溫州鹿城明年600多宗房產(chǎn)土地年限到期，咋辦？國土局說：續(xù)期方案未定

每經(jīng)編輯 徐杰    

溫州市七都街道一售樓處，一女市民“擦亮”眼在看房

每經(jīng)記者 徐杰

溫州商品房的土地年限到期如何續(xù)期已引發(fā)社會各界關(guān)注和熱議。

根據(jù)溫州媒體此前報道稱，當(dāng)?shù)匾徊糠质忻裾ＹI賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地使用權(quán)到期了。如果要續(xù)期，必須再繳納土地出讓金，而這部分總額接近了房價總額約三分之一。

從全國整體而言，由于目前有關(guān)土地年限續(xù)期如何執(zhí)行仍沒有標(biāo)準(zhǔn)，溫州上述風(fēng)波隨即引發(fā)“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”標(biāo)準(zhǔn)誤解。“目前還沒有1例續(xù)期成功辦出，方案還沒有定論，目前也沒有傾向性方案。”4月17日，溫州市國土資源局負(fù)責(zé)媒體采訪業(yè)務(wù)的人士在電話中給《每日經(jīng)濟新聞》記者回應(yīng)。

實際上，房產(chǎn)的土地年限到期已有先例，早在2004年，深圳曾面臨這樣的問題，但根據(jù)地方性規(guī)定，需要補繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%，并按約定年期一次性支付，此舉大受市場歡迎。

溫州國土局：方案尚無定論

溫州土地使用權(quán)續(xù)期風(fēng)波要從上個月說起。溫州多位市民在買賣二手房時發(fā)現(xiàn)，手中的土地證在今年3月初已經(jīng)過期，交易被迫中止。

這些購房者從溫州市鹿城區(qū)行政審批窗口獲悉，要拿到新的土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，其中有一套房，初步估算續(xù)期費大約要30萬元，而這套房子總價才65.8萬元（因為地價等原因，續(xù)期費已經(jīng)超過1/3）。

“上述房產(chǎn)只是個案，不具有普遍性，更不是政策標(biāo)準(zhǔn)，目前我們已經(jīng)建議這套房子暫緩辦理，待政策明確后再行辦理。”上述溫州國土資源局局負(fù)責(zé)媒體采訪人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，目前還沒有1例續(xù)期成功辦出。

另經(jīng)溫州國土部門初步摸排，單溫州鹿城區(qū)土地使用年限在2017年底到期的房產(chǎn)有600多宗（套），“這些快要到期的房產(chǎn)主要集中在鹿城區(qū)。”該溫州市國土資源局負(fù)責(zé)媒體采訪人士稱。

《每日經(jīng)濟新聞》注意到，針對溫州房產(chǎn)土地年限到期如何續(xù)期有多種方案，其一，據(jù)浙江省內(nèi)媒體《都市快報》援引溫州市土地登記交易中心的工作人員介紹稱，在國家沒有出臺細(xì)則的情況下，如果還沒過期，可以在轉(zhuǎn)讓時按照優(yōu)惠價(土地市場評估價的40%)繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權(quán)。但是一旦過期，就只能全額繳納土地出讓金。

另外，還有媒體稱，目前，溫州傾向于采用劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓的方式繳納標(biāo)準(zhǔn)，收取契稅2%的土地出讓金來完成續(xù)期，如果按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，100萬元的房子續(xù)期只要繳納一兩萬的土地出讓金，“這只是選項之一，目前有好幾套方案已經(jīng)上報，沒有任何傾向性方案。”對于上述兩種方案，上述溫州國土資源局人士解釋，“我們國土部門只是執(zhí)行單位，目前沒有任何政策性文件”。

如果是按照國有劃撥建設(shè)用地轉(zhuǎn)出讓方式，《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢步驟如下：一是土地使用者向國土資源局申請；二是國土資源局組織供地會審；三是報市人民政府審批；四是簽訂土地出讓合同補繳土地出讓金；五是辦理土地出讓登記。

另據(jù)《溫州日報》報道稱，4月14日，溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清在接受記者采訪時表示，溫州正在研究這個問題，并采取了三個做法，一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設(shè)計，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答復(fù)。“二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會組織相關(guān)人員進行討論后提交給上級，妥善化解這類問題。但這個普惠性政策，也要在法律框架范圍內(nèi)制定；三是對于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民，我們隨時歡迎，并給予優(yōu)先辦理。”

溫州市房屋登記中心大廳，市民在等待辦理涉房業(yè)務(wù)等手續(xù)

深圳：“到期”商業(yè)樓宇補繳地價的35%

實際上，早在10年前，商品房年限到期即引起引發(fā)軒然大波。

彼時，2004年4月深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》的通知，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期（國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期）范圍內(nèi)約定年期的，補繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%，并按約定年期一次性支付。

公開信息顯示，1980年8月，深圳特區(qū)正式成立，深圳第一高樓、第一個招標(biāo)工程、第一個與港資合作商業(yè)樓宇——深圳國際商業(yè)大廈，就在這個時候破土動工。2000年左右，位于深圳羅湖區(qū)的深圳國際商業(yè)大廈因土地使用權(quán)到期。事實上，在深圳，像國商大廈這樣使用“特區(qū)年限”的土地就有73平方公里。這些都是在1988年之前，依據(jù)深圳地方法規(guī)無償劃撥的。國際商業(yè)大廈的土地使用權(quán)只有20年，到2001年12月31日截止。根據(jù)這個規(guī)定，到期后的商業(yè)大廈如果想繼續(xù)使用，業(yè)主們不得不補繳20年的土地使用費。

