進(jìn)擊的金地：布局調(diào)整踩準(zhǔn)節(jié)拍 轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)仍需時(shí)間

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代的價(jià)值重構(gòu)，讓以規(guī)模評(píng)判房企地位的單一指標(biāo)受到些許動(dòng)搖，但規(guī)模仍然是話語權(quán)。早年“招保萬金”中金地集團(tuán)由于業(yè)績(jī)低速增長(zhǎng)慢慢失去光環(huán)與話語權(quán)，但自從2015年取得最好業(yè)績(jī)以來，金地集團(tuán)正在重回一線梯隊(duì)，今年的業(yè)績(jī)更是劍指千億。

金地集團(tuán)最新發(fā)布的2016年中期業(yè)績(jī)顯示，上半年累計(jì)簽約金額439.6 億元，同比增長(zhǎng)107.1%，增速超過行業(yè)龍頭萬科和保利。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入140.87億元，同比增長(zhǎng)74.19%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.78億元，同比增長(zhǎng)49.39%。

全線飄紅的業(yè)績(jī)是金地這兩年戰(zhàn)略調(diào)整的直觀寫照，一二線城市房?jī)r(jià)上漲讓重倉布局其中的金地收獲非凡。正是憑借這種優(yōu)勢(shì)，金地通過進(jìn)軍海外市場(chǎng)、開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品、堅(jiān)守一二線城市等舉措，謀求轉(zhuǎn)型。

銷售業(yè)績(jī)激增107.1%

日前，金地集團(tuán)發(fā)布上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，期內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積289.2萬平方米，同比增長(zhǎng)67.6%；累計(jì)簽約金額439.6億元，同比增長(zhǎng)107.1%。半年時(shí)間金地的銷售金額已經(jīng)達(dá)到了去年全年銷售業(yè)績(jī)的71.35%，增速超過了行業(yè)龍頭萬科、保利。

在銷售均價(jià)方面，金地集團(tuán)也有明顯上升，僅6月份單月來說，銷售均價(jià)達(dá)到17334 元/平方米，同比去年上升30.97%。從整體衡量，今年上半年的銷售均價(jià)達(dá)到了15200.6元/平方米，而去年同期為12314.4元/平方米，同比增長(zhǎng)約23.44%。

銷售均價(jià)的提升大多來源于一二線城市項(xiàng)目的拉高，金地今年上半年440億元的銷售額中，有59.1%來源于一二線城市，合計(jì)約247.38億元。

與銷售額一同上揚(yáng)的還有凈利潤(rùn)指標(biāo)。中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，金地上半年凈利潤(rùn)達(dá)到7.78億元，和去年同期的5.21億元相比，增長(zhǎng)49.39%，這一增長(zhǎng)幅度要優(yōu)于不少同行。

有券商在年初的報(bào)告中預(yù)測(cè)，由于去年金地大舉購置土地，其可售資源預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%達(dá)到1200億元，從而推動(dòng)2016年預(yù)售總額同比上升15%至700億元。但從眼下來看，金地全年突破700億元已經(jīng)是大概率事件，銷售業(yè)績(jī)有望沖擊千億元。

在恒大、融創(chuàng)等紛紛調(diào)高全年銷售目標(biāo)時(shí)，一向低調(diào)的金地并沒有對(duì)銷售目標(biāo)作出調(diào)整。

不過，隨著項(xiàng)目去化節(jié)奏的加快，金地管理層也對(duì)全年的新開工和竣工計(jì)劃做了修訂，修訂后的全年新開工面積約為540萬平方米，較年初計(jì)劃的500萬平方米增長(zhǎng)8%；修訂后的全年竣工面積約為483萬平方米，與年初計(jì)劃基本持平。

業(yè)績(jī)報(bào)告同時(shí)顯示，金地上半年的回款率已經(jīng)超過90%，通過積極銷售以及合理投資，金地年內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額70.6億元。截至6月底，其持有的貨幣資金達(dá)到204.3億元。

重倉一二線城市

回顧過去，金地正是因?yàn)椴儒e(cuò)拿地節(jié)奏而錯(cuò)過地產(chǎn)行業(yè)一輪飆漲。從2014年開始的區(qū)域調(diào)整，金地準(zhǔn)確地踩中了房企紛紛回歸一二線的節(jié)拍。

