樓市去庫(kù)存東北樣本：大連東港靠產(chǎn)業(yè)配套盤(pán)活“鉆石海灣”

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

今年上半年，遼寧省地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、財(cái)政收入、工業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。遼寧的樓市同樣不樂(lè)觀。

7月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2016年度中國(guó)35城住宅需求專(zhuān)題研究》顯示，35城的住房需求潛力分化比較明顯，烏魯木齊、深圳和寧波排名前三位。東北地區(qū)城市排名較為靠后，該區(qū)域市場(chǎng)需求較為低迷。

在這樣一種區(qū)域生態(tài)下，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇明顯。來(lái)自《大連晚報(bào)》的消息，上半年，大連全市實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積355.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.6%；商品房銷(xiāo)售額326.6億元，同比增長(zhǎng)10.8%。其中，商品住宅增長(zhǎng)6.9%，辦公樓增長(zhǎng)372.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)43.7%，其他房屋增長(zhǎng)11.8%。從地區(qū)分布來(lái)看，全市14個(gè)地區(qū)中有13個(gè)銷(xiāo)售面積均超過(guò)上年同期。

在整個(gè)遼寧經(jīng)濟(jì)還處于低迷的大背景下，大連樓市為何能率先觸底反彈？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)對(duì)大連東港的調(diào)查，了解了背后的部分原因，也為整個(gè)遼寧經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇提供一個(gè)可參考的樣本。

靠產(chǎn)業(yè)配套盤(pán)活“鉆石海灣”

大連市中山區(qū)的東港商務(wù)區(qū)，在經(jīng)歷了2014年樓市下行后，也在走向復(fù)蘇。這個(gè)定位“鉆石海灣”的地區(qū)已經(jīng)吸引了保利、恒大、碧桂園、綠地、龍湖等大牌開(kāi)發(fā)商入駐。

保利東港項(xiàng)目——保利天禧以16000元/平方米的均價(jià)，成為該板塊上半年樓市的明星盤(pán)，東港區(qū)樓盤(pán)也成為大連購(gòu)房者認(rèn)可的板塊。

根據(jù)《大連港東部地區(qū)搬遷改造規(guī)劃》，東港區(qū)由大連港東部地區(qū)改造和填海造地組成，占地面積5.97平方公里。規(guī)劃設(shè)計(jì)有港口服務(wù)區(qū)、總部辦公區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、濱海服務(wù)區(qū)和高檔住宅區(qū)。該區(qū)域被遼寧省政府命名為“鉆石海灣”。也被大連政府定位為香港、陸家嘴之后的中國(guó)第三大金融中心。

樓市的回暖，和產(chǎn)業(yè)與配套的發(fā)展息息相關(guān)。

在大連東港商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理有限公司和中國(guó)保利集團(tuán)主辦的東港區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)論壇上，東港商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理有限公司董事長(zhǎng)邵新表示，東港的定位是高端商務(wù)區(qū)，才引入了那么多世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入。目前入駐的企業(yè)是按照國(guó)家規(guī)劃開(kāi)展建設(shè)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的壓力，也經(jīng)受了考驗(yàn)。大家關(guān)心的基礎(chǔ)設(shè)施和配套，已經(jīng)投入使用。明年夏季東港也將舉行達(dá)沃斯會(huì)議。在文化、旅游方面，也有大力投入。商務(wù)區(qū)本身是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，未來(lái)還會(huì)打造孵化器給人才創(chuàng)業(yè)。

城市運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家朱曙東建議，東港商務(wù)區(qū)的總體量偏小，如何釋放更大的能力，在定位上需要挖掘，還需要國(guó)際級(jí)公司發(fā)揮力量，讓其現(xiàn)金流進(jìn)入。要加強(qiáng)整個(gè)區(qū)域的宣傳工作。東港商務(wù)區(qū)與香港的維多利亞有異曲同工之妙，對(duì)國(guó)內(nèi)可以輻射幾個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，對(duì)外可以鏈接俄日韓的物流，這有巨大的空間可以挖掘。相信東港能長(zhǎng)時(shí)間引領(lǐng)大連的房?jī)r(jià)。

政策刺激市場(chǎng)

據(jù)了解，東港商務(wù)區(qū)自規(guī)劃以來(lái)就被打造成以改善型房源為主的高端居住區(qū)域，而區(qū)域內(nèi)各大開(kāi)發(fā)商也大多將產(chǎn)品定位在高端、改善等產(chǎn)品類(lèi)型。在2014年樓市下行時(shí)，該區(qū)域也受到了沖擊。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，2013年，東港區(qū)域的住宅單價(jià)平均都位于2萬(wàn)元以上。2014年上半年，東港部分樓盤(pán)價(jià)格每平方米驟降了近4000元，隨后也有多個(gè)項(xiàng)目成交價(jià)被爆出在1.5萬(wàn)元/平方米之內(nèi)。至今板塊中仍有部分七八十平方米的高層公寓喊出100萬(wàn)元/套的“一口價(jià)”，折合還不到1.3萬(wàn)元/平方米。這意味著向來(lái)以“豪宅聚集”著稱(chēng)的東港區(qū)域價(jià)格已接近沙河口區(qū)、高新區(qū)部分板塊的均價(jià)水平。

樓市的利好離不開(kāi)政策的支撐。在6月份發(fā)布的《大連市人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》中提到，加快東港商務(wù)區(qū)的建設(shè)和招商工作，居民購(gòu)買(mǎi)東港商務(wù)區(qū)公寓用于居住的，在落戶(hù)、入學(xué)及水、電、氣、暖價(jià)格等方面享受住宅同等政策。大連東港商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理有限公司可會(huì)同相關(guān)部門(mén)，根據(jù)實(shí)際情況推出促進(jìn)東港區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展和招商引資的政策措施，報(bào)政府研究確定后實(shí)施。

保利（大連）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理何智韜認(rèn)為，2013年我們獲取了東港最大的項(xiàng)目，已經(jīng)變成了保利天禧，也是目前保利在全國(guó)地價(jià)總額最高的項(xiàng)目。東港房?jī)r(jià)之前最高達(dá)到2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米，后來(lái)市場(chǎng)下滑出現(xiàn)了價(jià)格折半?，F(xiàn)在隨著配套逐漸成熟，我相信還是能成為大連房?jī)r(jià)樣板。