產(chǎn)業(yè)難題：單靠運(yùn)營持有物業(yè)能養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)嗎

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜    

在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)在持有物業(yè)時(shí)，往往是迫不得已。有些企業(yè)通過低價(jià)獲得商住地塊，再用銷售商住物業(yè)的利潤，來持有一個商業(yè)物業(yè)。這個模式?jīng)Q定了商用物業(yè)本身的效益不用很高，只要能有一定的租金就可以了。在開發(fā)商轉(zhuǎn)型為持有物業(yè)的運(yùn)營企業(yè)以后，單靠運(yùn)營持有物業(yè)所賺取的租金，足夠養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)嗎？這個問題需要從多個維度著手。

當(dāng)房地產(chǎn)步入存量時(shí)代，開發(fā)商開始將重心從銷售轉(zhuǎn)向自持物業(yè)，并積極擁抱運(yùn)營，從商業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，再到住宅、度假、旅游，各種形態(tài)的產(chǎn)品均被這場風(fēng)潮裹挾。

然而，砍掉銷售、全部自持、不再快速擴(kuò)張，意味著回報(bào)被拉長，現(xiàn)金流遭受考驗(yàn)，對人員的需求量沒有那么大。在大轉(zhuǎn)型的時(shí)代，房企裁員已經(jīng)不是個案，SOHO中國甚至砍掉了300人團(tuán)隊(duì)。

單靠運(yùn)營持有物業(yè)所賺取的租金，足夠養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)嗎？這個問題需要從多個維度著手。領(lǐng)域需要細(xì)分，供應(yīng)不足的產(chǎn)品，僅靠運(yùn)營賺取租金，回報(bào)率或許不會太差。然而，在競爭白熱化的產(chǎn)品中，只依靠租金營利，或許意味著在第一步吸引人流量上，就會被競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。

租金定多少？看行情

其實(shí)，自持物業(yè)能否帶來豐厚利潤、養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)，關(guān)鍵要看企業(yè)對產(chǎn)品的盈利規(guī)劃，以及行業(yè)供需情況。房地產(chǎn)有多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)，不同領(lǐng)域需要面對的問題截然不同。

以前不是沒有自持案例，萬達(dá)即擁有中國商業(yè)地產(chǎn)最大的自持規(guī)模，并坐享了黃金時(shí)代不動產(chǎn)增值紅利。不過，那時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)，往往是“迫不得已”。

比如萬達(dá)模式——以售養(yǎng)商，通過持有商業(yè)物業(yè)貢獻(xiàn)稅收這種方式，從政府處低價(jià)獲取土地，然后再通過銷售商住物業(yè)回籠資金并獲取高額利潤，維持商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營。

因?yàn)榭夸N售就已賺得盆滿缽滿，所以在這種模式下，對商業(yè)物業(yè)的自身效益要求并不高，只要能有適宜的租金回報(bào)即可。關(guān)鍵是運(yùn)營好這個項(xiàng)目，帶動區(qū)域發(fā)展，給政府帶來稅收，才能拿著招牌繼續(xù)到下一個城市拿低價(jià)地。

當(dāng)開發(fā)商向持有物業(yè)運(yùn)營轉(zhuǎn)型后，在沒有銷售部分做支撐的情況下，怎么玩？

從去年以來，萬科開始轉(zhuǎn)型，方向之一是加碼自持物流地產(chǎn)。就起步之初而言，它主要賺取的是租金。能支撐這種商業(yè)邏輯的原因在于，國內(nèi)物流地產(chǎn)有效供給不足。

普洛斯的數(shù)據(jù)顯示，雖然目前國內(nèi)的物流設(shè)施計(jì)容建面約為5.5億平方米，但是符合現(xiàn)代物流設(shè)施要求的高標(biāo)庫僅為1億平方米，占比不足25%，超過75%的倉庫都是非高標(biāo)庫，其中很多是農(nóng)民倉庫。

事實(shí)上，在深圳的物流領(lǐng)域，不少業(yè)內(nèi)人士告訴記者，二房東相當(dāng)多，他們的客源相對穩(wěn)定，租金回報(bào)率高。今年初，戴德梁行華南區(qū)總部董事就表示，由于深圳優(yōu)質(zhì)倉儲供不應(yīng)求，租金持續(xù)走高。

只從租金牟利？有風(fēng)險(xiǎn)

只從租金牟利，極有可能導(dǎo)致營收、利潤大幅縮水，難以支撐現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)規(guī)模。而且，這種盈利模式想象空間有限，企業(yè)的護(hù)城墻不夠厚，只要市場存在高額回報(bào)，就容易擠進(jìn)競爭對手，將藍(lán)海變成紅海。然而，如果持有物業(yè)回報(bào)率不高，在資本市場看衰因素的累積下，則會雪上加霜。

SOHO中國的轉(zhuǎn)型堪稱艱難。2012年8月，SOHO中國在年中財(cái)報(bào)發(fā)出之后，宣布所有項(xiàng)目不再銷售，轉(zhuǎn)型持有。3年后，2015年8月，SOHO中國的財(cái)報(bào)首次不包含物業(yè)銷售貢獻(xiàn)，盡管物業(yè)租金和出租率都有提升，但是上半年?duì)I業(yè)收入3.93億元，同比下降92%，公司權(quán)益股東應(yīng)占純利1.35億元，同比下降約95%。

與利潤巨幅下降形成同步的是裁員。SOHO中國一夜之間裁掉了300多人。上述300人隸屬銷售團(tuán)隊(duì)，自身能力與現(xiàn)有業(yè)務(wù)不匹配，被裁掉有情可原，不過，SOHO中國團(tuán)隊(duì)縮水也是不爭的事實(shí)。

