“以房養(yǎng)老”試點2年投保不足60戶，養(yǎng)老金不如領(lǐng)租金？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 涂穎浩    

每經(jīng)記者 涂穎浩

年輕時候拼命買房供房，老了抵押房子，換來每個月5000元～10000元的養(yǎng)老金，你愿意嗎？

緩解獨生子女一代壓力、將不動產(chǎn)變身可支配財產(chǎn)，增加老人積蓄……看上去美好的“以房養(yǎng)老”在試點兩年后，卻遭到冷遇。

2014年，中國保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，在北京、上海、廣州和武漢4地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（即以房養(yǎng)老）試點，試點期自2014年7月1日起至2016年6月30日。

如今，“以房養(yǎng)老”試點期將近，上述四大城市的參與度應(yīng)該來說是極低，以上海為例，僅有13人11戶參與了該試點。

對這個結(jié)果，網(wǎng)易跟帖中一位網(wǎng)友如此總結(jié)：北上廣的房隨便一租就完爆養(yǎng)老金，抵押的是傻子。

真是這樣嗎？

各方謹慎參與

所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。即通常所謂的“保險版”以房養(yǎng)老。

5月29日，在“上海論壇”的“中國老齡化社會中的'以房養(yǎng)老'”論壇上，上海保監(jiān)局副局長李峰透露，到5月20日，全國反向業(yè)務(wù)投保人共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。其中北京18人12戶，上海13人11戶，廣州14人11戶，武漢是2人1戶。

在中國人傳統(tǒng)觀念里，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去，無法留給子女，這樣的現(xiàn)實難以接受。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者：以房養(yǎng)老和傳統(tǒng)觀念是有很大的沖突的，容易引起“坐山吃空”的一種印象。另外，此類試點住房背后，如果出現(xiàn)了其他需要保障的問題，那么這個時候房主是否還可以再次抵押此類住房，或者說未來的潛在的居住權(quán)，這個也是有漏洞的，至少很多人不敢參與此類模式。

嚴躍進還表示：而且如果房屋的潛在價值比較大，或者說有一個升值的空間，那么對未來30年相應(yīng)試點的住房進行評估，這個時候評估價肯定很難算，房主也肯定會認為保險公司等低估了此類住房的價值。從目前居民的意愿看，會有所關(guān)注，但疑慮比較多。尤其是目前房價上漲的過程中，更加會弱化抵押住房換取養(yǎng)老服務(wù)的需求。

事實上，除了中國人對這種養(yǎng)老模式較低的接受程度外，保險公司對這個“新事物”也多持觀望態(tài)度。有保險公司相關(guān)負責(zé)人對每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，作為金融機構(gòu)，各家保險公司也對可能產(chǎn)生的經(jīng)營和道德風(fēng)險有自己的考慮。

“第一個擔(dān)心就是房價下跌、抵押物會縮水；第二個擔(dān)心是中國的土地使用權(quán)只有70年；第三個擔(dān)心是房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦。此外，還有通脹風(fēng)險。”該人士坦言，“面臨的具體操作問題的確相當復(fù)雜。”

還不如領(lǐng)租金？

2015年3月，國內(nèi)某保險公司的以房養(yǎng)老產(chǎn)品及費率的獲批，成為國內(nèi)首個以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，也結(jié)束了自試點開始后近9個月時間，沒有任何產(chǎn)品推出的尷尬局面。

據(jù)了解，該保險條款顯示，投保年齡要求是60周歲至85周歲，保險條款由合同構(gòu)成、提供的保障、養(yǎng)老保險金的給付、延期年金等部分組成。

產(chǎn)品主要從老年消費者的立場和角度研發(fā)設(shè)計，試點期間優(yōu)先面向孤寡失獨老人、低收入家庭以及高齡老年群體。同時，該產(chǎn)品還設(shè)置了30天的“猶豫期”，這比一般保險產(chǎn)品10天的猶豫期延長了“反悔權(quán)”時間。

參與以房養(yǎng)老的流程顯示：首先是客戶簽訂投保意向書--然后對房屋進行評估后確認具體金額--如果客戶無異議則簽訂投保單--進行法律盡職調(diào)查后保險公司承保--隨后進入房屋抵押登記和公正等環(huán)節(jié)，這些流程完成且猶豫期過后，保險公司發(fā)放養(yǎng)老金。

據(jù)了解，在目前已順利領(lǐng)取養(yǎng)老金的家庭中，月領(lǐng)養(yǎng)老金5000元～10000元的居多。

假設(shè)投保人為一位65歲的男性，以一套有效保單價值500萬的房子為例，每個月大約可以從保險公司領(lǐng)取1.5萬元左右的養(yǎng)老金。

記者注意到，近兩年，一線城市，尤其是北京、上海的二手房均價呈現(xiàn)上漲勢頭。來自房價網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2014年初，北京、上海、廣州、武漢4地二手房均價分別為38144元/平方米、28217元/平方米、17962元/平方米、8936元/平方米；2016年初，分別為38831元/平方米、35768元/平方米、19316元/平方米、9269元/平方米。最新的數(shù)據(jù)（5月29日）顯示，北京、上海的二手房均價分別為40976元/平方米、41531元/平方米。

此外，一線城市近兩年的租房數(shù)據(jù)則維持基本穩(wěn)定。來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2014年初，上海住宅市場的平均月租金為181.9元/平方米，2016年初，住宅市場的平均租金為182.3元/平方米；2014年初，北京服務(wù)式公寓市場的平均租金為201.8元/平方米，2016年初，服務(wù)式公寓市場的平均租金為203.3元/平方米。

如果同樣以一套價值500萬左右的一線城市房產(chǎn)為例簡單計算，"以房養(yǎng)老"能夠領(lǐng)取到的養(yǎng)老金和出租的租金相差不大。

不過需要注意的是，實際領(lǐng)取的養(yǎng)老保險金額還應(yīng)在此基礎(chǔ)上扣除應(yīng)當承擔(dān)的相關(guān)費用，如房屋評估費、律師費、抵押及公正費等。如上述已推出“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的保險公司與老人約定，上述費用雙方各承擔(dān)50%。經(jīng)測算，稅費可能會占到房屋總價值的20%左右。