馮焱東:房地產調控前提應是完善市場監(jiān)測體系

◎馮焱東

房地產調控的前提是對市場動態(tài)信息有全面的掌握，這需要建立完善的房地產市場監(jiān)測體系和預警體系。目前全國房地產統(tǒng)計體系主要包括投資、銷售、價格、新開工、施工、竣工待售面積等指標，納入在固定資產投資統(tǒng)計體系內，但對監(jiān)測房地產市場來講需要進一步完善。監(jiān)測體系需要對市場供求動態(tài)進行實時全面跟蹤和分析預測，為中央和地方決策部門提供及時準確的信息。監(jiān)測體系全國應該有統(tǒng)一版本,同時地方可以根據(jù)當?shù)靥攸c再完善補充。

比如庫存去化周期，這是判斷供過于求還是供不應求的關鍵指標，但當前國家房地產統(tǒng)計體系指標里沒有。這個指標需要進一步研究和明確，到底幾個月可以初步判定為供求平衡、供應偏緊、供應明顯不足或供應明顯過剩？

筆者認為庫存去化周期12個月左右相對正常，10個月就意味著供應整體偏緊，6個月以內意味著明顯供不應求，3個月則是嚴重供不應求。如庫存去化周期大于15個月，說明供應偏多；大于18個月，供過于求比較明顯；大于20個月，供過于求就很嚴重了。10個月和15個月可以分別作為供不應求和供過于求的預警指標，6個月和18個月可以作為明顯供不應求和明顯供過于求的預警指標。

2015年下半年到2016年三季度前，少數(shù)城市庫存去化周期僅6個月，甚至3個月，此時需要及時抑制過熱需求、擴大供給。但個別城市對該指標并不敏感，在住宅按揭的首付成數(shù)、利率折扣、購房資格、二套三套按揭標準等方面沒收緊，反而在刺激需求，導致房價大幅上漲。

當然，庫存去化周期指標本身需要進一步完善，筆者建議用近半年、近1年和近3年三種不同的月平均銷售套數(shù)或者面積作為分母，來分別測算去化周期。按這三個不同時間段的指標計算，只要有一個指標達到預警狀態(tài)，地方政府就應該高度關注。

庫存去化指標還應該按城市板塊、業(yè)態(tài)細分，商業(yè)中寫字樓、酒店式公寓、各類園區(qū)產業(yè)地產、養(yǎng)老地產等也需要細化分析。另外，庫存指標應該是可售房源，而不是竣工后的可售房源，后者只反映了部分庫存。

需要強調的是，監(jiān)控體系必須體現(xiàn)供求的動態(tài)變化和未來走勢，同時體現(xiàn)一定的預測性和前瞻性。相對而言，供應預測相對容易，需求預測難度大一些，但也不是無規(guī)律可循。只要對歷史數(shù)據(jù)長期跟蹤，對市場需求的各種特點實施監(jiān)測，就可以對需求走勢進行大體準確的預測。在供應和需求動態(tài)監(jiān)測的前提下，庫存去化周期的預測才成為可能。

如果沒有這些指標的前瞻性預測分析，監(jiān)測體系就會滯后和僵化，很難發(fā)揮決策參考作用。去年下半年和今年部分熱點城市就出現(xiàn)了這種情況，對庫存去化周期快速下降沒有足夠預判，調控措施出臺過晚，最終導致房價快速上漲。

所以監(jiān)控體系必須要動態(tài)，合理預測供給和需求，提前預估庫存去化周期（并考慮多種可能性），提前預判，提前采取措施。調控如果不提前預判，或者預判出現(xiàn)大方向失誤，調控注定會失敗。

近些年房地產調控效果不理想與監(jiān)測體系不夠智能、沒有前瞻性、調控措施沒有提前量有很大關系。有人認為，房地產調控不能太頻繁，這有一定道理，但如果市場變化很快，波動幅度很大，政府必須及時出手。

建立好監(jiān)測體系需要有組織保障，必須專職機構負責，人員配備要充足到位，還需要邀請媒體、高校、研究院、業(yè)內人士、中介機構、房地產信息專業(yè)機構等各類專家做“外腦”，定期或不定期召開研討會。供應、需求、價格、庫存等指標及預測最好每月更新。只有這樣監(jiān)測體系才可能全面反映市場發(fā)展動態(tài)，為房地產調控提供智力支撐。

在預測庫存消化周期將在未來幾個月達到預警線，是會向預警線以上還是以下繼續(xù)發(fā)展，以多快速度發(fā)展，都是地方政府需要重點分析預測的。為防止出現(xiàn)供不應求導致房價大幅上漲，調控的主要目標應該是形成供應略大于需求的勢態(tài)，而不是供求平衡。因為供求平衡相對難操作，而且沒有一定調控余地，一不注意供求平衡可能會轉化為供不應求，出現(xiàn)被動局面。

（作者為民生銀行地產研究院首席研究員）