二手房交易為避稅做低房?jī)r(jià) 中介借機(jī)蠶食巨額差價(jià)？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

最近有人向邦爺爆料說(shuō)，上海市價(jià)600萬(wàn)的房子可以以310萬(wàn)成交，不僅合同價(jià)可以做到比實(shí)際價(jià)低5成以上，稅費(fèi)少很多，“成交價(jià)格”這個(gè)東西甚至可以任人操作，隨意更改。

這是怎么一回事？

二手房“黃牛”的神手段

一直以來(lái)，無(wú)論是買家還是賣家，在買賣房產(chǎn)的時(shí)候，都需要納稅。

這里有個(gè)特別的規(guī)定需要指出：房源不同，所處的位置不同，所繳納的稅額也有所不同。

內(nèi)環(huán)內(nèi)房屋建筑面積在140㎡（含140㎡）以下，或總價(jià)在450萬(wàn)以下的房子為普通住宅，如果滿五年交易，上家就不需要繳稅，下家只要交1.5%的契稅。

但若是450萬(wàn)以上或140㎡以上的房子則成為非普通住宅，而此類住宅在交易過(guò)程中，上家需要繳納5.65%的差額營(yíng)業(yè)稅，下家則需要繳納3%的契稅。

舉例來(lái)說(shuō)，如果中山公園附近90平米的住宅，按500萬(wàn)算的話，買家需要繳納3%的契稅，即15萬(wàn)，假設(shè)賣家當(dāng)初購(gòu)入這套房屋的價(jià)格為200萬(wàn)，那么賣家則需要繳納300萬(wàn)*5.65%的稅，將近17萬(wàn)，雙方共計(jì)需要繳納稅金32萬(wàn)元。但若總價(jià)不超450萬(wàn)，那么稅金只剩下買家繳納的1.5%，即6.75萬(wàn)元，兩者相抵減少了25萬(wàn)之多。

所以作為買家，總希望房屋價(jià)格能控制在界限之內(nèi)，但賣家當(dāng)然希望房屋價(jià)格是越高越好，于是乎，當(dāng)買賣雙方在為這條界限博弈的時(shí)候，一個(gè)新角色進(jìn)入了人們的視線，他就是黃牛。

說(shuō)到黃牛黨，人們第一時(shí)間反應(yīng)的肯定是春運(yùn)時(shí)倒賣火車票的那一群人。是的，無(wú)論是就醫(yī)、車牌拍賣，還是景區(qū)門票，可以說(shuō)，哪里有利益，哪里就有黃牛。而二手房交易過(guò)程中出現(xiàn)的黃牛更是神奇。

眾所周知，各區(qū)的交易中心有一個(gè)評(píng)估系統(tǒng)，對(duì)于該區(qū)域內(nèi)的房子有一個(gè)評(píng)估機(jī)制，一般來(lái)說(shuō)，在可控范圍內(nèi)，交易雙方給出略低于交易中心的評(píng)估價(jià)格是沒(méi)有問(wèn)題的。不過(guò)據(jù)邦爺了解，各個(gè)區(qū)對(duì)于評(píng)估價(jià)格的尺度把握也有所不同，但即使再松，和市場(chǎng)評(píng)估價(jià)也不會(huì)差太多。而對(duì)于二手房的買家來(lái)說(shuō)，如果以低的價(jià)格成交，就意味著可以少交稅。但價(jià)格再低，也必須在一個(gè)合理范圍之內(nèi)。

而就是在此情況下，黃牛卻告訴邦爺?shù)呐笥眩ㄟ^(guò)一些外人想不到的非常規(guī)手法，可以將交易價(jià)格大比例做低，甚至從總價(jià)上，將原來(lái)的非普通住宅變成普通住宅。

于是邦爺感覺(jué)找了一位資深中介人士來(lái)咨詢，得到的結(jié)果出人意料，原來(lái)真有這么回事，而此類現(xiàn)象在內(nèi)外環(huán)之間的區(qū)域尤為普遍。

內(nèi)外環(huán)之間的普通與非普通住宅的衡量標(biāo)準(zhǔn)是310萬(wàn)，但現(xiàn)在區(qū)域里，四五百萬(wàn)的房子最后合同上的成交的價(jià)格均在310萬(wàn)以下。相比內(nèi)環(huán)，內(nèi)外環(huán)做低價(jià)格相對(duì)容易。從8.65%以下降到1.5%，如此巨大差額也難免有人不動(dòng)心思。

二手房交易中竟有4種價(jià)格

做低合同價(jià)，牟求逃稅已經(jīng)成為二手房買賣很普遍的現(xiàn)象?？墒怯兄纼?nèi)幕者卻告訴邦爺，螳螂捕蟬，黃雀在后。做低房?jī)r(jià)，為某些經(jīng)紀(jì)人賺取差價(jià)提供了機(jī)會(huì)。由于合同價(jià)格是虛擬的，上下家的正式成交價(jià)格說(shuō)多少，其實(shí)只有經(jīng)紀(jì)人自己知道。加上二手房的中介費(fèi)、稅費(fèi)普遍由下家承擔(dān)。所以，在正式成交價(jià)、合同成交價(jià)、房東到手價(jià)、買房人實(shí)際支付價(jià)之間會(huì)有四個(gè)價(jià)格。弄到最后，上家和下家都不一定知道真實(shí)價(jià)格。

這就給了某些不守道德和法律的經(jīng)紀(jì)人可乘之機(jī)，直接在里面虛設(shè)價(jià)格，吃差價(jià)。

據(jù)行業(yè)內(nèi)部人士曝料，在獨(dú)家委托盛行后，曾經(jīng)遭到嚴(yán)厲打擊，而因?yàn)樘幱诘叵码A段的“吃差價(jià)”行為，又死灰復(fù)燃。

如果不是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)充分了解，就有被“吃差價(jià)”的可能。當(dāng)然，無(wú)論是鏈家還是中原，還是其他一線的房屋中介都已經(jīng)表態(tài)，對(duì)經(jīng)紀(jì)人“吃差價(jià)”行為一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)懲不貸。

不過(guò)，買賣的雙方交易時(shí)還是買賣雙方能互通價(jià)格信息為好。鏈家就曾給二手房交易上下家提供過(guò)一套防止“吃差價(jià)”的方法，對(duì)于業(yè)主獨(dú)家委托經(jīng)紀(jì)公司賣房的，在看房過(guò)程中并一定需要時(shí)時(shí)都進(jìn)行買賣雙方見(jiàn)面；委托交易過(guò)程中，盡可能不將房產(chǎn)以公證的方式委托給經(jīng)紀(jì)公司，從而減少經(jīng)紀(jì)公司“暗箱操作”的空間。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波