房企借道PPP搶食軌道交通“蛋糕”誰(shuí)能搭上開(kāi)往春天的地鐵？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

標(biāo)桿房企萬(wàn)科“鐵了心”，再度誓言跟深圳地鐵集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)深鐵）“在一起”，讓外界對(duì)此解讀為房企與地鐵的“鉑金時(shí)代”來(lái)了。

按照萬(wàn)科近來(lái)的重組思路，深鐵將成其核心戰(zhàn)略股東，而誓言在一起的“深萬(wàn)”，最近跟重慶城市交通開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重慶交投）、中軌集團(tuán)、東莞實(shí)業(yè)集團(tuán)搭上了線(xiàn)，互相之間簽下了合作備忘錄。

萬(wàn)科這種亮相架勢(shì)，似有壓倒早先布局城市地鐵相關(guān)投資的綠地控股以及聚焦北京地區(qū)的京投發(fā)展等個(gè)別房企之勢(shì)。

過(guò)去一兩年，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)多個(gè)中心城市的軌道交通線(xiàn)建設(shè)，外界將之視為地鐵時(shí)代的到來(lái)，但地方債受約束，資金成了軟肋，房企看到了商機(jī)。地鐵PPP模式雖格外受寵，但又有哪些房企能拿到入場(chǎng)券，如何具體參與？

聯(lián)姻地鐵的內(nèi)在誘惑

近來(lái)，隨著王石公開(kāi)亮相深圳地鐵與萬(wàn)科聯(lián)辦的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”，進(jìn)一步將地鐵、城市與地產(chǎn)等財(cái)富盛宴推向了一個(gè)新高潮。

去年初，綠地掌舵人張玉良在綠地地鐵投資公司揭牌大會(huì)上公開(kāi)表示，他們要做成全國(guó)最大的地鐵投資公司，希望以地鐵投資為綠地轉(zhuǎn)型的重要突破口，未來(lái)成為綠地房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、建設(shè)施工及地鐵相關(guān)資源長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的重要契機(jī)。

去年，綠地控股曾大張旗鼓地參與濟(jì)南、哈爾濱、南京、重慶、徐州等城市地鐵線(xiàn)路開(kāi)發(fā)建設(shè)。

不少一線(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)，明知地鐵是一個(gè)大蛋糕，但去年以來(lái)，鮮見(jiàn)房企大佬明確表態(tài)發(fā)力地鐵投資。

中部地區(qū)某大型上市房企高層人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，綠地是上海大型國(guó)企，實(shí)力不亞于央企，加上本身又擅長(zhǎng)“城市超高層”的開(kāi)發(fā)模式，地方政府頻拋橄欖枝，易進(jìn)入地鐵投資新角色。

盡管綠地很強(qiáng)悍，萬(wàn)科還是來(lái)了。去年，綠地曾叫板過(guò)萬(wàn)科全國(guó)銷(xiāo)冠，但年終萬(wàn)科仍穩(wěn)坐“頭把交椅”。從目前來(lái)看，綠地正在加速向“大基建、大金融與大消費(fèi)”多元化戰(zhàn)略擴(kuò)張，而萬(wàn)科雖玩跨界，仍始終未偏離做地產(chǎn)這一初心。

5月底，萬(wàn)科與信達(dá)聯(lián)合體一舉奪得杭州濱江“地王”，該地塊競(jìng)拍完后，萬(wàn)科卻嫌貴，最后主動(dòng)退伙了。6月初，深圳龍華推出一宗地，10多家房企瘋搶?zhuān)罱K電建地產(chǎn)與廣州方榮聯(lián)合體豪擲82.89億元，樓面地價(jià)近5.7萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科給的報(bào)價(jià)才57.5億元。

最近幾個(gè)月，“地王”儼然成了一些國(guó)企或央企的家常便飯，但如融創(chuàng)等不少一線(xiàn)實(shí)力房企卻敬而遠(yuǎn)之。

興業(yè)證券分析師閻常銘表示，在當(dāng)前核心城市供地有限、市場(chǎng)資金充足、對(duì)房?jī)r(jià)具有較樂(lè)觀預(yù)期的市場(chǎng)情況下，房企在熱點(diǎn)城市（特別一線(xiàn)城市）獲取優(yōu)質(zhì)土地難度大幅增加。

王石也表示，萬(wàn)科將以“城市配套服務(wù)商”為定位，積極參與以軌道交通為先導(dǎo)的城市發(fā)展。圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)，將是萬(wàn)科未來(lái)最重要的發(fā)展方向之一。

港鐵“以地養(yǎng)鐵”模式

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至目前，港鐵公司號(hào)稱(chēng)是全世界為數(shù)不多的“能盈利”的地鐵運(yùn)營(yíng)企業(yè)，其背后秘密正是“以地養(yǎng)鐵”模式。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授楊遴杰表示，港鐵的模式比較成熟，政府將地鐵建設(shè)前的土地低價(jià)出售給地鐵公司，地鐵修造完成后，周邊物業(yè)升值很大部分就歸于地鐵公司。

