融創(chuàng)馳援天朗 收購與放貸“左右開弓”

每經(jīng)記者杜冉樂 近日網(wǎng)傳“天朗被收購”的消息，在天朗兩度發(fā)布不同版本的澄清公告背后，真相似乎欲蓋彌彰。 9月2日，融創(chuàng)中國（01918，HK）發(fā)布公告說，公司與天朗控股簽署了雙方設(shè)立合資公司及收購目標(biāo)公司股權(quán)及債權(quán)的合作協(xié)議。此公告一出，融創(chuàng)與天朗之間的合作終成既定事實(shí)。 按照協(xié)議，雙方擬成立西安平臺(tái)公司，由融創(chuàng)控股八成，參與收購西安天朗兩項(xiàng)目，運(yùn)作位于西安的待開發(fā)及儲(chǔ)備項(xiàng)目。融創(chuàng)單獨(dú)收購天朗濟(jì)南、南京和成都6個(gè)項(xiàng)目。收購總成本6.84億元。 融創(chuàng)之前收購綠城、佳兆業(yè)，雖羽鎩而歸，但卻啟發(fā)了孫宏斌，融創(chuàng)開啟了一種高效的整合新模式；同時(shí)，其手持168億元賬面現(xiàn)金，又與合作方做起了“放貸”生意，可謂左右開弓。 融創(chuàng)收購心經(jīng)：專撿好項(xiàng)目 8月31日至今，往常冷清的天朗控股官網(wǎng)的訪問量飆升。其中，一篇澄清公告的閱讀量逾1600，另一篇公開聲明則超過2100次點(diǎn)擊。 從天朗的角度來說，公司不是被融創(chuàng)收購，而是向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓了旗下部分地產(chǎn)項(xiàng)目。 天朗官方強(qiáng)調(diào)說，這只是公司“小城鎮(zhèn)建設(shè)與投資、文商旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、蔚藍(lán)生活服務(wù)”三大業(yè)務(wù)板塊眾多業(yè)態(tài)中，住宅開發(fā)方面的一次合作，公司的既定戰(zhàn)略規(guī)劃不變。 公告顯示，除了雙方合資的西安平臺(tái)公司收購西安天朗兩個(gè)項(xiàng)目之外，位于濟(jì)南、南京和成都的6個(gè)天朗項(xiàng)目均由融創(chuàng)獨(dú)立收購。未來，西安平臺(tái)公司及其他6個(gè)項(xiàng)目公司也將被納入融創(chuàng)財(cái)報(bào)。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，融創(chuàng)“挑選”的這6個(gè)項(xiàng)目均較優(yōu)質(zhì)。其中，西安兩個(gè)項(xiàng)目名為天朗五瓏、天朗曲院香庭，前者為占地127畝的低密住宅，緊鄰2000畝城市生態(tài)公園；后者旁邊就是浐河及湖濱區(qū)域，現(xiàn)在已有綠地國生態(tài)城、湖璽雁鳴墅語等項(xiàng)目。 在成都的兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)名為天朗錦邸，位于成都市西一環(huán)靠近內(nèi)側(cè)，另一個(gè)位于一環(huán)內(nèi)的電信路，附近為四川大學(xué)華西校區(qū)及附屬醫(yī)院。濟(jì)南的天朗蔚藍(lán)城則位于該市二環(huán)以內(nèi)。 在8個(gè)收購項(xiàng)目中，截至目前，除了天朗錦邸已銷售一半以外，仍有4個(gè)未售，剩余3個(gè)銷售不足1/4，項(xiàng)目業(yè)態(tài)較為豐富。這相當(dāng)于融創(chuàng)“曲線”拿地，儲(chǔ)備了項(xiàng)目資源。另從多個(gè)可查的項(xiàng)目來看，其口岸、周邊環(huán)境及配套均相對(duì)稀缺。 這一收購路徑，似乎也首次印證了孫宏斌前不久在融創(chuàng)中期業(yè)績會(huì)上所說的“打包收購我們不太能接受”的觀點(diǎn)。 此前，融創(chuàng)敗走佳兆業(yè)，實(shí)際上最初緣起于上海佳兆業(yè)4個(gè)項(xiàng)收購項(xiàng)目，中途整體收購遲遲未了，最后卻戲劇性地以這4個(gè)項(xiàng)目結(jié)束。 