而2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，這份全文不足1000字的規(guī)定，對這一“歷史遺留問題”作了詳細(xì)規(guī)定，雖然不補繳地價并不影響使用，但這樣的房產(chǎn)無法出售過戶。同時，基準(zhǔn)地價不斷上漲（2006年出臺的基準(zhǔn)地價比2004年上調(diào)了30%~40%），早交地價成本更低，這也鼓勵業(yè)主及早繳納。

據(jù)當(dāng)時的媒體報道，2004年的深圳市頒發(fā)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》還是受到了業(yè)主們的歡迎，因為不再是100%補地價，而是打了個3.5折。只要補交地價，這些物業(yè)的“壽命”都能相應(yīng)延長到40年或50年。這樣的結(jié)果是，不少開發(fā)商紛紛進駐小區(qū)改造，羅湖區(qū)的老房子也“似乎是越老越值錢”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，深圳此前的案例，其實本質(zhì)上和溫州是一樣的，即屬于非完全性質(zhì)、具有非典型性的產(chǎn)權(quán)屬性。對于此類物業(yè)的土地使用權(quán)延續(xù)做法，通過征收相應(yīng)土地價款的一部分或者征收房價的一部分，比較符合實際，是對此前土地增值部分的一個重新分配。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，當(dāng)然，對于普通購房者的70年產(chǎn)權(quán)的住房來說，實際上考慮此類問題為時過早?？梢约{入到立法層面重新考慮的一個內(nèi)容，但并不值得過于擔(dān)憂。因為實際上很多住房的交易時間基本上也是在近20年。所以不必過于擔(dān)心。

另外，嚴(yán)躍進還表示，后續(xù)對于此類住房若涉及轉(zhuǎn)手或交易，其實目前的營改增政策已提供很好的思路。對于此類住房來說，若是70年到期需要續(xù)租，原則上可以采取不交易不續(xù)租的方式。而若涉及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，這個時候通過計算土地和房產(chǎn)增值部分來進行課稅，這比目前未交易時就征收新的地價相應(yīng)價款或房屋相應(yīng)價款更為務(wù)實，也更具備操作性。

浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，中國土地出讓金之高，實際是永久使用權(quán)性質(zhì)，只是因為所有制的限制，被限定在70年之內(nèi)。如果是70年產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)該無償續(xù)用，再延長70年就行了。但是50年或者其他年限的，是否可以補交到70年產(chǎn)權(quán)，然后再延長70年。這樣做是合理的。“考慮到實際情況，還是應(yīng)該給一個折扣的，否則也不太合適。”

土地年限到了，怎么辦？

溫州上述問題出現(xiàn)后，引發(fā)廣泛關(guān)注，土地使用權(quán)年限到了，真的要花費高額費用才能重新辦理土地證嗎？其法律依據(jù)是什么？該如何續(xù)期？其他地方會否效仿？

事實上，房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。其中，土地使用權(quán)在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

而房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》（自2007年10月1日起施行）第六十四條，私人對其合法的收入、房屋不動產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。同時，第一百四十九條明確寫到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。但是，同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

上海金融與法律研究院研究員聶日明日前撰文稱，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時補交土地出讓金。

新房開發(fā)時，開發(fā)商在一級土地市場上競價拍賣獲得土地使用權(quán)并支付土地出讓金，而土地使用權(quán)到期以后，續(xù)期的土地出讓金價格沒法采用拍賣競價方式，各地實踐中，一般通過基準(zhǔn)地價來計算土地出讓金。

所謂基準(zhǔn)地價是指土地在正常市場條件的熟地價格，包括土地取得費(征地或拆遷的費用及相關(guān)稅費)、土地開發(fā)費用和土地純收益。各地都會定期公布最新的“國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價表”，一般按用途、區(qū)片、容積率等因素核定，一般相當(dāng)于房價的三分之一。

只是應(yīng)繳的土地出讓金占房價比重如此之高，300萬元的房產(chǎn)，要繳100萬元的土地出讓金，相當(dāng)于京滬地區(qū)職工社會年平均工資的十幾倍，高房價地區(qū)的房地產(chǎn)所有人恐怕都是無力承擔(dān)的。

聶日明認(rèn)為，未來住宅的土地使用權(quán)密集到期的年份，如果強行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計算方式來繳納土地出讓金，恐怕會有不良影響?？尚械慕鉀Q路徑有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。

嚴(yán)躍進則對《每日經(jīng)濟新聞》記者認(rèn)為，如果70年產(chǎn)權(quán)的住房，主流的做法是后續(xù)用地使用權(quán)會自動更新，而非補繳，所以普通民眾并不需要太擔(dān)心。而部分土地使用年限不清晰，或明顯短于30年，則補繳可能性比較大，尤其是一些市中心的用地用房，但此類物業(yè)估計比例不大。