2015年，港鐵公司（00036，HK）實(shí)現(xiàn)總收入417億港元，同比增幅3.8%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)129.94億港元，物業(yè)發(fā)展凈利潤(rùn)23.29億元，但同比有所下滑，而投資物業(yè)重估的凈利潤(rùn)為21億港元，同比減少19.65億港元。

對(duì)于港鐵的香港物業(yè)現(xiàn)狀，比如甲級(jí)寫(xiě)字樓與零售物業(yè)租金下降，港鐵公司行政總裁梁國(guó)權(quán)將之歸結(jié)為受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩影響。

去年至今年3月，港鐵公司向南豐集團(tuán)、新鴻基、會(huì)德豐、長(zhǎng)江地產(chǎn)累計(jì)出售多個(gè)物業(yè)，可開(kāi)發(fā)樓面面積逾62萬(wàn)平方米，其中涉及“日出康城”第6至第10期。其中第7期，港鐵除了分?jǐn)傋≌麧?rùn)之外，還需為物業(yè)開(kāi)發(fā)投入近50億港元，并保留商場(chǎng)業(yè)權(quán)。

梁國(guó)權(quán)表示，未來(lái)5年左右，他們將為商場(chǎng)組合增加總樓面面積逾12萬(wàn)平方米，令現(xiàn)有零售組合應(yīng)占總樓面面積增長(zhǎng)約40%。

房企借道PPP分享地鐵盛宴

實(shí)際上，外界將綠地的地鐵投資視為內(nèi)地版的港鐵模式。按照綠地高層的設(shè)想，綠地地鐵投資公司也將以“軌道交通+區(qū)域功能”的整體開(kāi)發(fā)模式，在投資地鐵建設(shè)的同時(shí)，參與地鐵沿線(xiàn)的城市綜合開(kāi)發(fā)。

綠地又如何具體參與投資？這與PPP模式密不可分。2014年，綠地為了進(jìn)軍地鐵投資，與申通地鐵、上海建工等簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由綠地牽頭組成聯(lián)合體。

當(dāng)前，地方債規(guī)模受到硬性約束，但國(guó)家發(fā)改委又頻繁批準(zhǔn)各中心城市發(fā)展地鐵，對(duì)資金需求龐大，PPP模式成為熱寵，該模式最大特點(diǎn)就是地方政府能用軌道交通周邊出讓的土地作為還款來(lái)源。

一個(gè)潛在問(wèn)題是，綠地未來(lái)參與地鐵線(xiàn)的城市綜合開(kāi)發(fā)，仍需從公開(kāi)市場(chǎng)上通過(guò)“招拍掛”拿地，能否低價(jià)獲地成為一大考驗(yàn)。

從萬(wàn)科的視角來(lái)看，其與深鐵簽署的合作備忘錄明確了在地鐵四期軌網(wǎng)建設(shè)和沿線(xiàn)土地開(kāi)發(fā)將以“軌道+物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。

王石除了對(duì)深鐵多褒獎(jiǎng)之外，認(rèn)為與重慶交投集團(tuán)的合作意味著深鐵影響力已不僅僅局限于珠三角，和中軌集團(tuán)的合作為深鐵和萬(wàn)科參與軌交PPP項(xiàng)目提供了資金支持，因?yàn)橹熊壖瘓F(tuán)是全國(guó)城市軌交行業(yè)唯一的產(chǎn)業(yè)資本，擁有充足的外債指標(biāo)和多元化的資金來(lái)源。

根據(jù)萬(wàn)科初步設(shè)計(jì)，按照屬地原則，深圳的軌道PPP項(xiàng)目由深圳地鐵主導(dǎo)，重慶的軌道PPP項(xiàng)目由重慶交投集團(tuán)主導(dǎo)，采取兩兩合作或三方合作，深圳地鐵、東莞實(shí)業(yè)集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)三方合作與之類(lèi)似。

不惟綠地、萬(wàn)科，去年4月下旬武漢地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)手武漢地鐵集團(tuán)打造首個(gè)PPP項(xiàng)目樓盤(pán)“地鐵時(shí)代·常青城”，預(yù)計(jì)今年8月份上市，操盤(pán)者為武漢地鐵地產(chǎn)聯(lián)合置業(yè)，成立于2014年，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，武鐵出資2550萬(wàn)元，武漢地產(chǎn)出資2450萬(wàn)元。

前不久，中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)PPP專(zhuān)委會(huì)主任委員賈康向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，國(guó)有資本有動(dòng)力、實(shí)力優(yōu)勢(shì)參與PPP優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但也不排除實(shí)力民企，比如華夏幸福等。良性運(yùn)作PPP機(jī)制的關(guān)鍵是如何管好地方政府及代表其出資的國(guó)有資本之“手”，地方政府及國(guó)有資本應(yīng)與民營(yíng)資本一樣，都應(yīng)當(dāng)好“球員”。