都市圈將成緊密“朋友圈” 中小城市房地產(chǎn)還有潛力

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

一線城市房?jī)r(jià)暴漲，帶來的不僅是困難與挑戰(zhàn)，還有大城市病的問題，如道路擁擠、通勤效率下降、勞動(dòng)生產(chǎn)率降低等。

為了解決這一系列問題和矛盾，都市圈的建設(shè)開始緊鑼密鼓地展開，通過大城市的都市圈建設(shè)，除了可以大幅增加住宅供應(yīng)、解決供需矛盾之外，還能培養(yǎng)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。一線城市的高房?jī)r(jià)已經(jīng)產(chǎn)生明顯的外溢效應(yīng)，從而為大都市圈建設(shè)帶來巨大機(jī)遇。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷撰文稱，都市圈是消滅高房?jī)r(jià)的一個(gè)好辦法?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者此前采訪其他一些開發(fā)商也發(fā)現(xiàn)，上海都市圈是他們非?？春玫耐顿Y區(qū)域。

那么，在都市圈內(nèi)，還有哪些城市值得重點(diǎn)投資和開發(fā)呢？

“城市更新”帶來新購(gòu)買力

優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，從長(zhǎng)三角都市圈來說，三個(gè)地方比較有機(jī)會(huì)，一個(gè)是上海都市圈；一個(gè)是南京都市圈；一個(gè)是杭州都市圈。

薛建雄表示，這些都市圈的建立往往和城市更新緊密相連。城市更新和基建投資帶來了巨大的政策紅利和更多的投資機(jī)會(huì)。這些新變化和新機(jī)會(huì)，結(jié)合具體的城市，都將會(huì)有不同的區(qū)域機(jī)會(huì)和投資機(jī)會(huì)，因此值得深入分析具體的潛力城市。城市更新的同時(shí)也會(huì)給這座城市帶來新的購(gòu)買力。

越來越多的開發(fā)商也開始注意到了這類機(jī)會(huì)。紛紛抓住“城市更新”這個(gè)機(jī)遇來擴(kuò)充規(guī)模。在9月初舉辦的中信資本&朗詩綠色地產(chǎn)城市更新戰(zhàn)略合作上，朗詩綠色地產(chǎn)董事局主席田明表示，單純靠拿地開發(fā)的時(shí)代已經(jīng)過去，房企只有逐漸向城市更新的可持續(xù)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，才能獲得更多的利潤(rùn)空間。在“北上廣深”一線城市土地越來越緊張的背景下，能夠用來新開發(fā)的土地資源越來越少，與之相對(duì)的是舊城改造、舊工業(yè)區(qū)改造、公共服務(wù)更新等日漸強(qiáng)烈的城市更新需求。

除了朗詩之外，“鄭州舊改之王”升龍地產(chǎn)、恒大、碧桂園、遠(yuǎn)洋、富力地產(chǎn)、陽光城也紛紛踏入這個(gè)潛在市場(chǎng)。

隨著城市更新大規(guī)模規(guī)范化鋪開，現(xiàn)在城市更新在某種意義上成為了一種常態(tài)。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)等，如何從存量中獲得新的增長(zhǎng)，或者高附加值投資回報(bào)。對(duì)于其中很多參與主體而言，城市更新話題還需要不斷探索和前行。

此外，薛建雄還表示，在城市更新的過程中，往往一條地鐵的建設(shè)就能給沿線區(qū)域帶來新的發(fā)展良機(jī)。早在2013年10月，上海就已建成國(guó)內(nèi)第一條跨省地鐵，在江蘇省昆山市設(shè)有花橋、光明路、兆豐路三個(gè)站，有力帶動(dòng)了地鐵沿線房地產(chǎn)的發(fā)展。

截至2015年底，上海地鐵線路全長(zhǎng)只有617公里，僅僅延伸到昆山的花橋鎮(zhèn)，而東京地鐵線路全長(zhǎng)2500公里。如果上海地鐵網(wǎng)能覆蓋嘉興、蘇州、太倉(cāng)、昆山這類衛(wèi)星城，就可以把人口和資本吸引到核心城市，從而發(fā)展周邊中小城市。屆時(shí)，這些城市房?jī)r(jià)也將會(huì)有一輪快速上漲。

目前，一線城市房?jī)r(jià)與周邊衛(wèi)星城市房?jī)r(jià)相差七八倍甚至十多倍。從海外經(jīng)驗(yàn)看，通過大都市圈建設(shè)，較大的成本落差將引導(dǎo)一線城市的部分產(chǎn)業(yè)疏導(dǎo)到周邊衛(wèi)星城市，部分人口也將跟隨遷移。由于周邊衛(wèi)星城市適合發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，一些退休老年人也會(huì)選擇在周邊衛(wèi)星城居住，從而享受更加舒適的生活環(huán)境。

