去化低、利息增“雙夾擊” 天房發(fā)展前3季預虧2.7億元

每經編輯 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

別人報喜，他卻報憂。盡管處在熱點城市，但這家上市房企卻把最新一期業(yè)績搞砸了。

10月15日，天房發(fā)展（600322，SH）對外預告稱，公司預計前3季度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約2.7億元，而去年同期為上市公司股東凈賺接近4000萬元。

眼看美好集團、銀億股份等上市房企頻傳捷報，天房發(fā)展卻遭遇巨虧，難免讓外界對這家號稱“天津最老房企”的操盤能力產生疑惑。

如果上述預告數(shù)據(jù)統(tǒng)計出入不大，結合該房企中報，這意味著其在上半年業(yè)績首虧基礎上，僅第三季度就虧了近2億元。在當前上市房企中，該情況較為罕見。

核心項目現(xiàn)房去化難題

天房發(fā)展對外解釋稱，報告期內，結算項目仍以位于天津市外環(huán)線以外的津南區(qū)雙港新家園的新科園、新盈莊園項目和東麗區(qū)華明新家園的天欣錦園項目為主。上述項目所處區(qū)域及周邊整體房地產供應較多，項目銷售價格提升幅度有限。

《每日經濟新聞》記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，上述提及的新科園總建筑面積14.27萬平方米，包含低密度住宅和高層住宅兩類產品；新盈莊園項目規(guī)劃總建筑面積為15.27萬平方米，預計總投資13億元，天欣錦園主要為795套低迷住宅。

從天房發(fā)展官網介紹來看，上述這三個項目地處較天津市主城區(qū)有一定的距離，且體量較大，也多以中高端項目為主。

今年中報還透露，天房發(fā)展上述三個項目已顯示“竣工”，且累計總投資達31億元。

天房發(fā)展集團一位負責營銷管理的中層人士告訴《每日經濟新聞》記者，受益于天津樓市被看好，他們當前銷售還不錯，現(xiàn)在結轉清算的主要是大概前兩年銷售出去的幾個大項目，當時行情較一般。

記者注意到，盡管上述三個項目已“竣工”，但截至今年6月底，項目去化卻并不太理想，比如新科園可售面積9.63萬平方米，但已預售的僅有3.16萬平方米，新盈莊園可售面積12.63萬平方米，但已售出面積才4.64萬平方米，天欣錦園與天欣頤園總計可售面積11.93萬平方米，但已售出面積才2.09萬平方米。

對于上述銷售去化情況，天房發(fā)展對外強調，該已預售面積為當年預售以及預售并實現(xiàn)結算的面積。如果結合其竣工這一事實，這意味著該房企當前仍有大量現(xiàn)房面積亟待出售。

大公國際相關分析師指出，該房企項目以商品房為主，業(yè)態(tài)形式較為單一，且項目全部位于天津區(qū)域，具有一定的區(qū)域集中風險。

億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東表示，相對于民資房企，地方國資房企的經營機制不夠靈活，對市場研判和操盤能力會弱一些。即使有好的項目，也不見得能借助市場風口快速去化。

去年8月份，天欣錦園一位劉女士曾因入駐該樓盤兩年而遲遲未通煤氣，向東麗區(qū)進行網上投訴，并得到了該區(qū)政府的積極反饋。

高債息吞噬利潤

截至9月底，天房發(fā)展融資規(guī)模約為191億元。其中，年初至9月底，該房企累計新增借款31.08億元，占其2015年經審計凈資產的比例55.47%。

記者梳理公告了解到，天房發(fā)展已累計公開發(fā)行了12億元“13天房債”、10億元“15天房債”，以及非公開發(fā)行了30億元“15天房發(fā)”、8.7億元“16天房01”和3.3億元“16天房02”等債券，且該等債券仍在存續(xù)期內。

其中，12億元“13天房債”的票面年利率為8.9%，10億元“15天房債”的票面年利率為5.8%，而非公開發(fā)行的8.7億元“16天房01”和3.3億元“16天房02”的票面年利率均為6.99%。

記者注意到，今年上半年，天房發(fā)展財務費用支出大約2.07億元，同比增幅高達251%，主要原因就是融資利息支出增加。

對于前三季度業(yè)績巨虧2.7億元，該房企也毫無諱言，稱近年來融資規(guī)模加大，利息支出相應增加。

大公國際認為，去年以來，天房發(fā)展由于資金需求較大，資產負債率大幅上升，截至6月底已觸及80%的高位，有息債務大幅增加。去年受預收款項大幅減少及購建存貨支出較大的影響，該房企經營性現(xiàn)金流流出額繼續(xù)增加。母公司天房集團及下屬子公司存續(xù)期債券余額仍較高，存在一定集中兌付壓力。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，隨著房地產業(yè)毛利率和凈利率持續(xù)下滑，不唯天房發(fā)展，一些大型上市房企也受困于為銀行等機構債權人打工的案例。