”雙降“來(lái)了樓市"暖冬"還遠(yuǎn)嗎？房貸成本創(chuàng)十年新低

央行近日宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。而上周末各地開(kāi)發(fā)商抓住這一利好開(kāi)盤(pán)加推，力保“銀十”收尾，上海、深圳、廣州等地在開(kāi)發(fā)商集中開(kāi)盤(pán)的同時(shí)，房?jī)r(jià)也繼續(xù)攀升。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前買房利率負(fù)擔(dān)是近十年來(lái)最低的，此次降息將繼續(xù)利好樓市，樓市或?qū)⒂瓉?lái)“暖冬”。不過(guò)，也有分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)的上漲或?qū)⒆璧K后續(xù)的成交放量，且已有購(gòu)房者期待樓市調(diào)控再出“大招”而暫緩購(gòu)房計(jì)劃。

“雙降”或延緩樓市“立冬”

此次“雙降”恰逢霜降節(jié)氣，有開(kāi)發(fā)商調(diào)侃稱，霜降之后應(yīng)該不會(huì)是樓市“立冬”，其一語(yǔ)雙關(guān)之下，可見(jiàn)對(duì)后市的樂(lè)觀。

那么本次降息對(duì)房貸成本具體影響究竟有多大呢？記者以100萬(wàn)元30年期的等額本息還款房貸為例，降息后每月可省下153元，累計(jì)還款金額將減少55078元。這使得買房者的利率成本再度降低，房貸利率已達(dá)到近十年來(lái)新低。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，最近一輪頻繁降息起始于2014年11月22日，至今已累計(jì)降息1.65個(gè)百分點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)比發(fā)現(xiàn)，目前，商業(yè)房貸利率已是近十年來(lái)的最低水平，而公積金貸款利率早已是歷史最低水平。這意味著，目前買房，利率負(fù)擔(dān)是近十年來(lái)最低的，在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這將是促使一些購(gòu)房者選擇出手的重要因素。

而上周末各大城市的樓市表現(xiàn)，似乎也印證了業(yè)內(nèi)判斷。雙降首日，深圳樓市多盤(pán)齊開(kāi)，龍華地王及深圳最大舊改二期兩個(gè)大熱樓盤(pán)入市，傳統(tǒng)剛需片區(qū)龍華最高賣到了7萬(wàn)元每平方米，價(jià)格直追福田南山盤(pán)；同日開(kāi)盤(pán)的深圳最大舊改項(xiàng)目，最高折后價(jià)達(dá)到了8.1萬(wàn)元每平方米。在廣州，25日佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)經(jīng)歷了近一年的“鎖盤(pán)”也選擇在此時(shí)首開(kāi)，現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者人頭攢動(dòng)。

在東莞，碧桂園大朗項(xiàng)目25日開(kāi)盤(pán)，單價(jià)突破萬(wàn)元。對(duì)于常年均價(jià)停留在六七千的大朗而言，碧桂園大朗項(xiàng)目此次單價(jià)突破萬(wàn)元，無(wú)疑又推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)走高。有意思的是，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天傳統(tǒng)激昂的音樂(lè)背景也被換成了“央行雙降”的利好播報(bào)。洽談區(qū)內(nèi)，各大銀行工作人員排排坐，明確表示執(zhí)行最新的25%首付要求。

華東方面，上海樓市上周更是量?jī)r(jià)齊升，成交量創(chuàng)下自7月以來(lái)單周新高；而價(jià)格則由于豪宅項(xiàng)目集中成交再度刷新紀(jì)錄，達(dá)3.7萬(wàn)元每平方米，創(chuàng)下近年來(lái)新高。

房?jī)r(jià)上漲加劇觀望情緒

東方證券房地產(chǎn)首席分析師竺勁認(rèn)為，除了降低購(gòu)房者的房貸成本外，本次降息還將進(jìn)一步降低地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)成本，促銷售降成本雙輪驅(qū)動(dòng)，可提升開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)。隨著今年幾輪降息，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)行的公司債利率都相對(duì)較低，萬(wàn)科首期五年公司債利率為3.5%，遠(yuǎn)低于貸款基準(zhǔn)利率。竺勁預(yù)計(jì)，本輪降息降準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)商的公司債以及其他融資方式的利率都會(huì)進(jìn)一步下行。

而對(duì)于樓市政策是否還存在調(diào)控空間，中信建投房地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶則認(rèn)為，除去流動(dòng)性支持，“從需求端改善投資端”依然是房地產(chǎn)政策的主要思路。他認(rèn)為，當(dāng)前管理層可出的牌包括：首付比例再下降或者將話語(yǔ)權(quán)交由金融機(jī)構(gòu)、二手房交易稅費(fèi)再減免、調(diào)整契稅差異化征收的方式；同時(shí)，考慮到當(dāng)前商業(yè)銀行的首套房貸款利率下限已經(jīng)下降到七折，但是實(shí)際落實(shí)則幾乎沒(méi)有，政府通過(guò)設(shè)立專門資金池或者政策性銀行支持居民貸款需求也是一條可行的路徑。他認(rèn)為，房企正迎來(lái)近年政策環(huán)境最好的一年，部分主流城市土地供應(yīng)也已經(jīng)箭在弦上，四季度房地產(chǎn)投資將企穩(wěn)回升。

不過(guò)，正是由于對(duì)樓市政策空間仍抱有期待，也有購(gòu)房者目前產(chǎn)生觀望情緒。有開(kāi)發(fā)商向記者透露，在此輪降息后，就有購(gòu)房者認(rèn)為或許還將進(jìn)一步出臺(tái)樓市刺激政策，而開(kāi)發(fā)商年底又將面臨業(yè)績(jī)沖刺、加速去庫(kù)存的壓力，房?jī)r(jià)或許仍有下調(diào)空間，因此暫緩了購(gòu)房計(jì)劃，持幣觀望。對(duì)后市的預(yù)期分歧，或許會(huì)成為樓市成交放量的阻力。