鄭州房?jī)r(jià)暴漲的秘密找到了！高價(jià)地只是助燃劑？

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

樓市的火爆蔓延到了鄭州。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的8月份百城住宅價(jià)格指數(shù)，鄭州8月百城住宅均價(jià)出現(xiàn)“雙漲”，鄭州環(huán)比連續(xù)4個(gè)月上漲，同比連續(xù)16個(gè)月上漲。其中，環(huán)比漲幅2.37%，漲幅排名第19；同比漲幅位列在5%~10%的10個(gè)城市內(nèi)。

而8月份漲價(jià)更甚。據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2016年9月2日，鄭州8月熱門(mén)點(diǎn)擊TOP 100樓盤(pán)中共有61個(gè)在售樓盤(pán)，均價(jià)環(huán)比7月份上漲的樓盤(pán)數(shù)達(dá)49個(gè)，其中共有38個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)超過(guò)1000元/平方米，14個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)超3000元/平方米。

“自貿(mào)區(qū)”概念帶熱樓市

關(guān)于鄭州房?jī)r(jià)暴漲的原因，河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張紅超表示，金融端的寬松、外來(lái)資金流入、稅費(fèi)減免降低交易成本、優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)不足地價(jià)暴漲、人口流入趨勢(shì)未改、鄭州周邊農(nóng)業(yè)人口密集、鄭州航空港、自貿(mào)區(qū)、米字型高鐵等政策利好推動(dòng)，政府把控優(yōu)質(zhì)土地供給節(jié)奏以及開(kāi)發(fā)商營(yíng)造緊張氣氛等合力而為，“高價(jià)地只是助燃劑”。

在G20杭州峰會(huì)開(kāi)幕前，我國(guó)宣布新設(shè)立7個(gè)自貿(mào)區(qū)。從目前的申報(bào)方案來(lái)看，河南自貿(mào)區(qū)在實(shí)施范圍上擬以鄭州為主，并涵蓋開(kāi)封、洛陽(yáng)，共三個(gè)片區(qū)，總面積約為120平方公里。其中，鄭州片區(qū)約80平方公里，包括鄭州航空港區(qū)塊、中原國(guó)際陸港區(qū)塊、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)金融集聚核心功能區(qū)。

“目前還在買(mǎi)房，正在找人（幫忙）。”小趙就是“自貿(mào)區(qū)”購(gòu)房大軍中的一員。小趙表示，航空港區(qū)樓盤(pán)，從自貿(mào)區(qū)概念落地后，第二天開(kāi)始后就開(kāi)始瘋長(zhǎng)，短短5、6天的時(shí)間，房?jī)r(jià)每平米漲了4000元。

小趙說(shuō)，之前港區(qū)的房子一直不溫不火，在8000元每平米左右。概念落地后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始惜售，漲500元后先放出幾套，賣(mài)完了；再漲1000元后又賣(mài)出去了，開(kāi)始繼續(xù)漲。目前購(gòu)房有羊群效應(yīng)，港區(qū)的一些置業(yè)顧問(wèn)都挺恐慌，買(mǎi)到房的感覺(jué)很幸運(yùn)，買(mǎi)不到的后悔的不得了。

都是“高價(jià)地”惹的禍？

也有市場(chǎng)聲音說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是“高價(jià)地”惹的禍。

9月1日上午，位于鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)的41畝住宅用地，最終以近15億元被北京華潤(rùn)曙光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘得。該地塊折合樓面價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，單價(jià)3579萬(wàn)元/畝，成為該區(qū)最新樓面價(jià)和單價(jià)“雙料高價(jià)地”。

而這已是鄭州年內(nèi)迎來(lái)的第九個(gè)高價(jià)地。此前，恒大、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、榮盛等地產(chǎn)商均先后刷新過(guò)鄭州土地單價(jià)紀(jì)錄，正商、碧桂園等也紛紛奪下區(qū)域雙料高價(jià)地。

