從2萬賣不動到6萬被瘋搶 大虹橋價格突然暴漲有無泡沫？

每經(jīng)編輯 王寶汗    

就在幾天前，上海青浦徐涇鎮(zhèn)一地塊的拍賣，吸引了19家房企的競相角逐，最終該地塊以總價21.06億元，溢價率243.97%成交。該地競拍如此火熱，因為地塊所處的位置是虹橋商務區(qū)的核心地段。

其實大虹橋此前并不被市場看好，早在2011年，位于虹橋商務區(qū)的青浦趙巷一樓盤，從2011年6月首次開盤時的均價4.3萬元/平米一路走低，2012年5月均價為4.1萬元/平米，2013年均價為3.6萬元/平米，到了2014年5月，價格甚至已經(jīng)到了2.5萬/平米。

都說房價會隨著時間推移而上漲，尤其是在上海，但青浦竟然還會有這樣降價的情況出現(xiàn)。但僅僅兩年的時間，大虹橋就發(fā)生了翻天覆地的變化。大虹橋的房價突然崛起。

究竟是價值被市場重新發(fā)現(xiàn)，還是因為泡沫嚴重？

長三角一體化：發(fā)掘大虹橋的價值

分析這個問題我們先從更大維度，分析一下上海虹橋的情況。

當發(fā)展到一定規(guī)模，多中心格局將成為許多大型國際化城市發(fā)展的必然形態(tài)，圍繞核心城市將形成龐大的城市圈。

巴黎、東京、倫敦、紐約、底特律等城市的發(fā)展都是這樣，圍繞它們目前已形成了歐洲西北部城市群、日本太平洋沿岸城市群、英國中南部城市群、美國東北部大西洋沿岸城市群和北美五大湖城市群。

在中國，能跟這五大城市群一較高下的，是被稱為“世界第六大城市群”的長三角城市群。

根據(jù)國家發(fā)改委此前公布的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，長三角城市群處于東亞地理中心和西太平洋的東亞航線要沖，是“一帶一路”與長江經(jīng)濟帶的重要交匯地帶，在國家現(xiàn)代化建設大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位。

也就是說，雖然從GDP等一些數(shù)值指標來看，長三角城市群和一些國際城市群還有差距，但它的成長空間卻很大，而且是逐年增強，這是它非常值得關注的一個價值。

（上圖為2014年世界六大城市群統(tǒng)計數(shù)據(jù)） 

而長三角的潛力來自哪兒？來自上海的轉(zhuǎn)型升級也來自于長三角各大城市的發(fā)展驅(qū)動，在中國穩(wěn)步的發(fā)展趨勢下，長三角各城市正從不同維度帶動城市群的整體發(fā)展。

比如上海，政府最新規(guī)劃提出，在2020年在國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的基礎上，基本建成服務長三角世界級城市群、服務長江經(jīng)濟帶和“一帶一路”戰(zhàn)略的龍頭城市。

而要注意的是，虹橋商務區(qū)正是處在上海和長三角很多城市的連接核心軸上，是關鍵的樞紐地帶。

放眼長三角，虹橋商務區(qū)與十幾個主要城市的距離都在300公里以內(nèi)，長三角很多城市通過飛機、高鐵、汽車等進入上海，第一站都在虹橋商務區(qū)。

而且目前的虹橋商務區(qū)，正在加快完善道路改建、修復和優(yōu)化，同時完善交通樞紐、核心區(qū)、會展中心三大板塊間的相互連通網(wǎng)絡。它已經(jīng)完全從一個看似邊緣化的地方，發(fā)展成了各大產(chǎn)業(yè)的交匯地，吸引了超過600家企業(yè)入駐。

所以，雖然目前“大虹橋崛起”被很多人視為概念炒作。但是不能忽略的一點是，一個崛起中的長三角，在向虹橋商務區(qū)注入巨大的增長動力，大虹橋的作用和潛力何以不可觀？

讓低中高產(chǎn)業(yè)共存的商業(yè)價值

不要看上海商務成本高，就在上海一小時的高鐵或者公路運輸車程內(nèi)，聚集著很多商務和經(jīng)營成本低的城市，比如南通、啟東、嘉善、海寧……

這就給了低中高產(chǎn)業(yè)同時在上海都市圈共存的條件，由上海輻射出去，給全球資本在長三角落地找到空間。

為什么大虹橋會被越來越看好，因為它有能力化解上海國際競爭中的不利因素，整合長三角的城市力量發(fā)展，以新業(yè)態(tài)、新模式、新企業(yè)的形態(tài)高效發(fā)展，效果也大大優(yōu)于其他的商務中心。

大虹橋正在長三角城市群邁進更高階段的過程中，起到更大的作用。

事實上，長三角城市群內(nèi)類似大虹橋這樣能實現(xiàn)短期價值快速增長的板塊還有很多，其中一些因為政府的規(guī)劃和投入，已經(jīng)步入了起飛前夜，具體哪些城市價值將會起飛，請關注9月27日召開的“第六屆中國價值地產(chǎn)年會（上海）城市論壇暨2016年長三角城市價值白皮書發(fā)布會”，敬請期待！

報名可點擊（可以發(fā)至郵箱bangdichan@nbd.com.cn）