全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分會(huì)秘書長何良栩?qū)Α睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，與明確收購綠城、佳兆業(yè)及中渝成都股權(quán)不同，融創(chuàng)處理與天朗的關(guān)系上，應(yīng)屬“非對(duì)抗性”的個(gè)盤收購與合作，在項(xiàng)目開發(fā)和財(cái)務(wù)、債權(quán)關(guān)系處理上更精明一些，也容易讓對(duì)方接受。 公告還顯示，未來西安天朗擬獲取的待開發(fā)項(xiàng)目，將交給西安平臺(tái)公司公開競標(biāo)及后續(xù)運(yùn)作，而其通過一級(jí)整理參與或擬獲取的儲(chǔ)備項(xiàng)目，由其與平臺(tái)公司合作開發(fā)，其中后者持股不低于七成。 之前，天朗的說法是天朗西安的待建項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備也納入平臺(tái)公司，由雙方共同開發(fā)。融創(chuàng)品牌回應(yīng)記者說，公告里如果沒有指明就沒有那么確切。業(yè)內(nèi)猜測，雙方談判中應(yīng)有激烈博弈。 8億委貸“輸血”天朗 2013年以來，天朗控股啟動(dòng)“新十年”戰(zhàn)略，加速全國化擴(kuò)張步伐?；谶@一戰(zhàn)略，飛奔在擴(kuò)張路上的天朗對(duì)資金的渴望越來越迫切。 但進(jìn)入2014年，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境低迷，加上樓市供需大逆轉(zhuǎn)，讓天朗備受資金重壓，這從天朗借信托、資管等高頻融資可窺一斑。 一般而言，房企無法從銀行借到開發(fā)貸之后，才被迫轉(zhuǎn)向信托、資管、地產(chǎn)基金、基金子公司等渠道募資。 用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，天朗控股今明年內(nèi)到期的信托、資管產(chǎn)品總計(jì)4款，涉及總?cè)谫Y金額接近14億元，融資成本在9.6%~11.3%之間。 其中，天朗控股借助中信建投信托發(fā)行的集合信托產(chǎn)品投向的標(biāo)的就是天朗五瓏項(xiàng)目一期，該產(chǎn)品總募資額為4.568億元，預(yù)期收益率9.2%～10.7%，成立于2013年10月下旬，作為單一期限產(chǎn)品，將于今年10月中旬到期。 透過產(chǎn)品說明書，記者進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，上述資金主要為中信建投信托通過銀行委托貸款渠道輸血上述項(xiàng)目，以替換股東借款。為此，天朗已將持有藍(lán)天節(jié)能公司51%的股權(quán)質(zhì)押于該信托公司。 隨著融創(chuàng)與天朗達(dá)成默契，雙方之間的借款-融資方案也被徹底曝光。按照合作協(xié)議，如果融創(chuàng)無法在9月10日之前按計(jì)劃完成對(duì)天朗濟(jì)南和成都目標(biāo)公司的收購，其將提供4億元委托貸款。10月20日或之前，融創(chuàng)向天朗控股提供委托貸款總計(jì)8億元（含前述4億元）， 據(jù)了解，上述委托貸款年息率將為11%，這筆資金將由融創(chuàng)內(nèi)部提供。截至今年6月底，融創(chuàng)的賬面現(xiàn)金流為168億元，孫宏斌曾感嘆“有錢花不出去”。 不過，融創(chuàng)也開出了一攬子條件，包括簽署合作協(xié)議及其他貸款協(xié)議，西安天朗國際二期6萬平米商業(yè)用房用抵押，長春天朗土地使用權(quán)及在建工程及長春蔚藍(lán)香庭項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押，西安天朗將西安信樂、仁信全部股權(quán)質(zhì)押等。