“小房子”怎能容下兩個(gè)娃？

這幾天最熱的新聞是全面放開(kāi)“二孩”。各種段子在調(diào)侃這一政策的時(shí)候，市場(chǎng)卻在掐算投資機(jī)會(huì)。對(duì)股市來(lái)說(shuō)，全面“二孩”是紅艷艷的漲停板。對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，全面“二孩”是算得到的內(nèi)需量。對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商樂(lè)得合不攏嘴。很簡(jiǎn)單，人多了就要增加住房嘛！保守點(diǎn)兒，全面“二孩”是樓市的接盤(pán)俠；再樂(lè)觀點(diǎn)兒，樓市又一個(gè)“黃金十年”就在不遠(yuǎn)的前方。

樂(lè)觀是有根據(jù)的，生育率與股市、樓市、消費(fèi)品市場(chǎng)之間有緊密聯(lián)系，這一點(diǎn)早被國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界量化，也被各國(guó)實(shí)踐佐證。戰(zhàn)后，美國(guó)、日本和中國(guó)的“嬰兒潮”，帶動(dòng)了從玩具到消費(fèi)品，再到房地產(chǎn)和汽車業(yè)的繁榮，開(kāi)創(chuàng)了戰(zhàn)后高增長(zhǎng)和東亞奇跡。我國(guó)本世紀(jì)初開(kāi)啟樓市“黃金十年”，70-80年代的嬰兒潮被認(rèn)為是主要驅(qū)動(dòng)力。

這不，機(jī)構(gòu)開(kāi)始分析全面“二孩”后樓市的投資機(jī)會(huì)。首先，家庭規(guī)模擴(kuò)大，改善型住房需求膨脹。“六普”數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民二代戶中，二室房屋占比超1/3。全面“二孩”政策落地后，房屋擁擠不堪，不改善不行啊！其次，“標(biāo)準(zhǔn)房”大了一個(gè)型號(hào)，原來(lái)的改善房降格為“剛需房”，三房到四房的“多居室”戶型，才是改善型需求的主力戶型，據(jù)說(shuō)有開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備要調(diào)整戶型了。

此外，學(xué)位房、兒童樂(lè)園、教育機(jī)構(gòu)等下游需求也是地產(chǎn)發(fā)展的方向。同時(shí)，一輪嬰兒潮會(huì)帶來(lái)20年后的“回聲嬰兒潮”(嬰兒潮的下一代)，這是樓市未來(lái)需求的接力棒。由此，樓市第二個(gè)、第三個(gè)“黃金十年”或許也不是妄想。

先撇開(kāi)住房需求不說(shuō)，首先是全面“二孩”能讓多少小孩呱呱落地。權(quán)威機(jī)構(gòu)和人口學(xué)家預(yù)測(cè)，除去符合“單獨(dú)二孩”和農(nóng)村“一孩半”政策的獨(dú)生子女家庭，我國(guó)1.5億獨(dú)生子女家庭中，僅6000萬(wàn)受益于政策，落在城鎮(zhèn)的需求可能不到3000萬(wàn)，這還沒(méi)有扣除晚育趨勢(shì)下“非適育”婦女和不育不孕者。

3000萬(wàn)也是個(gè)賬面數(shù)，多少變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)不樂(lè)觀，2013年單獨(dú)“二孩”遇冷是前車之鑒。到2014年末，1100萬(wàn)對(duì)“單獨(dú)”夫婦中僅有107萬(wàn)對(duì)申請(qǐng)?jiān)儆坏?0%。在后工業(yè)化和城市化的今天，服務(wù)業(yè)是效率的主導(dǎo)，智力投資加大，工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增；城市化超過(guò)50%后，社會(huì)化養(yǎng)老代替養(yǎng)兒防老。因此，工作投入和人力資本投資是人在城市立足、年老退休時(shí)獲得養(yǎng)老積蓄的不二之選。

這意味著，“一孩”到“二孩”，絕非“多一人多雙筷子”，拼的是金錢(qián)和精力，具備條件的早生了。對(duì)多數(shù)父母來(lái)說(shuō)，投入巨大的精力和金錢(qián)不說(shuō)，犧牲十幾年的自由與閑暇，還要能承受對(duì)工作和養(yǎng)老積累的沖擊。即便發(fā)達(dá)國(guó)家有生育補(bǔ)貼、免費(fèi)教育和優(yōu)厚的養(yǎng)老，但生育率低下并無(wú)多少改觀。

FT中文網(wǎng)有篇文章《高房?jī)r(jià)壓低生育率》，文章引用NBER數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)上漲10%，生育率就下降1%。文章指出，世界生育率最低的五個(gè)國(guó)家(地區(qū))為臺(tái)灣、澳門(mén)、香港、新加坡和中國(guó)大陸，這些國(guó)家(地區(qū))有兩個(gè)共性：齊刷刷的華人世界、一律的高房?jī)r(jià)?？磥?lái)，撫養(yǎng)成本已經(jīng)很高的情況下，買(mǎi)房和生娃是魚(yú)和熊掌的選擇，空間狹窄，小白鼠都會(huì)瘋了，別說(shuō)小寶貝了，買(mǎi)個(gè)小房子怎么能容兩個(gè)娃呢？

看來(lái)，高房?jī)r(jià)是阻礙國(guó)人多生育的一個(gè)因素，要想讓國(guó)家多生孩子、多買(mǎi)房，先別急著賣房子賺一把，先得把房?jī)r(jià)降下來(lái)，讓老百姓住得起大房子。而且，人口和人力資本是國(guó)家的福祉、民族的未來(lái)，這方面投入多少都不為過(guò)?？纯次鞣絿?guó)家就知道，生孩子有補(bǔ)貼、有長(zhǎng)達(dá)480天的假期、有從幼兒園到大學(xué)的免費(fèi)教育、有免費(fèi)醫(yī)療，這些成本都得降下來(lái)。

長(zhǎng)周期內(nèi)，住房需求決定于人口紅利和城市化，城市化也受人口紅利驅(qū)動(dòng)。未來(lái)，人口紅利式微不可阻擋，城市化也進(jìn)入中速階段，住房需求勢(shì)必放緩。因此，全面“二孩”政策對(duì)住房市場(chǎng)略有支撐，大戶型會(huì)少量替代小戶型，但改變不了樓市大周期下行的趨勢(shì)。

(作者供職于深圳房地產(chǎn)研究中心)