最后一個(gè)關(guān)于房?jī)r(jià)的懸念定了！樓市會(huì)長(zhǎng)期向好？

每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

昨日，離岸人民幣兌美元盤(pán)中跳水，從6.6600元水平附近跌至6.7021元，10多分鐘內(nèi)下跌逾400點(diǎn)。目前離岸人民幣跌幅收復(fù)大部分失地，報(bào)6.6599元。

此前，路透報(bào)道稱(chēng)，熟悉政策的消息人士表示，中國(guó)央行愿意讓人民幣兌美元匯率在2016年跌至6.8以支撐經(jīng)濟(jì)。這意味著今年人民幣的跌幅將追平去年4.5%的紀(jì)錄跌幅水平。

這也讓之前關(guān)于“保房?jī)r(jià)還是保匯率”的爭(zhēng)論暫時(shí)塵埃落定。雖然，這樣做會(huì)讓一部分熱錢(qián)回流美國(guó)，但對(duì)急需轉(zhuǎn)型升級(jí)的制造業(yè)來(lái)說(shuō)，卻是一件大好事。

未來(lái)國(guó)際市場(chǎng)上，中國(guó)商品將憑借不遜于國(guó)際平均水平品質(zhì)卻價(jià)格低廉的產(chǎn)品，取得競(jìng)爭(zhēng)高壁壘。這必然將幫助國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步提升，產(chǎn)生對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行業(yè)的利好。

人民幣匯率由綁定美元，轉(zhuǎn)為綁定一籃子貨幣

6月30日晚間，央行在官網(wǎng)發(fā)布《中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就人民幣匯率運(yùn)行情況發(fā)表聲明》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《聲明》）。全文如下：

近日，少數(shù)媒體連續(xù)發(fā)布有關(guān)人民幣匯率的不實(shí)消息，在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)誤導(dǎo)輿論，擾亂外匯市場(chǎng)正常運(yùn)行秩序，客觀上助長(zhǎng)了一些市場(chǎng)投機(jī)力量做空人民幣。我們對(duì)這種違背新聞職業(yè)操守、不負(fù)責(zé)任的行為表示嚴(yán)厲譴責(zé)，并保留通過(guò)法律途徑追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。

近一段時(shí)期，國(guó)際外匯市場(chǎng)受英國(guó)“脫歐”影響出現(xiàn)較大波動(dòng)，人民幣對(duì)美元匯率有所貶值。

但總體來(lái)看，人民幣匯率仍在按照“前日收盤(pán)匯率+一籃子貨幣匯率變動(dòng)”的既有機(jī)制正常運(yùn)行，人民幣對(duì)一籃子貨幣匯率保持基本穩(wěn)定，市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)。

當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持中高速增長(zhǎng)，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力依然較強(qiáng)，國(guó)際收支保持順差，外匯儲(chǔ)備充裕，財(cái)政狀況較好，金融體系穩(wěn)健，中國(guó)無(wú)意通過(guò)人民幣匯率貶值提升貿(mào)易競(jìng)爭(zhēng)力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面決定了人民幣不存在長(zhǎng)期貶值的基礎(chǔ)。

中國(guó)將堅(jiān)定不移地推進(jìn)匯率市場(chǎng)化改革，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)在匯率形成中的決定性作用，人民幣匯率將繼續(xù)按照以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)的形成機(jī)制有序運(yùn)行，保持在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委在接受邦地產(chǎn)采訪時(shí)表示，最近人民幣波動(dòng)比較大，要從兩個(gè)方面考慮：

一是，過(guò)去人民幣的波動(dòng)太小，所以在邁進(jìn)“讓市場(chǎng)起決定性作用”的過(guò)程中，人民幣匯率變動(dòng)的是不斷增大的。不能拿老眼光看新改革。

二是，目前人民幣對(duì)美元匯率有所波動(dòng)，但和國(guó)際貨幣波動(dòng)相比，這個(gè)波動(dòng)還是非常平穩(wěn)的。短期來(lái)說(shuō)，對(duì)樓市、地市并無(wú)很大影響，這兩個(gè)市場(chǎng)取決于貨幣政策的寬松程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況。

部分城市房?jī)r(jià)短期將下跌

民生證券研究院固定收益組研究員梁路平告訴邦地產(chǎn)，想要保房?jī)r(jià)，只能靠繼續(xù)信貸擴(kuò)張、繼續(xù)增加M2投放、給開(kāi)發(fā)商和地方政府繼續(xù)加杠桿、繼續(xù)借新還舊維持房?jī)r(jià)上漲。

在此情況之下，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)下滑，消費(fèi)也會(huì)低迷，國(guó)內(nèi)的M2余額會(huì)增大，使得人們的恐慌情緒加劇，進(jìn)而人民幣貶值預(yù)期增加，預(yù)期估值會(huì)再被下調(diào)，加重人民幣貶值壓力。

“而想保匯率，就要遏制資金外流，即讓國(guó)內(nèi)外的預(yù)期收益基本持平，讓資金覺(jué)得，出不出去差別不大。手段不外乎加息和消耗外匯儲(chǔ)備，維持人民幣堅(jiān)挺。但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷的背景下，加息可能很難實(shí)行。但如果持續(xù)消耗外匯儲(chǔ)備，則會(huì)導(dǎo)致M1持續(xù)減少，進(jìn)而使得M2減少。”梁路平說(shuō)。

既然，匯率與房?jī)r(jià)不可兼得，那么這是不是意味著央行已經(jīng)決定犧牲匯率來(lái)保持資產(chǎn)價(jià)格呢？

梁路平表示并非如此。她說(shuō)，此次匯率大幅貶值在一定程度上也是央行順勢(shì)而為。本月24日英國(guó)公投脫歐，人民幣中間價(jià)從當(dāng)日起，連續(xù)三天下調(diào)，一度突破五年半低位。為安撫市場(chǎng)情緒，昨日中間價(jià)上調(diào)同時(shí)，央行通過(guò)國(guó)有銀行拋售USD/CNH，干預(yù)離岸匯市，令離岸匯價(jià)二季度跌幅縮窄至3%。

在全球貨幣波動(dòng)下，中國(guó)央行只是試圖讓人民幣“順勢(shì)貶值”。人民幣走勢(shì)目前明顯跟隨美元升跌，從近日中間價(jià)的調(diào)整看，中國(guó)央行有引導(dǎo)貶值預(yù)期的意圖。全球其他貨幣兌美元已積累了一定的貶值幅度，加之，近日英國(guó)脫歐再令新興市場(chǎng)貨幣承壓，此時(shí)人民幣貶值是為“順勢(shì)而貶”。所以，還不能看成是犧牲匯率保資產(chǎn)的信號(hào)。

匯率市場(chǎng)的這一變化又會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)何種影響呢？

梁路平表示，理論上來(lái)說(shuō)，人民幣貶值會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。一方面，人民幣貶值使得以人民幣計(jì)價(jià)的商品更便宜了；另一方面，人民幣貶值勢(shì)必造成資金外流，資金少了，房地產(chǎn)熱度會(huì)降低。

因此，在雙重壓力下，房?jī)r(jià)都應(yīng)下降，但事實(shí)上，房?jī)r(jià)是漲是跌，還要根據(jù)現(xiàn)階段具體的政策導(dǎo)向和市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)判斷。

梁路平認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)，一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，尤其是學(xué)區(qū)房、商圈周邊基礎(chǔ)設(shè)施好的房子、交通便利的房子，還是具有保值避險(xiǎn)的作用的，預(yù)計(jì)還是會(huì)更值錢(qián)。而三、四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)則會(huì)面臨下跌的可能性。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。