部分在一線城市工作的年輕人也會(huì)選擇在周邊衛(wèi)星城市居住，雖然通勤成本較高，通勤時(shí)間較長(zhǎng)，但可以減緩高房?jī)r(jià)的壓力。不過，薛建雄認(rèn)為，這還取決于這個(gè)城市原先的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。如果一些新興城市的經(jīng)濟(jì)底子太薄的話，可能再大的投資，也不會(huì)有很明顯的作用。

房企無需再賭大城市土地

對(duì)于開發(fā)商來說，究竟哪一類城市是一線城市之后的投資首選呢。在城市分化和“馬太效應(yīng)”越來越明顯的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)金融企業(yè)并不需要布局越來越多的陌生城市。

像上海這樣的大城市，擁有先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)及人才、品牌集聚、市場(chǎng)多元、大量的資金等優(yōu)勢(shì)，上海都市圈其他城市在其周圍呈扇形分布。

如今，上海正在通過高地價(jià)、高房?jī)r(jià)把低端產(chǎn)業(yè)和人口擠出去，為高端產(chǎn)業(yè)和人口騰籠換鳥。這不僅有利于構(gòu)建合理的產(chǎn)業(yè)分工體系和競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系，還有利于構(gòu)建新的資源要素分配渠道。

歐陽捷告訴記者，都市圈的建設(shè)能否取得實(shí)質(zhì)性成效，很大一部分取決于以交通為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這不僅需要一線城市與周邊衛(wèi)星城市政府之間緊密合作，還需要中央政府相關(guān)職能部門加強(qiáng)規(guī)劃與協(xié)調(diào)。

在有了基礎(chǔ)設(shè)施配套和市政設(shè)施配套之后，公共服務(wù)的一體化和快速路網(wǎng)一體化并行，才是都市圈的真正內(nèi)涵。比如，在都市圈范圍內(nèi)，城市間的分工協(xié)作，上海的老人可以在獨(dú)墅湖頤養(yǎng)天年，上海的醫(yī)生也可以到盛澤小鎮(zhèn)上坐診，吳江的居民也可以到上海的醫(yī)院就醫(yī)，上海的中小學(xué)也可以在昆山辦分校，蘇州的學(xué)校也可以招收上海的小孩，都憑居住證與社保一卡通。

歐陽捷表示，有了便捷交通路網(wǎng)后，在一個(gè)更大的空間范圍內(nèi)，讓各個(gè)城市獲得互相配套、錯(cuò)位發(fā)展的機(jī)會(huì)，大家相互依存、合作共贏、增加商機(jī)，都市圈講的是時(shí)間圈的概念，而不是距離上的遠(yuǎn)近。

只有教育、醫(yī)療、社保統(tǒng)籌發(fā)展，才是真正意義上的都市圈，城市之間有了相互之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，彼此之間的資源可以調(diào)劑，可以統(tǒng)籌，可以共同發(fā)展，比如蘇州之于上海，鎮(zhèn)江之于南京。

人、錢、地，還有產(chǎn)業(yè)和配套都成了相互協(xié)作共同發(fā)展的關(guān)系。使得都市圈成為緊密的微信朋友圈，而不是相互競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。當(dāng)超大城市和大城市打破行政壟斷界限，用經(jīng)濟(jì)方式敞開胸懷，把中小城市納入懷抱，還能把自身產(chǎn)業(yè)做布局調(diào)整。
對(duì)開發(fā)商來說，都市圈里的城市群發(fā)展起來了，人口規(guī)模也就控制住了，房企也無需再“豪賭”特大城市的土地，風(fēng)險(xiǎn)和投資收益都能得到好的保證。

對(duì)購(gòu)房者來說，選擇在上海上班，居住在衛(wèi)星城；或者創(chuàng)業(yè)在衛(wèi)星城，業(yè)務(wù)談判去上海的模式，有機(jī)會(huì)降低購(gòu)房成本，提高生活質(zhì)量。

對(duì)上海這樣的大城市來說，可以有效分流常住人口，減輕管理壓力和有效解決公共設(shè)施建設(shè)、服務(wù)資源的不足。對(duì)城市、居民、企業(yè)都是好事。只是要實(shí)現(xiàn)這樣的愿望，還需要上海、南京等超大、特大城市加強(qiáng)對(duì)周邊的輻射力度，把優(yōu)質(zhì)資源移到和周邊城市接壤的城區(qū)。