這背后，究竟是如潘石屹所言，“搭建了互聯(lián)網(wǎng)平臺，逐漸建立了收租靠銀行自動轉(zhuǎn)賬，不再依靠大量人力”。還是利潤下降過快，難以支撐運(yùn)營團(tuán)隊(duì)呢？

值得注意的是，裁員同時(shí)，SOHO中國也不是不需要推銷，只不過它將業(yè)務(wù)包給了“臨時(shí)工”。今年10月份，SOHO 3Q將推出“眾包模式”，即將銷售放到網(wǎng)上，任何人可以通過線上平臺成為SOHO 3Q銷售員，訂單完成，獲得相應(yīng)傭金。

在倉儲物流行業(yè)被廣泛看好之際，不少老兵似乎并不滿足于租金。獲騰訊入股的華南城，手里也有倉儲物流，而且體量不小，但他們要做的不只是從租金或運(yùn)輸里獲取利潤。

在11月的中報(bào)說明會上，華南城投資者關(guān)系副總監(jiān)唐起延稱，倉儲物流、電子商務(wù)作為持續(xù)收入板塊中發(fā)展最快的部分，是公司提出的第四代綜合商貿(mào)物流平臺中“最核心的點(diǎn)”，未來將分拆上市。

具體而言，他們將倉儲物流和自己手中的奧特萊斯、華南城商貿(mào)體等資源做了一個資源鏈接，這些倉儲物流即可以為線下實(shí)體直接供貨（這是現(xiàn)在的營利點(diǎn)），又可以在線下賣場變成體驗(yàn)店后，成為一個自營發(fā)貨網(wǎng)。而且，華南城還在線下推出了“卡車版滴滴打車”業(yè)務(wù)，將空載的卡車和入駐項(xiàng)目的50萬中小企業(yè)結(jié)合，形成零散運(yùn)力。

租金外盈利？有可能

在那些供應(yīng)已經(jīng)存在過剩的領(lǐng)域內(nèi)，能否從租金之外產(chǎn)生盈利？

比如辦公領(lǐng)域，各個城市寫字樓過剩的例子比比皆是。比如去年第一太平戴維斯報(bào)告稱，在其跟蹤的華北區(qū)主要二線城市甲級寫字樓市場上，未來3～5年供給過剩問題將進(jìn)一步加劇，7個二線城市三年后市場總存量將驟增194%。華南部分城市的情況也不容樂觀，廣州因?yàn)榧准墝懽謽枪?yīng)量過大，被多家機(jī)構(gòu)預(yù)測會在未來兩年內(nèi)延續(xù)相對過剩狀態(tài)，不少寫字樓開始降價(jià)換量。

因此，自持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等，需要從不同維度入手，提高產(chǎn)品競爭力，除了賺租金的錢，還要開拓其他盈利線。

其實(shí)，SOHO中國的租金定價(jià)已經(jīng)不算低。SOHO中國投資者關(guān)系副總監(jiān)Sonia Han在9月中銀國際地產(chǎn)沙龍中表示，封閉區(qū)域工位租金1300元/周，開放式的區(qū)域租金1000元/周。

據(jù)其稱，北京和上海項(xiàng)目的租金回報(bào)率可以達(dá)到30%。不過，需要注意的是，這不是SOHO中國平均回報(bào)率，只是在經(jīng)營不錯的區(qū)域項(xiàng)目上。

事實(shí)上，租金過高，服務(wù)內(nèi)容單一，在供過于求的市場，是極易影響出租率的。運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫字樓類產(chǎn)品，需要有更多的服務(wù)內(nèi)容，遠(yuǎn)不是簡單的WIFI、咖啡、辦公桌就可以。

觀察國外的辦公產(chǎn)品迭代，不難發(fā)現(xiàn)：Regus是傳統(tǒng)甲級寫字樓的思維，Coworking Space引進(jìn)了創(chuàng)業(yè)概念，在Y combinator里出現(xiàn)投資、創(chuàng)業(yè)孵化，Wework又提供了社群互助、產(chǎn)業(yè)鏈。

這使得現(xiàn)階段的運(yùn)營者，除了收獲租金差價(jià)（比如長租與短租的差價(jià)），還可以考慮收取服務(wù)費(fèi)（比如財(cái)務(wù)法律咨詢），以及投資收益（創(chuàng)業(yè)孵化），甚至可以不收租金，在形成線上產(chǎn)業(yè)社區(qū)后，通過社群經(jīng)濟(jì)謀取利潤。比如，成都天府軟件園的十分咖啡已開始試水免費(fèi)辦公，以換取股權(quán)。

在花樣年的深圳ICPARK項(xiàng)目上?；幽甓聲飨塑娋驼J(rèn)為，在聯(lián)合辦公的產(chǎn)品中，收取基礎(chǔ)的物業(yè)費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)用基本可以維持企業(yè)正常運(yùn)營，但聯(lián)合辦公的商機(jī)并不止于此，更重要的是懂得挖掘客戶的潛在價(jià)值，并帶來更多服務(wù)可能的企業(yè)。

瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬稱，后工業(yè)時(shí)代，需要新型供應(yīng)。

或者，某種意義上而言，現(xiàn)在的寫字樓市場和物流地產(chǎn)一樣，供應(yīng)量并不少，供應(yīng)結(jié)構(gòu)卻失衡。轉(zhuǎn)型自持物業(yè)的房企，如果只賺租金的錢，遲早要面對紅海廝殺，如果解放賺錢的頭腦，提供更多服務(wù)內(nèi)容，將為企業(yè)打造堅(jiān)固的城墻。