進擊的金地：布局調(diào)整踩準(zhǔn)節(jié)拍 轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)仍需時間

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 黃博文    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 黃博文

房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代的價值重構(gòu)，讓以規(guī)模評判房企地位的單一指標(biāo)受到些許動搖，但規(guī)模仍然是話語權(quán)。早年“招保萬金”中金地集團由于業(yè)績低速增長慢慢失去光環(huán)與話語權(quán)，但自從2015年取得最好業(yè)績以來，金地集團正在重回一線梯隊，今年的業(yè)績更是劍指千億。

金地集團最新發(fā)布的2016年中期業(yè)績顯示，上半年累計簽約金額439.6 億元，同比增長107.1%，增速超過行業(yè)龍頭萬科和保利。期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入140.87億元，同比增長74.19%；歸屬于上市公司股東的凈利潤7.78億元，同比增長49.39%。

全線飄紅的業(yè)績是金地這兩年戰(zhàn)略調(diào)整的直觀寫照，一二線城市房價上漲讓重倉布局其中的金地收獲非凡。正是憑借這種優(yōu)勢，金地通過進軍海外市場、開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品、堅守一二線城市等舉措，謀求轉(zhuǎn)型。

銷售業(yè)績激增107.1%

日前，金地集團發(fā)布上半年業(yè)績報告顯示，期內(nèi)累計實現(xiàn)簽約面積289.2萬平方米，同比增長67.6%；累計簽約金額439.6億元，同比增長107.1%。半年時間金地的銷售金額已經(jīng)達到了去年全年銷售業(yè)績的71.35%，增速超過了行業(yè)龍頭萬科、保利。

在銷售均價方面，金地集團也有明顯上升，僅6月份單月來說，銷售均價達到17334 元/平方米，同比去年上升30.97%。從整體衡量，今年上半年的銷售均價達到了15200.6元/平方米，而去年同期為12314.4元/平方米，同比增長約23.44%。

銷售均價的提升大多來源于一二線城市項目的拉高，金地今年上半年440億元的銷售額中，有59.1%來源于一二線城市，合計約247.38億元。

與銷售額一同上揚的還有凈利潤指標(biāo)。中期業(yè)績報告顯示，金地上半年凈利潤達到7.78億元，和去年同期的5.21億元相比，增長49.39%，這一增長幅度要優(yōu)于不少同行。

有券商在年初的報告中預(yù)測，由于去年金地大舉購置土地，其可售資源預(yù)計增長10%達到1200億元，從而推動2016年預(yù)售總額同比上升15%至700億元。但從眼下來看，金地全年突破700億元已經(jīng)是大概率事件，銷售業(yè)績有望沖擊千億元。

在恒大、融創(chuàng)等紛紛調(diào)高全年銷售目標(biāo)時，一向低調(diào)的金地并沒有對銷售目標(biāo)作出調(diào)整。

不過，隨著項目去化節(jié)奏的加快，金地管理層也對全年的新開工和竣工計劃做了修訂，修訂后的全年新開工面積約為540萬平方米，較年初計劃的500萬平方米增長8%；修訂后的全年竣工面積約為483萬平方米，與年初計劃基本持平。

業(yè)績報告同時顯示，金地上半年的回款率已經(jīng)超過90%，通過積極銷售以及合理投資，金地年內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額70.6億元。截至6月底，其持有的貨幣資金達到204.3億元。

重倉一二線城市

回顧過去，金地正是因為踩錯拿地節(jié)奏而錯過地產(chǎn)行業(yè)一輪飆漲。從2014年開始的區(qū)域調(diào)整，金地準(zhǔn)確地踩中了房企紛紛回歸一二線的節(jié)拍。

金地在中期報告中重申了“均衡全國市場布局，聚焦于重點城市群”的布局戰(zhàn)略，形成以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大核心區(qū)域和武漢、西安、沈陽三個重要城市為核心的“3+3”戰(zhàn)略布局。

區(qū)域布局調(diào)整的效應(yīng)早在2015年就已顯現(xiàn)。2015年，金地集團獲取33宗土地，總投資額297億元，成為近年金地集團總投資額最高和獲取項目數(shù)量最多的一年。

這些投資主要用在了加大一二線城市的布局。其中，北京、上海等一線城市總投資額占比達到39%，沈陽、蘇州、南京、武漢、長沙、大連、青島、寧波等二線城市總投資額占比51%，而三線城市的總投資額占比僅10%，且主要為臨深片區(qū)項目。

這批新增的土地儲備為業(yè)績沖高提供了充足的彈藥，據(jù)金地集團2015年年報顯示，2016年金地計劃開發(fā)80個項目，計劃新開工面積約500萬平方米，比2015年實際開發(fā)量高出8.7%。

2016年上半年，金地共獲取了 12 宗土地，主要為底價或收購獲取，總投資額約 97 億元，權(quán)益投資額約 32 億元，新獲取土地儲備可售面積約 222 萬平方米，權(quán)益可售面積約 102 萬平方米。

截至報告期末，金地一、二線城市的總投資額占比78%，三線城市的總投資額占比 22%，而在三線城市獲取的土地均位于東莞臨深片區(qū)。

興業(yè)證券的分析報告指出，相比三線城市，一二線城市房地產(chǎn)的流動性更強，投資保值的功能更強，投資品屬性超越消費品屬性，使房價抗壓能力更強；在地產(chǎn)市場風(fēng)險加大的情況下，地產(chǎn)企業(yè)的資金配置向大城市集中的趨勢更加明顯。

一二線城市優(yōu)質(zhì)的土地儲備也讓評級機構(gòu)對金地作出正面展望。標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪維持給予金地長期信用評級分別為BB、Ba2。報告期末，金地債務(wù)融資余額為 355 億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.81%，處于較低水平。

尋求多元盈利點

金地上半年只在一二線城市獲取12宗土地，是否能支持金地的規(guī)模擴張？對此金地方面表示，公司也將尋求多元化的項目獲取路徑，通過并購、小股操盤、海外市場布局等尋求新的盈利增長點。

今年初，金地旗下的金地商置收購了廣州廣電地產(chǎn)76%股權(quán)，并以股權(quán)并購方式并購上海啟客集團，布局舊廠房商業(yè)改造領(lǐng)域。

金地近年的策略是，以住宅地產(chǎn)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融為兩翼，將產(chǎn)業(yè)觸角伸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理等方面。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，金地目前在國內(nèi)已布局深圳、上海、北京三大一線城市，而在全球范圍內(nèi)，則率先進駐舊金山硅谷及洛杉磯、波士頓兩地城市中心區(qū)域，并不斷拓展國內(nèi)外二十多個其他城市與地區(qū)。

針對不同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，金地打造了相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成3年1000萬平方米的規(guī)模與產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)。包括英特爾、華為、阿里巴巴、大疆在內(nèi)的企業(yè)進駐了金地開發(fā)、管理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中，上海8號橋項目便是以金地商置為平臺，通過與啟客集團合作，發(fā)展出的典型文創(chuàng)項目。

不過，金地的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)仍然還在成長階段，占公司營收的比例還比較低。中期報告顯示，在金地上半年140.87億元的營收中，來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)收入為127.29億元，同比增加78.5%，而物業(yè)出租和物業(yè)管理的營收分別為3.28億元和7.19億元。