新房價(jià)格跌幅最多近4成 寧波業(yè)主愿賠20%違約金退房遭拒

每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦

2012年，余姚市民姚峰購買了寧波中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱寧波中江）開發(fā)的中江淺水灣9號(hào)樓的一套住房。2014年8月，住房落成后，姚峰發(fā)現(xiàn)所造樓盤與買房時(shí)的宣傳不符，遂向開發(fā)商提出退房申請(qǐng)。協(xié)商未果后，姚峰于2015年初將寧波中江告上法庭，要求解除2012年7月2日訂立的《商品房買賣合同》。浙江省余姚市人民法院審理后，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。目前，姚峰已上訴至浙江省寧波市中級(jí)人民法院，案件還在審理之中。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪發(fā)現(xiàn)，涉事樓盤曾有多達(dá)五六十戶置業(yè)者有退房意愿，目前尚有十余戶到了交房日期，拒絕收房。但這一說法，被開發(fā)商方面所否認(rèn)。記者調(diào)查了解到，引發(fā)眾多購房者退房的重要原因是該開發(fā)商在銷售期房時(shí)所做的宣傳與實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)不符，以及曾在三期樓盤開盤時(shí)大幅降價(jià)，引發(fā)了大量一二期置業(yè)者不滿。

業(yè)主狀告開發(fā)商

2012年7月，余姚市民姚峰購買了寧波中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的中江淺水灣9號(hào)樓的一套住房。2014年8月，住房落成后，姚峰發(fā)現(xiàn)所造樓盤與買房時(shí)的宣傳不符，沒有達(dá)到宣傳中所描述的“格調(diào)大堂”、“五星級(jí)酒店式入口”等標(biāo)準(zhǔn)，遂向開發(fā)商提出了退房申請(qǐng)。這一請(qǐng)求被開發(fā)商拒絕，雙方協(xié)商未果。

今年初，姚峰將寧波中江告上法庭。要求寧波中江解除雙方于2012年7月2日訂立的《商品房買賣合同》；歸還扣除房價(jià)20%后的剩余房款151萬余元，并支付剩余房款的利息。

姚峰表示，他單方面提出解約，愿意向開發(fā)商支付30余萬元違約金。但被告方認(rèn)為，已經(jīng)完成了交付義務(wù)，原告無權(quán)解除合同。案件經(jīng)浙江省余姚市人民法院審理后，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

原告代理律師杜躍平認(rèn)為，雙方簽訂的《<商品房買賣合同>補(bǔ)充協(xié)議》中明確規(guī)定了買賣雙方分別有單方解除合同的權(quán)利。法律規(guī)定，當(dāng)簽訂合同雙方對(duì)格式合同出現(xiàn)不同理解時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)做出有利于非格式合同提出方的判決。

記者在該補(bǔ)充協(xié)議上看到，其規(guī)定了買賣雙方如有一方擅自解除合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于房屋總價(jià)款20%的違約金。

目前姚峰已將此案上訴至浙江省寧波市中級(jí)人民法院，案件還在審理之中。

降價(jià)引發(fā)退房風(fēng)波？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中江淺水灣業(yè)主中提出退房要求的不在少數(shù)。據(jù)知情人士透露，該樓盤曾有多達(dá)五六十戶業(yè)主有退房意愿。

記者在“余姚e政平臺(tái)”網(wǎng)上檢索到一則業(yè)主給市住建局的投訴。該業(yè)主在投訴中指出了中江淺水灣存在的“會(huì)客廳消失”、“配電房移位”、“地下室積水”等諸多問題。余姚市住建局在2014年9月3日回復(fù)稱：“中江淺水灣已由各專業(yè)單位通過驗(yàn)收，已辦理交付使用備案手續(xù)。你反映的問題可咨詢相關(guān)專業(yè)職能部門，也可通過司法途徑解決。”

記者還在余姚論壇上看到，有業(yè)主投訴中江淺水灣存在學(xué)區(qū)房欺騙問題，原先宣傳的當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)中學(xué)舜水中學(xué)城北校區(qū)，變成了瑞云中學(xué)。