金地在中期報(bào)告中重申了“均衡全國(guó)市場(chǎng)布局，聚焦于重點(diǎn)城市群”的布局戰(zhàn)略，形成以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大核心區(qū)域和武漢、西安、沈陽三個(gè)重要城市為核心的“3+3”戰(zhàn)略布局。

區(qū)域布局調(diào)整的效應(yīng)早在2015年就已顯現(xiàn)。2015年，金地集團(tuán)獲取33宗土地，總投資額297億元，成為近年金地集團(tuán)總投資額最高和獲取項(xiàng)目數(shù)量最多的一年。

這些投資主要用在了加大一二線城市的布局。其中，北京、上海等一線城市總投資額占比達(dá)到39%，沈陽、蘇州、南京、武漢、長(zhǎng)沙、大連、青島、寧波等二線城市總投資額占比51%，而三線城市的總投資額占比僅10%，且主要為臨深片區(qū)項(xiàng)目。

這批新增的土地儲(chǔ)備為業(yè)績(jī)沖高提供了充足的彈藥，據(jù)金地集團(tuán)2015年年報(bào)顯示，2016年金地計(jì)劃開發(fā)80個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃新開工面積約500萬平方米，比2015年實(shí)際開發(fā)量高出8.7%。

2016年上半年，金地共獲取了 12 宗土地，主要為底價(jià)或收購獲取，總投資額約 97 億元，權(quán)益投資額約 32 億元，新獲取土地儲(chǔ)備可售面積約 222 萬平方米，權(quán)益可售面積約 102 萬平方米。

截至報(bào)告期末，金地一、二線城市的總投資額占比78%，三線城市的總投資額占比 22%，而在三線城市獲取的土地均位于東莞臨深片區(qū)。

興業(yè)證券的分析報(bào)告指出，相比三線城市，一二線城市房地產(chǎn)的流動(dòng)性更強(qiáng)，投資保值的功能更強(qiáng)，投資品屬性超越消費(fèi)品屬性，使房?jī)r(jià)抗壓能力更強(qiáng)；在地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，地產(chǎn)企業(yè)的資金配置向大城市集中的趨勢(shì)更加明顯。

一二線城市優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備也讓評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)金地作出正面展望。標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪維持給予金地長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)分別為BB、Ba2。報(bào)告期末，金地債務(wù)融資余額為 355 億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.81%，處于較低水平。

尋求多元盈利點(diǎn)

金地上半年只在一二線城市獲取12宗土地，是否能支持金地的規(guī)模擴(kuò)張？對(duì)此金地方面表示，公司也將尋求多元化的項(xiàng)目獲取路徑，通過并購、小股操盤、海外市場(chǎng)布局等尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

今年初，金地旗下的金地商置收購了廣州廣電地產(chǎn)76%股權(quán)，并以股權(quán)并購方式并購上海啟客集團(tuán)，布局舊廠房商業(yè)改造領(lǐng)域。

金地近年的策略是，以住宅地產(chǎn)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融為兩翼，將產(chǎn)業(yè)觸角伸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理等方面。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，金地目前在國(guó)內(nèi)已布局深圳、上海、北京三大一線城市，而在全球范圍內(nèi)，則率先進(jìn)駐舊金山硅谷及洛杉磯、波士頓兩地城市中心區(qū)域，并不斷拓展國(guó)內(nèi)外二十多個(gè)其他城市與地區(qū)。

針對(duì)不同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，金地打造了相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成3年1000萬平方米的規(guī)模與產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)。包括英特爾、華為、阿里巴巴、大疆在內(nèi)的企業(yè)進(jìn)駐了金地開發(fā)、管理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中，上海8號(hào)橋項(xiàng)目便是以金地商置為平臺(tái)，通過與啟客集團(tuán)合作，發(fā)展出的典型文創(chuàng)項(xiàng)目。

不過，金地的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)仍然還在成長(zhǎng)階段，占公司營(yíng)收的比例還比較低。中期報(bào)告顯示，在金地上半年140.87億元的營(yíng)收中，來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)收入為127.29億元，同比增加78.5%，而物業(yè)出租和物業(yè)管理的營(yíng)收分別為3.28億元和7.19億元。