鏈家大冒險

每經編輯 區(qū)家彥、吳若凡、杜冉樂、白亞靜    

鏈家擴店資金成謎：“萬億級平臺”遭遇資本壓力

◎每經記者 杜冉樂

僅用了半年多時間，鏈家地產已順利進入了全國幾個經濟最活躍的區(qū)域二手房交易市場，這種閃電般的速度體現其掌舵人左暉所說的合并策略。

基于合并策略，被左暉寄予厚望的鏈家網正承載著打造萬億級O2O平臺的目標。然而，夢想何以照進現實？地產中介同行對此看法不一。

另外，一個困擾業(yè)內多時的敏感問題是，鏈家擴店的資金從何而來？對此，鏈家上下諱莫如深?！睹咳战洕侣劇酚浾呱钊胝{查發(fā)現，鏈家多次合并以來，多個被合并方的股權結構并無明顯變化，更像一種橫向聯合，早期鏈家在互聯網化和大數據投入重金，但進入擴張時代，邊際成本勢必會越來越小，鏈家的“養(yǎng)豬拔毛”策略風生水起的同時，也面臨一些潛在風險。

合并背后對賭股權？

今年2月初，鏈家地產首先在成都燒起并購戰(zhàn)火，一舉合并了四川伊誠地產。此后，鏈家又分別合并了上海德佑地產、深圳中聯地產和重慶大業(yè)興。

僅用了7個多月，一直穩(wěn)坐京城二手房市場頭把交椅的鏈家似乎已成為西南、華東和華南二手房市場上名列前茅的中介大腕。

鏈家擴張雖然異常兇猛，但外界并不清楚其到底花了多少真金白銀?！睹咳战洕侣劇酚浾咧码娮髸煟珜Ψ绞謾C一直無人應答，記者向其發(fā)短信了解并購資金之謎，也沒有收到相應回復。

與此同時，有一個重要現象隨之浮出水面，這一點似乎關乎合并資金來源的問題。

以四川伊誠為例，四川工商網上查詢系統顯示，伊誠地產成立于2009年底，除了創(chuàng)始人徐萬剛控股投入280萬元，黨杰投入120萬元，鏈家還出資166.67萬元，但這層股權關系并沒有因為合并而進行工商變更。

按照鏈家之前的安排，伊誠地產的老板徐萬剛現任職務應是成都新鏈家“一把手”。對于股權一事，記者試圖采訪徐萬剛，但其手機一直無人接聽。

記者查詢德佑地產、中聯地產和大業(yè)興的工商資料，發(fā)現他們的股權關系也均未做新的變更。

這種合并策略背后，到底隱藏著什么秘密？亞信控股集團董秘榮騰洪坦言，鏈家的異地收編，必然會沖擊當地二手房市場，因為當前市場蛋糕就這么大，你多了他就少。“這應是對賭股權，把后期的投入款作為投資，用于企業(yè)的日常經營。”榮騰洪說，即鏈家前期會將收購股權作價用于后期發(fā)展，增加被合并方的后續(xù)經營資本，用于支付員工工資、開店等成本。

榮騰洪表示，現在大環(huán)境對房地產經紀業(yè)影響很大，傳統房產經紀企業(yè)一直虧損，如果鏈家控股后現在就把股權劃分很清，以后會很被動，因為這涉及合并報表問題，會影響到其在境外的融資規(guī)模。

“養(yǎng)豬拔毛”爭議中前行

工商資料顯示，成立于2001年的鏈家地產，注冊資本約1046萬元，其中左暉控股出資805萬元，到今年初，主要PE/VC股東之一的鼎暉嘉業(yè)（天津）股權投資基金正式退出，僅剩下復星創(chuàng)投。

業(yè)內擔憂的是，機構投資者最終會擇機退出鏈家，屆時鏈家如何實現持續(xù)性擴張，如何保障充沛資金？榮騰洪表示，鏈家在上海合并德祐應該花了不少錢，在其他地方的并購成本相對要少一些。之前，鏈家高層曾對外稱，今年公司計劃進行A輪融資，乃至B輪融資。

實際上，當前圍繞房地產服務業(yè)，包括房多多、青客公寓、美爾地產等頻繁獲得資本大鱷的青睞與注資，這讓擴張中的鏈家尤為眼饞。

實施合并策略之前，鏈家地產就想好了萬億級O2O的商業(yè)邏輯。深圳鏈家總經理張海明今年初曾談到“養(yǎng)豬拔毛”策略，稱未來鏈家依托不動產交易大數據，在周邊“養(yǎng)豬”，要養(yǎng)很多“豬”，逐漸形成“拔毛”能力，比如鏈家已經開展了資管、裝修等業(yè)務。

除了鏈家，還有很多房產電商也想到了這一點，但也遭到了同行質疑。

盡管如此，鏈家當前除了將觸角伸向一手房市場，還發(fā)展了鏈家P2P平臺“家多寶”、第三方支付平臺“理房通”及房屋租賃資管平臺“自如網”等。

鏈家相關人士此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，鏈家2017年除了整體實現1萬億元交易額之外，鏈家網衍生出來的金融業(yè)務能貢獻20%的收入，也就是200億元。

外界曾質疑鏈家挪用“理房通”平臺買家資金擴張門店。今年7月底，鏈家對此回應稱，不會挪用客戶一分錢，用戶資金由銀行全程監(jiān)管。

鏈家理財數據顯示，截至9月15日，家多寶產品累計實現融資約87.3億元，發(fā)放收益1.74億元，人均投資13.45萬元，到期本息兌付率100%。據稱，其7月年化收益率10%，遠超銀行理財的4.79%。其中，1個月至2個月期限的投資者最多，占比4成。

目前，能為鏈家擴張?zhí)峁┥鐣Y金支持的無疑就是鏈家理財。但榮騰洪認為，如此高的年化收益率，勢必會讓鏈家支付更高的資金成本，這對其主業(yè)運營是個考驗。

“有一個問題，他們的虧損也不小，開一個單店需要10萬元左右，裝修好一點、轉讓費高一點的需要20萬元。”一位不愿具名的地產知情者向記者透露，大環(huán)境不好，房產經紀成本壓力很大。

近來，傳統地產中介巨頭中原地產重啟上市計劃，號稱中西部最大的房產中介正合地產宣布股份制改造之后，正籌備年內上市。

新一輪地產中介上市潮涌，進一步凸顯了行業(yè)整合過程中的資本角逐，無疑會對鏈家等O2O平臺的市場份額形成擠壓。