長(zhǎng)三角有些地方房?jī)r(jià)正在背離基本面 哪些城市才有投資機(jī)會(huì)

每經(jīng)編輯 隋丕寧

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

9月18日，杭州多個(gè)樓盤爆發(fā)了一陣“圍搶”。當(dāng)日下午，杭州出臺(tái)了新一輪限購(gòu)政策，限制外地人在杭州的購(gòu)房，導(dǎo)致18日的新房日成交量達(dá)到了有史以來的天量，總量達(dá)到5015套。

在此之前，杭州多個(gè)樓盤遭遇搶購(gòu)，很多樓盤上調(diào)售價(jià)。樓盤的捂盤惜售行為開始出現(xiàn)，甚至因此領(lǐng)到了罰單。9月14日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局作出決定，責(zé)令望華房地產(chǎn)（杭州）有限公司就捂盤惜售方面的問題進(jìn)行限期整改。

不僅僅是杭州，整個(gè)長(zhǎng)三角城市的樓市溫度都在一步步上升，有的甚至已經(jīng)沸騰。8月新房?jī)r(jià)一直只有8000多元／平方米的嘉興，最新拍出的一塊高價(jià)地——博海路三號(hào)橋地塊樓板價(jià)達(dá)到萬元以上，新浪樂居預(yù)計(jì)保本價(jià)格超過17000元／平方米……一夜之間，長(zhǎng)三角仿佛處處高價(jià)地，處處價(jià)格上漲，沒有人擔(dān)心房子賣不出去，只有人擔(dān)心買不到房子。然而，風(fēng)險(xiǎn)正在一步步地逼近。

過快上漲缺乏基本面支撐

“合肥的經(jīng)濟(jì)基本面不能支持房?jī)r(jià)的快速上漲。”中國(guó)指數(shù)研究院上海分院毛治博士正在進(jìn)行一項(xiàng)專業(yè)而復(fù)雜的研究。

這項(xiàng)研究是受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的邀請(qǐng)，由中國(guó)指數(shù)研究院主持。其調(diào)用了長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人口、城市配套、土地、支付能力等數(shù)據(jù)，對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的21個(gè)城市進(jìn)行價(jià)值排名，并計(jì)劃于9月27日在上海外灘英迪格酒店舉辦的第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)（上海）城市論壇上，發(fā)布《2016年長(zhǎng)三角城市價(jià)值白皮書》。

目前白皮書已經(jīng)接近完成，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪該白皮書的研究團(tuán)隊(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多城市其實(shí)根本不具備上漲潛力。如果盲目進(jìn)入，不論開發(fā)商，還是普通購(gòu)房者都將面臨長(zhǎng)期深套。

合肥就是這樣一個(gè)案例。在今年上半年，合肥房?jī)r(jià)升幅很快，有房?jī)r(jià)“四小龍”之稱。9月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了《2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，在17個(gè)同比漲幅超過10%的城市中，廈門與合肥上漲幅度超過40%，趕超4個(gè)一線城市。

房?jī)r(jià)快速上漲也集聚了大量的風(fēng)險(xiǎn)。在長(zhǎng)三角的幾個(gè)城市綜合得分中，合肥甚至落后于無錫、寧波，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、配套在整個(gè)長(zhǎng)三角城市群中得分不高，其中產(chǎn)業(yè)因子得分甚至低于湖州、臺(tái)州這樣的長(zhǎng)三角中小城市。

上述研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，合肥的土地消化時(shí)間非常短，土地稀缺，因此土地得分高。但合肥土地財(cái)政依賴度很高，土地供應(yīng)不會(huì)減少。合肥人口雖然不少，但主要是因?yàn)楦咝Ｔ谛Ｉ啵瑥闹虚L(zhǎng)期看，由于人口流入、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等因素，合肥房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期升值空間其實(shí)非常有限。

企業(yè)投資需具體城市具體分析

合肥房地產(chǎn)缺乏長(zhǎng)期增值空間，長(zhǎng)三角地區(qū)類似城市數(shù)量并不少。

除了合肥外，寧波、舟山、臺(tái)州、金華、嘉興、蕪湖等城市的中長(zhǎng)期升值潛力也非常弱。這與近期很多人看到的房?jī)r(jià)快速上升形成了鮮明的對(duì)比。

