馮焱東:房地產(chǎn)調(diào)控前提應(yīng)是完善市場監(jiān)測體系

◎馮焱東

房地產(chǎn)調(diào)控的前提是對市場動態(tài)信息有全面的掌握，這需要建立完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系和預(yù)警體系。目前全國房地產(chǎn)統(tǒng)計體系主要包括投資、銷售、價格、新開工、施工、竣工待售面積等指標(biāo)，納入在固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計體系內(nèi)，但對監(jiān)測房地產(chǎn)市場來講需要進(jìn)一步完善。監(jiān)測體系需要對市場供求動態(tài)進(jìn)行實時全面跟蹤和分析預(yù)測，為中央和地方?jīng)Q策部門提供及時準(zhǔn)確的信息。監(jiān)測體系全國應(yīng)該有統(tǒng)一版本,同時地方可以根據(jù)當(dāng)?shù)靥攸c再完善補充。

比如庫存去化周期，這是判斷供過于求還是供不應(yīng)求的關(guān)鍵指標(biāo)，但當(dāng)前國家房地產(chǎn)統(tǒng)計體系指標(biāo)里沒有。這個指標(biāo)需要進(jìn)一步研究和明確，到底幾個月可以初步判定為供求平衡、供應(yīng)偏緊、供應(yīng)明顯不足或供應(yīng)明顯過剩？

筆者認(rèn)為庫存去化周期12個月左右相對正常，10個月就意味著供應(yīng)整體偏緊，6個月以內(nèi)意味著明顯供不應(yīng)求，3個月則是嚴(yán)重供不應(yīng)求。如庫存去化周期大于15個月，說明供應(yīng)偏多；大于18個月，供過于求比較明顯；大于20個月，供過于求就很嚴(yán)重了。10個月和15個月可以分別作為供不應(yīng)求和供過于求的預(yù)警指標(biāo)，6個月和18個月可以作為明顯供不應(yīng)求和明顯供過于求的預(yù)警指標(biāo)。

2015年下半年到2016年三季度前，少數(shù)城市庫存去化周期僅6個月，甚至3個月，此時需要及時抑制過熱需求、擴(kuò)大供給。但個別城市對該指標(biāo)并不敏感，在住宅按揭的首付成數(shù)、利率折扣、購房資格、二套三套按揭標(biāo)準(zhǔn)等方面沒收緊，反而在刺激需求，導(dǎo)致房價大幅上漲。

當(dāng)然，庫存去化周期指標(biāo)本身需要進(jìn)一步完善，筆者建議用近半年、近1年和近3年三種不同的月平均銷售套數(shù)或者面積作為分母，來分別測算去化周期。按這三個不同時間段的指標(biāo)計算，只要有一個指標(biāo)達(dá)到預(yù)警狀態(tài)，地方政府就應(yīng)該高度關(guān)注。

庫存去化指標(biāo)還應(yīng)該按城市板塊、業(yè)態(tài)細(xì)分，商業(yè)中寫字樓、酒店式公寓、各類園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等也需要細(xì)化分析。另外，庫存指標(biāo)應(yīng)該是可售房源，而不是竣工后的可售房源，后者只反映了部分庫存。

需要強調(diào)的是，監(jiān)控體系必須體現(xiàn)供求的動態(tài)變化和未來走勢，同時體現(xiàn)一定的預(yù)測性和前瞻性。相對而言，供應(yīng)預(yù)測相對容易，需求預(yù)測難度大一些，但也不是無規(guī)律可循。只要對歷史數(shù)據(jù)長期跟蹤，對市場需求的各種特點實施監(jiān)測，就可以對需求走勢進(jìn)行大體準(zhǔn)確的預(yù)測。在供應(yīng)和需求動態(tài)監(jiān)測的前提下，庫存去化周期的預(yù)測才成為可能。

如果沒有這些指標(biāo)的前瞻性預(yù)測分析，監(jiān)測體系就會滯后和僵化，很難發(fā)揮決策參考作用。去年下半年和今年部分熱點城市就出現(xiàn)了這種情況，對庫存去化周期快速下降沒有足夠預(yù)判，調(diào)控措施出臺過晚，最終導(dǎo)致房價快速上漲。

所以監(jiān)控體系必須要動態(tài)，合理預(yù)測供給和需求，提前預(yù)估庫存去化周期（并考慮多種可能性），提前預(yù)判，提前采取措施。調(diào)控如果不提前預(yù)判，或者預(yù)判出現(xiàn)大方向失誤，調(diào)控注定會失敗。

近些年房地產(chǎn)調(diào)控效果不理想與監(jiān)測體系不夠智能、沒有前瞻性、調(diào)控措施沒有提前量有很大關(guān)系。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不能太頻繁，這有一定道理，但如果市場變化很快，波動幅度很大，政府必須及時出手。

建立好監(jiān)測體系需要有組織保障，必須專職機構(gòu)負(fù)責(zé)，人員配備要充足到位，還需要邀請媒體、高校、研究院、業(yè)內(nèi)人士、中介機構(gòu)、房地產(chǎn)信息專業(yè)機構(gòu)等各類專家做“外腦”，定期或不定期召開研討會。供應(yīng)、需求、價格、庫存等指標(biāo)及預(yù)測最好每月更新。只有這樣監(jiān)測體系才可能全面反映市場發(fā)展動態(tài)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供智力支撐。

在預(yù)測庫存消化周期將在未來幾個月達(dá)到預(yù)警線，是會向預(yù)警線以上還是以下繼續(xù)發(fā)展，以多快速度發(fā)展，都是地方政府需要重點分析預(yù)測的。為防止出現(xiàn)供不應(yīng)求導(dǎo)致房價大幅上漲，調(diào)控的主要目標(biāo)應(yīng)該是形成供應(yīng)略大于需求的勢態(tài)，而不是供求平衡。因為供求平衡相對難操作，而且沒有一定調(diào)控余地，一不注意供求平衡可能會轉(zhuǎn)化為供不應(yīng)求，出現(xiàn)被動局面。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）