河南房地產(chǎn)評(píng)論人王毅敏說(shuō)，真正帶動(dòng)鄭州漲價(jià)的是7月9日萬(wàn)科美景拿下鄭紡機(jī)高價(jià)地，按最大容積率計(jì)算，折合樓面價(jià)13411元/㎡。雖然地價(jià)不高，遠(yuǎn)低于北龍湖區(qū)域，但這個(gè)地塊都是剛需盤(pán)，周邊房?jī)r(jià)在8000~11000元每平米之間。這個(gè)高價(jià)地出來(lái)后，馬上就有項(xiàng)目要漲價(jià)。

8月18日，13號(hào)地塊被河南融創(chuàng)置業(yè)有限公司以25.54億元最終成交價(jià)競(jìng)得，單價(jià)每畝3631萬(wàn)元，樓面價(jià)每平方米3.6萬(wàn)元。14號(hào)地塊被北京覽秀城置業(yè)有限公司以35.1億元拍下，單價(jià)每畝4184萬(wàn)元，樓面價(jià)每平方米3.7萬(wàn)元。

王毅敏說(shuō)，8月18日的兩個(gè)高價(jià)地，相隔兩個(gè)小時(shí)左右，地價(jià)就被刷新。樓面地價(jià)每平方米3.7萬(wàn)元，但這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)沒(méi)超過(guò)3萬(wàn)元每平米，也帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)。這也是鄭州漲價(jià)的順序。

鄭州房?jī)r(jià)仍有上漲空間？

據(jù)鄭州晚報(bào)報(bào)道，鄭州市本級(jí)2016年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃已公布，今年鄭州市內(nèi)八區(qū)計(jì)劃供應(yīng)各類(lèi)用地66237畝，其中住宅用地33455.4畝。與2015年供地計(jì)劃相比，供地總量增加28414.95畝，其中住宅用地增加23028.9畝。

雖然供地計(jì)劃有所增加，但仍是“僧多粥少”。鄭州市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士馬水旺認(rèn)為，而地價(jià)高的原因還是因?yàn)楣┣箨P(guān)系。鄭州市拿地難，也是提高房屋售價(jià)的原因。

而市場(chǎng)人士認(rèn)為，一些全國(guó)型房企來(lái)鄭搶地，也是推高地價(jià)的原因之一。

鄭州的房?jī)r(jià)有多大支撐力？張紅超認(rèn)為，河南1億人口，GDP全國(guó)第五，房?jī)r(jià)其實(shí)和鄭州市居民收入關(guān)系已經(jīng)不大，購(gòu)房者中七成以上是外來(lái)人口，以鄭州以外的省內(nèi)人居多；另外一些購(gòu)房人群則是部分靠近河南的相關(guān)外省人員、在鄭州經(jīng)商的閩浙人員等。“短期沒(méi)有實(shí)質(zhì)性降溫政策出現(xiàn)的話，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。”

王毅敏則拿鄭州與武漢做了個(gè)比較。

他說(shuō)，在2015年鄭州的房?jī)r(jià)曾經(jīng)全國(guó)一枝獨(dú)秀，在很多城市成交量持續(xù)下滑，房?jī)r(jià)下跌的情況下，鄭州是打了一個(gè)翻身仗，一舉超越了武漢。但是好景不長(zhǎng)，今年武漢繼續(xù)超越鄭州。武漢的成交量除了2014年外，其它年份幾乎都是鄭州的二倍。城市人口差不多，而且河南人口要比湖北多，那么成交量為何有這么大差距？尤其是今年前七個(gè)月，武漢成交量是鄭州的二倍半了。

王毅敏查詢后得知，截至2014年底，武漢市有13個(gè)轄區(qū)，其中江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)7個(gè)為中心城區(qū)，東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)6個(gè)為新城區(qū)。就是說(shuō)武漢統(tǒng)計(jì)出來(lái)的成交量是包括原來(lái)的六個(gè)郊縣的，只不過(guò)后來(lái)郊縣都變成區(qū)了。而鄭州樓市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是未計(jì)入港區(qū)、新鄭南龍湖、中牟、平原新區(qū)、滎陽(yáng)的數(shù)據(jù)。武漢的房?jī)r(jià)是包括了原來(lái)的六個(gè)郊縣的，而鄭州的僅僅是主城區(qū)，其實(shí)鄭州的房?jī)r(jià)比武漢便宜多了。在其他基數(shù)差別不大的情況，而鄭州又是河南省的單核城市，所以鄭州房?jī)r(jià)還有上漲空間。