葉檀：城市群效應(yīng)下 逃離北上廣恐停留在嘴上

每經(jīng)編輯 葉檀    

◎每經(jīng)評論員 葉檀

在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)當(dāng)中，房地產(chǎn)的因素沒有得到應(yīng)有的體現(xiàn)。如果在城鎮(zhèn)化過程中把房地產(chǎn)作為先行發(fā)展指數(shù)，也許會有助于維持更平和的心態(tài)。

一線城市群目前正成為中國中高收入人群的追逐之地，而某些三、四線城市群人口流失，經(jīng)濟(jì)低迷，房價(jià)回落。人口流動和城鎮(zhèn)化過程形成了新的特大城市群，而根據(jù)流入地區(qū)特點(diǎn)的不同，房地產(chǎn)市場的情況截然不同。

人口主要流入東部地區(qū)。根據(jù)今年10月27日《觀察者網(wǎng)》發(fā)表的《“逃離北上廣”成傳說：上海5年流入500余萬人口》的文章，上海2009年常住人口1921萬，2014年底為2425萬。排名第二的是北京，5年流入人口396萬，第三位是天津，5年流入人口288萬，廣州、東莞、深圳位列四、五、六位，流入人口分別為275萬、199萬、186萬。考慮到許多常住半年以上的人口并不登記，流入人口比官方統(tǒng)計(jì)的應(yīng)該還要多。

35個(gè)城市中，人口流入超過100萬的有13個(gè)，京津冀、珠三角、長三角三大都市圈占了8個(gè)。這與房地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)的地域分布基本吻合。2014年GDP顯示經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)從一線城市到核心城市逐步復(fù)蘇，而非全面復(fù)蘇。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，與去年同月相比，房價(jià)上漲的城市有21個(gè)，深圳同比增速居首位，上海、北京、廣州緊隨其后。前十名還包括南京、廈門、杭州、武漢、寧波、鄭州，囊括主要二線核心城市。同比下降的城市達(dá)到49個(gè)，跌幅前十名全部為三、四線城市，其中跌幅最大的三個(gè)城市為湛江、錦州和丹東，分別為5.6%、5.3%和5.0%。

在城鎮(zhèn)化過程中會出現(xiàn)特大型城市群。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民近日介紹，在“十三五”期間，我國將加速發(fā)展一批中心城市，承擔(dān)全國性的功能，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長節(jié)點(diǎn)。珠三角、長三角、京津冀發(fā)展空間趨于飽和，新的中心城市重點(diǎn)將在東北、中原、成渝等幾大城市群培育和發(fā)展，再造若干個(gè)珠三角、長三角、京津冀，形成經(jīng)濟(jì)增長新節(jié)點(diǎn)。

北京、上海周邊有區(qū)域性核心城市天津、蘇州等，還有更多的衛(wèi)星城通過軌道交通連接為一體，已有百萬人口聚集在燕郊、昆山等地。大流轉(zhuǎn)中的人口首選資源聚集之地，而后是衛(wèi)星城，再然后是當(dāng)?shù)氐暮诵某鞘校詈蟛攀瞧渌貐^(qū)。從目前中國的發(fā)展態(tài)勢看，所謂的逃離北上廣，絕大部分是嘴上說說而已。

所有城市的房地產(chǎn)限制措施都有可能取消。12月18日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議表示，將努力化解過剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫存，推動地產(chǎn)商整合，鼓勵改變營銷策略。同時(shí)，將鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商降低房價(jià)以去庫存，并表示過時(shí)的房地產(chǎn)市場限制措施應(yīng)予以撤銷，將幫助農(nóng)村居民在城市定居置業(yè)。保守估計(jì)，除特大城市，以后的樓市限制措施將全部取消。

無論怎么就地安置居民、各城市均衡發(fā)展，但市場化的規(guī)律不會變，機(jī)會和資源在哪里，人口就會集中在哪里，尤其是具備消費(fèi)能力的群體就會聚集在哪里。

一些人口流入的大城市，房地產(chǎn)依然保持平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)爆發(fā)式增長。這或者因?yàn)楦呦M(fèi)、有購買能力的人群進(jìn)入不足，或與房地產(chǎn)庫存較大相關(guān)。另一些城市則是由于區(qū)域整體流出。如長春有16萬人流入，但整個(gè)東北地區(qū)是人口流出地，長春的人口流入不是全國范圍內(nèi)的流動，而是周邊人口流入到當(dāng)?shù)卮蟪鞘械倪^程，這不足以消化龐大的庫存。

中國的城市群正在孵化，優(yōu)質(zhì)的城市群吸收人口以及更多的公共資源，普通城市或可能成為區(qū)域中心，中小城市正在被吸納，這是大重組、大分化的過程。