注意的是，華人置業(yè)近些年在香港的一系列拋售，接盤方不少為劉氏家族。在2015年的幾筆交易公告中指出，交易所得額將有分派股息的作用。

位于香港尖沙咀的The ONE是香港目前最高大型純零售商場，這個總建筑面積4萬平方米、層高23層的大樓見證著劉鑾雄的輝煌。在2014年崇光百貨、久光商場等出現(xiàn)虧損的情況下，The ONE整體租金收入錄得較上一年有7.57%升幅。不過，2014年底，華人置業(yè)將其出售給劉鑾雄，凈額為46.57億港元。

2015年12月，華人置業(yè)發(fā)布公告120億港元出售香港皇室大廈予劉鑾雄，香港半山區(qū)西部的豪宅則易主為劉鑾雄胞妹劉玉慧。

在左手倒右手的資本操作中，劉鑾雄在華人置業(yè)的持股比例逼近75%的上限，也意味著，除非作特別說明，每次派息劉鑾雄占據(jù)大份。同時，劉鑾雄家族也以私人名義獲得了華人置業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

按照以往的套路，華人置業(yè)出售物業(yè)之后，都會派發(fā)豐厚的特別股息。自2014年中期息開始計算，華人置業(yè)每股共派股息18.31元，以大股東劉鑾雄持有華人置業(yè)74.99%權(quán)益計算，他從中收取的股息達(dá)261.8億元。

記者查閱華人置業(yè)2016年半年報，其主要物業(yè)還有港島西半山住宅項目（占70%權(quán)益）、羅湖商業(yè)城、上海愛美高大廈、北京東方國際大廈、北京希爾頓酒店等。

誰在買入香港物業(yè)？

近來香港的寫字樓交易進(jìn)入活躍期。今年3月，中國光大集團(tuán)收購爪哇集團(tuán)位于香港灣仔頂級寫字樓大新金融中心，作價100億港元（約合人民幣84.23億元），成為香港歷史上第二高價物業(yè)收購事件。

去年11月12日，中國人壽旗下中國人壽保險（海外）斥資58.5億元，向會德豐地產(chǎn)買入紅磡One Harbour Gate西座作為總部，物業(yè)預(yù)計2016年底落成。

同日，恒大地產(chǎn)宣布以125億港元收購華人置業(yè)旗下美國萬通大廈物業(yè)項目公司，該物業(yè)也成為香港歷史上總價最高的一宗物業(yè)收購。

更為矚目的是，11月份市場傳言李嘉誠擬作價358億港元（約314億人民幣）出售中環(huán)中心，買家為中國郵政儲蓄銀行。11月14日，針對有可能成為香港中環(huán)中心買家的傳聞，郵儲銀行公開回應(yīng)媒體稱，“本行并不知悉相關(guān)情形，并無進(jìn)一步信息提供。”

最近幾天，恒基兆業(yè)地產(chǎn)也傳出放售香港北角京華道18號全幢商廈的消息，開價約100億港元。

無論上述兩宗交易最終是否成交，但香港整幢寫字樓成交頻繁卻是不爭的事實。

此前，房地產(chǎn)顧問公司萊坊就表示，香港上半年樓市，頻頻出現(xiàn)內(nèi)地資金購入物業(yè)，涉及約16.82億美元，投資物業(yè)分類上，約87%為寫字樓，10%為地皮，其余3%主要為零售物業(yè)。

第一太平戴維斯何凌博士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“內(nèi)地經(jīng)濟(jì)下行促使企業(yè)向外尋求投資機(jī)會，香港物業(yè)市場透明度高，買賣有競爭力，核心區(qū)域的樓盤供應(yīng)量很少。部分中資機(jī)構(gòu)希望借此作為其香港總部或者一個窗口，利用這個平臺可以走出去。”

仲量聯(lián)行報告顯示，香港穩(wěn)居全球?qū)懽謽亲饨鹱钯F城市，其并稱“由于中資企業(yè)對香港寫字樓的需求持續(xù)，仲量聯(lián)行預(yù)期中環(huán)甲級寫字樓租金2016年將上升5%-10%。”

單從近兩年房企出海潮就可發(fā)現(xiàn)，中資企業(yè)開拓海外市場成為主流趨勢，選擇海外發(fā)展，把總部或海外總部放在作為國際金融中心的香港似乎成了中資企業(yè)不二的選擇，這也成為造就香港寫字樓市場活躍的最大推力。