習近平今年首提房地產(chǎn) 釋放行業(yè)轉(zhuǎn)型新信號

每經(jīng)編輯 包雨朦    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號）

昨天，習大大在中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第11次會議上又給樓市定了調(diào)：“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”

不過，多數(shù)人只關(guān)注到了前半句，但邦爺想說，后半句也是信號滿滿！

當你回答“怎樣讓房地產(chǎn)變得可持續(xù)？”這個問題時，很多信息就會浮出水面...

房地產(chǎn)模式會變！

習大大說要促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，那么怎樣促進？這里面就大有學問。

首先，告別原有的開發(fā)銷售模式，就是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展題中應(yīng)有之義。

任志強曾公開表示：“中國房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開發(fā)運營模式，才可能有時代的轉(zhuǎn)變。”（并不只因為過去掙錢多，現(xiàn)在掙錢少了~）

泰禾集團董事長黃其森業(yè)說：“房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在國外房地產(chǎn)屬于金融業(yè)，不懂金融的人做不好房地產(chǎn)”。

所以，綜合很多開發(fā)商的觀點可見，未來房地產(chǎn)業(yè)會是以”資產(chǎn)管理“為主流。更多企業(yè)會去學習新加坡的“凱德模式”。企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)項目的不同階段引入不同基金，進行輕資產(chǎn)運營，力求在各個環(huán)節(jié)獲得收益，拓寬盈利來源。

實際上，在美國就很少看到單獨上市的房地產(chǎn)企業(yè)，大部分上市的都是基金、REITS，把資金搞活，以地產(chǎn)為依托發(fā)展金融產(chǎn)品是重要的趨勢之一。

機會點在哪些地方？

在我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式中，資產(chǎn)升值收益是開發(fā)商利潤的主要來源。因此，過去開發(fā)商常常會發(fā)生“土地競賽”，誰儲備的資產(chǎn)多，未來誰就有可能在升值中獲得更大的利潤。由此，囤地和捂地的現(xiàn)象也屢見不鮮。

但這種模式只適用于房屋升值速度較快的時期，因為它存在一個巨大風險：一旦資產(chǎn)升值速度低于資本成本，大量持有資產(chǎn)就會造成負價值。

而以新加坡凱德置地、鐵獅門、波士頓等為代表的發(fā)達國家的發(fā)展模式，核心理念是“私募+商業(yè)運營”或者是“REITs+商業(yè)運營”，這是將房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緊密結(jié)合，并借助REITs、私募基金等金融平臺來促成租售并舉。由此，大量的資產(chǎn)儲備，可以釋放出來并配置到經(jīng)營環(huán)節(jié)。

這種模式下，效率越高的企業(yè)，優(yōu)勢就越明顯，價值創(chuàng)造的空間就越大。

盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖認為，經(jīng)過近十年的高速發(fā)展，一些龍頭房企的規(guī)模已經(jīng)很大，想持續(xù)發(fā)展光靠房地產(chǎn)市場是很難的，因而“跨界”發(fā)展不可避免。房地產(chǎn)作為類金融行業(yè)，向金融行業(yè)滲透，是相對安全并合理的做法。

邦爺也發(fā)現(xiàn)，近年來，很多香港開發(fā)商就不愛介入房地產(chǎn)的實體開發(fā)，而是傾向于采用”財務(wù)投資“的形式獲取投資收益，像九龍倉入股綠城與龍湖，新世界與華人置業(yè)入股恒大地產(chǎn)等等。所以，對于一些獨立開發(fā)能力不強、但擁有強大融資渠道且擅長資本運作的房地產(chǎn)企業(yè)而言，未來向財務(wù)投資者轉(zhuǎn)型，同樣可獲得理想的收益。

對比海外的情況，中國內(nèi)地暫時還沒有像黑石、麥格理那樣的大規(guī)模地產(chǎn)基金，相對較大的私募基金也只有上千萬的規(guī)模，因此專業(yè)的地產(chǎn)基金將有廣闊前景。

另外，城市更新也是機會。以上海為例，根據(jù)上海市第六次規(guī)劃土地會議“規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負增長”、“以土地利用方式轉(zhuǎn)變倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型”的要求，上海已進入存量開發(fā)為主的內(nèi)涵增長、創(chuàng)新發(fā)展階段，城市更新將成為資源緊張前提下，上?？沙掷m(xù)發(fā)展的主要方式。

近年來，上海市就根據(jù)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負增長的實際情況，出臺了一系列激勵政策，采取存量土地優(yōu)化利用等方式，鼓勵多方參與城市更新工作。

最后，邦爺還要補充一點。不知道大家是否注意到，昨天習大大還在講話中提到要“加快提高戶籍人口的城鎮(zhèn)化率”。這句話只字未沾房地產(chǎn)，但卻為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提振了信心。（可點擊查看邦爺關(guān)于人口和房價的文章《上海調(diào)控房價真實用意：讓每個城市新移民擁有自己的房子》）

不過，雖說行業(yè)發(fā)展方向美好，但實際操作難度大。比如地產(chǎn)基金持有物業(yè)模式，就面臨企業(yè)稅收過重，收益難以滿足投資人預(yù)期等問題。同樣，城市更新機會很大，但動不動就會有違章建筑的帽子被扣上。

所以，要讓房地產(chǎn)變得可持續(xù)，還得地方政府給政策，法規(guī)上給空間才行。