事實(shí)上，類似長(zhǎng)三角城市最近幾個(gè)月的房?jī)r(jià)快速上漲，也曾在2009年發(fā)生過，但隨后就迎來了一輪限購(gòu)風(fēng)潮，很多城市不得不限購(gòu)、限貸，并最終導(dǎo)致了很多長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)停滯。

當(dāng)年，無錫、常州、杭州、寧波……這些長(zhǎng)三角城市，因?yàn)閹?kù)存量居高不下，房?jī)r(jià)常年停滯。當(dāng)?shù)氐暮芏嗥髽I(yè)生存艱難，最著名的莫過綠城。在調(diào)控前，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾經(jīng)雄心勃勃，欲與萬科一爭(zhēng)天下。結(jié)果，綠城卻在限購(gòu)令后陷入了苦苦掙扎。在把股份賣給融創(chuàng)前，宋衛(wèi)平曾特地去看過無錫香樟園的房子。房子蓋得很好，可是價(jià)格和銷售卻不盡如人意。

如今，新一輪限購(gòu)風(fēng)潮正在長(zhǎng)三角重新起航。會(huì)不會(huì)像當(dāng)年一樣，給開發(fā)商留下新的痛苦與傷痕？

房地產(chǎn)企業(yè)又該如何看待這個(gè)市場(chǎng)？審時(shí)奪勢(shì)地決定拿地、開發(fā)、銷售這些事，把可能的風(fēng)險(xiǎn)降到最??？

毛治的感覺是，還得具體城市具體評(píng)估。像合肥這樣的城市，目前平均房?jī)r(jià)也就每平方米1萬多元，平均地價(jià)也就每平方米9000多元，整體還算安全。但是，如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)直線快速上漲，比如一下子拉漲40%，就需要引起警惕。因?yàn)檫@樣的價(jià)格，合肥可能需要消化好幾年，才能完全接受。

同樣的情況也存在于嘉興。雖然嘉興和太倉(cāng)、昆山一樣，都在上海周邊，但由于庫(kù)存量太大，產(chǎn)業(yè)和太倉(cāng)、昆山比也存在一定的差距，所以價(jià)格上漲空間并不大。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，雖然這些城市可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但開發(fā)商如果能妥善使用高周轉(zhuǎn)策略，應(yīng)該還有機(jī)會(huì)獲得不錯(cuò)的投資回報(bào)，關(guān)鍵還是要看進(jìn)入和退出的時(shí)機(jī)。

房?jī)r(jià)不漲的城市就安全？

和合肥、嘉興等城市不同，長(zhǎng)三角地區(qū)也有一些城市的房?jī)r(jià)在今年幾乎沒有什么上漲。比如南通，8月份房?jī)r(jià)8593元/平方米，環(huán)比上漲0.15%，同比2015年8月份的8125元/平方米，漲幅為5.76%。

但是，毛治并不建議開發(fā)商在這種看上去風(fēng)險(xiǎn)比較小的城市進(jìn)行大規(guī)模投資。原因同樣是因?yàn)楣?yīng)和產(chǎn)業(yè)，南通的供應(yīng)量太大，而產(chǎn)業(yè)相對(duì)其他城市弱很多，對(duì)人口的吸附力就弱。

同樣，泰州、湖州、揚(yáng)州、常州、蕪湖、紹興，這些城市也存在類似的問題。
“一定要選擇房?jī)r(jià)有一定異動(dòng)，但是目前漲幅還很小的城市做投資，那些城市才會(huì)有機(jī)會(huì)。”毛治如此建議。

那么，究竟有哪些城市會(huì)有機(jī)會(huì)？長(zhǎng)三角城市群內(nèi)各個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)吸附能力、人口吸引力、城市配套和居民支付能力究竟怎樣？

作為開發(fā)商來說，深耕長(zhǎng)三角城市，又需要注意哪些趨勢(shì)和變化？在長(zhǎng)三角城市功能角色明確、分工協(xié)作的大趨勢(shì)下，房企會(huì)有怎樣的機(jī)遇？

一切疑問需要等到9月27日在每日經(jīng)濟(jì)新聞舉辦的“第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)（上海）城市論壇——風(fēng)口上的長(zhǎng)三角”上，謎底或許才能最終解開。