姚峰也向記者表示，目前就他所知道的過了收房日期未收房的住戶仍有十余戶，大多是因?yàn)楝F(xiàn)房沒有達(dá)到先前約定標(biāo)準(zhǔn)，仍與開發(fā)商在周旋。

但當(dāng)?shù)匾幻辉妇呙姆慨a(chǎn)代理商卻告訴記者，引發(fā)大范圍退房的重要原因，是中江淺水灣曾大幅度跳價(jià)。

該人士說，該項(xiàng)目一二期開盤時(shí)售價(jià)約為11000元/平方米，在2014年10月受庫存壓力大的影響，開始拋售，最低均價(jià)6800元/平方米起，目前的銷售價(jià)格在8500~8700元/平方米之間。

姚峰在采訪中表示，他購房時(shí)中江淺水灣一期開盤，僅推出了一幢樓，以90~135平方米的中小戶型為主，當(dāng)時(shí)的銷售情況良好。他所購住房，折合均價(jià)達(dá)到了1.2萬元/平方米。但到了去年下半年，中江淺水灣三期開盤，由于推出了大量350平方米的大戶型，銷售進(jìn)展緩慢，開發(fā)商采取了降價(jià)銷售的策略，單價(jià)最低降至6000元附近。

“他們的降價(jià)措施已經(jīng)嚴(yán)重影響到了市場(chǎng)對(duì)整個(gè)小區(qū)房源價(jià)格的估值，損害了我們先期購房業(yè)主的利益。”姚峰說。

記者在58同城寧波站的二手房信息上看到，目前中江淺水灣有一套90平方米的二手房掛出，均價(jià)為7692元/平方米。該房源的代理中介告訴記者，目前淺水灣掛出的二手房源不多，價(jià)格在7000~8000元之間。

但在采訪中，寧波中江辦公室一名工作人員向記者否認(rèn)了業(yè)主退房的情況，“沒有聽說過此類情況”。該工作人員表示，目前樓盤銷售狀況良好，均價(jià)在8000元左右，“也有1萬多的時(shí)候，不過那是很早以前的事了”。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，即便前期購房者賠償了20%的房款，但降價(jià)以后該樓盤的折價(jià)率已經(jīng)高于20%，因此開發(fā)商有理由做出有利于自己的選擇，拒絕業(yè)主的退房請(qǐng)求。

為何要大幅降價(jià)？

寧波搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2015年8月余姚房價(jià)均價(jià)為7633元/平方米，此前最高時(shí)曾超過10000元/平方米。在過去一年里，當(dāng)?shù)卦?jīng)歷了房價(jià)的大幅波動(dòng)。

寧波中原地產(chǎn)一名分析師告訴記者，去年底寧波全市的房價(jià)整體下跌，曾出現(xiàn)過項(xiàng)目單價(jià)跳水5000元/平方米的情況。目前全市的房價(jià)處于價(jià)值修復(fù)階段，逐漸企穩(wěn)。

余姚論壇上有網(wǎng)友指出，中江淺水灣不得不大幅降價(jià)的重要原因是，前期捂盤，誤判市場(chǎng)導(dǎo)致后期銷售不利，資金周轉(zhuǎn)困難。

據(jù)寧波市愛地房產(chǎn)咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月底，余姚市的商品房庫存量達(dá)到了22390套，是同為寧波下屬縣級(jí)市的寧海的5.8倍、奉化的3.4倍。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，余姚此前包括中江淺水灣在內(nèi)的部分樓盤，大幅跳價(jià)已超出了市場(chǎng)波動(dòng)的范圍，在一定程度上暴露出小開發(fā)商在開發(fā)銷售上應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的能力有所欠缺，同時(shí)也表明高庫存依然是三四線城市樓市所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

中國指數(shù)研究院此前發(fā)布的《中國各級(jí)城市房地產(chǎn)庫存大盤點(diǎn)》顯示，2014年三四線城市平均出清周期仍高達(dá)47.8個(gè)月，土地消化時(shí)間超過5年。預(yù)售制度、土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口加速城市分化是共同導(dǎo)致三四線城市庫存量畸高的重要因素。